나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [16] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (16)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 213,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5, 르모이안 5층 504호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

건물명: 르모이안

건축일: 2021년 11월 29일 (사용승인일)

총 층수: 11층

해당 층: 5층

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.87㎡ (약 2.98평)

건물면적 (전용면적): 29.27㎡ (약 8.85평)

토지 지분: 9.87㎡ (약 2.98평)

건물 지분: 29.27㎡ (약 8.85평)

1.4. 기타 기본 정보

채권자: 부OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

인근에는 광안리 해수욕장, 민락수변공원 등 관광 명소가 있어 휴식 및 여가를 즐기기 좋은 환경입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

본건 북서측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있으며, 남서측으로는 노폭 약 3미터의 막다른 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(46m 이하)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 28일 접수된 부산제일신용협동조합 외 4명의 근저당권(을1)입니다. 채권 최고액은 4,400,000,000원입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 주택임차권 (을2): 손숙란, 보증금 140,000,000원, 전입/확정일자 2022년 2월 11일. 배당신고 2024년 4월 29일. 대항력 없음.

* 임의경매 (갑2): 부산제일신용협동조합 외 3명, 채권액 3,964,615,803원. 본 경매 사건의 개시 결정 등기입니다.

* 1번 근저당권 이전 (을1-1): 케이씨유엔피엘대부주식회사.

3.3. 등기부채권 총액

총 등기부채권액은 4,540,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

주택임차인으로 손숙란 씨가 있으며, 보증금 140,000,000원, 차임 0원입니다. 전입 및 확정일자는 2022년 2월 11일이며, 배당신고일자는 2024년 4월 29일입니다.

중요한 점은 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요에 언급되나 등기부상 확인되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 민락동은 수변 공원과 관광 시설, 주거 시설이 어우러진 복합 상권입니다.

인근에 민락동 행정복지센터가 있어 행정 편의성이 있으며, 다수의 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

오피스텔 및 다세대주택이 혼재되어 있어 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

민락회센터가 인근에 있어 해산물 관련 상권도 발달해 있습니다.

4.2. 유사 물건과의 비교

인근 해링턴타워광안 디오션 오피스텔의 경매 사례를 보면, 감정가 2억 1,300만원에서 유찰되어 최저가 1억 437만원에 진행된 사례가 있습니다. 이는 본건 감정가와 동일한 금액이나, 유찰 여부와 현재 시세에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

민락동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 주변 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

광안리 해수욕장, 민락수변공원 등 휴식 및 여가 시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 교통 및 접근성

시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려워, 외부 관찰 및 유사 물건을 바탕으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채권 총액이 상당히 높아 경매 낙찰 여부 및 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 도로 상황

본건 중 하나가 노폭 약 3미터의 막다른 도로에 접하고 있어, 차량 통행에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

6.4. 최고 높이 제한

건축법상 최고 높이 제한 지역(46m 이하)으로, 향후 건물 증축 등 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 수영구 민락동에 위치한 본 오피스텔 경매 물건은 역세권은 아니지만, 해변과 가까운 입지, 편리한 생활 인프라, 그리고 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역적 특성을 가지고 있습니다.

총 11층 건물 중 5층에 위치한 전용면적 29.27㎡(약 8.85평)의 오피스텔로, 1인 가구나 소규모 사업체 운영에 적합합니다.

주요 권리인 임차인 손숙란 씨는 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점이 긍정적입니다.

다만, 현장 내부 확인이 어려운 점, 높은 채권 총액의 공동담보 물건이라는 점, 그리고 좁은 막다른 도로에 접한 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

감정가 2억 1,300만원은 주변 오피스텔 경매 사례와 유사한 수준이나, 실제 시장 가치 및 유찰 가능성을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 수영구 민락동의 우수한 입지: 광안리 해변과 민락수변공원이 인접하여 생활 환경 및 관광 가치가 높습니다.

* 낮은 명도 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차에 따른 부담이 적습니다.

* 실수요 및 투자 가치: 1인 가구 증가 추세와 더불어 지역 내 생활 편의시설 및 관광 접근성을 고려할 때 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

* 합리적 낙찰가 확보 시 시세차익 기대: 주변 유사 물건 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 향후 시세 상승을 통한 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

* 최근 6개월 이내 본건과 유사한 면적, 층수, 조건의 '르모이안' 오피스텔 실거래가 및 현재 매물 시세를 조사해야 합니다.

* 인근 다른 오피스텔(예: 해링턴타워광안 디오션)의 최근 경매 진행 사례 및 낙찰가를 참고하여 시세와 비교 분석해야 합니다.

* 본건의 물리적 상태, 내부 수리 필요 여부, 향후 임대 수요 등을 고려하여 보수적인 시세 추정치를 설정해야 합니다.

* 위의 분석을 바탕으로, 감정가 213,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하되, 최대 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 범위 내에서 시세 대비 경쟁력 있는 금액으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (이는 현재 제공된 시세 정보가 제한적이므로, 반드시 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 조정해야 합니다.)

* 명도 비용, 세금 등 부대 비용을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.