나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [19] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (19)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 6층603호

* 건물명: 르모이안

* 용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

* 토지면적: 9.68㎡ (약 2.93평)

* 건물면적: 28.71㎡ (약 8.68평) (전용면적 기준)

* 감정가: 209,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 민락동에 소재한 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치함.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통임. 또한, 부산지하철 2호선 수영역과 광안역을 도보로 이용 가능한 거리에 있어 대중교통 접근성이 양호함.

* 주변 환경: 본건은 공동주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역에 자리하고 있으며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 6층에 소재함.

* 토지이용계획: 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(46m 이하)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 1월 28일 접수된 부산제일신용협동조합 외 4명의 근저당권이 말소기준권리임.

* 총 채권액: 등기부 상 채권 총액은 4,540,000,000원임.

* 임차인 현황:

* 정 (주택도시보증공사): 보증금 140,000,000원, 차임 0원. 2022년 7월 15일 전입 및 확정일자를 받았으나 대항력은 없음. 배당신고일자 2024년 8월 1일. 인수 보증금은 0원임.

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨 (지상권 개요: 없음).

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건이 위치한 민락동 지역은 근린생활시설과 공동주택이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리함.

* 주거/업무 복합 환경: 건물은 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중인 토지 위에 건축되어, 주거와 업무 기능이 복합된 지역의 특성을 띰.

1.4. 생활정보

* 주거 편의시설: "민락동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 각종 행정 서비스 이용이 편리함.

* 교통 편의성: 차량 접근성이 좋고, 인근 버스 정류장 및 지하철역(수영역, 광안역) 이용이 용이하여 지역 내 이동 및 타 지역으로의 접근성이 좋음.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 제한적이었으므로, 실제 물건 상태는 반드시 재확인이 필요함.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계는 확인되지 않았음.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 관련 권리관계 확인에 유의해야 함.

* 주거용 오피스텔 이용 중: 현재 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되어, 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음.

* 건축법상 높이 제한: 건물은 도시지역, 준주거지역 내 가로구역별 최고 높이 제한 지역(46m 이하)에 해당함.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로, 민락동 행정복지센터 인근에 자리하며 준주거지역에 속합니다. 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 입지로, 생활 편의성이 양호합니다.

* 2021년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

* 등기부상 채권 총액은 높으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸 대상이며, 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 내부 확인 제한, 임대관계 미상 등의 리스크 요인이 있으므로, 철저한 현장 확인 및 권리관계 재검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 민락동 행정복지센터 및 주요 편의시설과 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 뛰어난 교통망: 차량 접근성이 좋고, 인근 버스 정류장 및 지하철역(수영역, 광안역) 이용이 용이하여 광역적 접근성이 뛰어납니다.

* 지역 개발 잠재력: 수영구 민락동 지역은 지속적인 개발 및 도시 재생 사업이 기대되는 곳으로, 향후 부동산 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 본 건은 전용면적 28.71㎡ (약 8.68평)이며, 유사 면적대의 민락동 르모이안 오피스텔 또는 인근 오피스텔의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 현 시세는 215,000,000원에서 230,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 감정가 대비: 본 건의 감정가는 209,000,000원으로, 파악된 시세 하단보다는 낮게 형성되어 있습니다.

* 인수 보증금: 임차인의 인수 보증금은 0원입니다.

* 종합 의견: 인수해야 할 보증금이 없고, 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 내부 확인 제약, 공동담보 물건 등의 리스크를 고려하여, 보수적인 관점에서 시세 하단 가격을 고려한 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 215,000,000원 (본 물건의 현재 시세를 반영한 보수적인 예상 입찰가입니다. 경쟁 상황 및 현장 확인 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.