나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [17] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2024타경108199 (17)

1.2. 소재지

부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 6층601호 (신주소: 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 601호)

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

200,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 9.35㎡ (약 2.83평)

건물면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

부OOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동에 소재하며, "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다. 도보 약 5~10분 거리에 버스 정류장이 위치하고 있습니다.

2.3. 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 남서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

3. 건물구조 및 이용상태

3.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제6층 제601호입니다.

3.2. 외벽 및 창호

외벽은 드라이비트 및 스톤코트 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창 구조입니다.

3.3. 설비내역

건물 내 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

3.4. 이용 상태

현장 탐문 조사 결과, 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 건축물대장상으로는 업무시설로 등재되어 있습니다.

4. 토지이용 현황

4.1. 토지 형상 및 이용상태

토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로, 현재 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용되고 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 2필지 모두 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하) 규제를 받습니다.

5. 권리분석

5.1. 임차인 현황

* 임차인: 안송현 (성만 표시: 안 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-19

* 확정일자: 2024-08-19

* 배당신고일자: 2024-10-10

* 대항력: 없음

5.2. 인수되는 권리

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 개요로만 언급되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다. 이 부분은 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

5.3. 인수 보증금 합계

0원

6. 상권분석

6.1. 주변 상권

본건은 민락동 행정복지센터 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설, 식당, 카페 등이 밀집하여 유동인구가 풍부합니다. 또한, 마트, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 편리한 지역입니다.

6.2. 오피스텔 시세 동향

부산 수영구 민락동 일대 오피스텔 시장에서는 본건과 유사한 면적(27~30㎡)의 경우, 최근 실거래가 및 매물 시세가 약 190,000,000원에서 220,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 연관되어 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 생활정보

7.1. 주거 환경

공동주택과 근린생활시설이 조화를 이루는 주거 및 상업 복합 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

7.2. 편의시설

민락동 행정복지센터, 각종 상점, 음식점, 병원 등 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

7.3. 교통

시내버스정류장이 도보 거리에 위치하며, 차량 이용 시 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 내부 확인의 한계

감정평가 시 현장 방문이 어려워(폐문부재) 내부 확인이 충분히 이루어지지 못했습니다. 이는 유사 물건 및 외부 관찰에 기반한 평가이며, 실제 물건 상태와 차이가 있을 수 있으므로 응찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

8.2. 등기사항과의 이용 상태 차이

건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 실제로는 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 세금, 관리비 등에서 차이가 발생할 수 있으며, 관련 법규 준수 여부를 별도 확인해 볼 필요가 있습니다.

8.3. 건물 관리 및 유지보수

11층 건물로서, 장기적으로 승강기, 주차 설비 등 공용 부분의 유지보수 비용 발생이 예상됩니다.

9. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동의 우수한 입지에 위치한 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설이 풍부하며, 최근 시세가 2억원 내외로 형성되어 있어 감정가와 큰 차이가 없습니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 상태 확인이 제한적이었던 점은 응찰 전 반드시 고려해야 할 사항입니다. 종합적으로 볼 때, 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

10. 투자 포인트

* 선호 입지: 부산 수영구 민락동의 좋은 위치에 자리하고 있습니다.

* 낮은 명도 부담: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 문제가 발생하지 않습니다.

* 비교적 신축 건물: 2021년 사용 승인을 받아 건물 노후화가 적습니다.

* 활발한 지역 상권: 다양한 생활 편의시설이 있어 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

11. 예상 입찰가

* 감정가: 200,000,000원

* 현 시세: 유사 면적 오피스텔의 실거래가 및 매물 시세는 약 190,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 종합 분석: 본건의 감정가는 현 시세 범위 내에 있으며, 임차인 관련 리스크가 낮습니다. 다만, 내부 상태에 대한 불확실성을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 195,000,000원 ~ 205,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재의 시장 상황, 낙찰 경쟁률, 그리고 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인의 면밀한 판단 하에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.