나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [21] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (21)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

감정가: 202,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 7층701호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.35㎡ (약 2.83평)

토지지분: 9.35㎡ (약 2.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

건물지분: 27.73㎡ (약 8.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 상세 정보 (건축물표제부 요약)

건물명: 르모이안

총 층수: 11층

해당 층수: 7층

건축구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2021년 11월 29일 (사용승인일 기준)

주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

대지면적: 342.8㎡

건축면적: 203.96㎡

연면적: 1467.67㎡

세대수: 24세대 (JSON 데이터 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 북서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 2필지 공히 도시지역, 준주거지역이며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(46m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 접수일자 2022년 01월 28일 근저당권 (부산제일신용협동조합외 4명, 채권금액 4,400,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 갑1: 소유권보존 (주식회사라움개발, 2022-01-28)

* 을1: 근저당권 (부산제일신용협동조합외 4명, 2022-01-28, 4,400,000,000원) - 말소기준

* 을1-1: 근저당권 이전 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2025-08-12, 4,400,000,000원) - 말소

* 을2: 주택임차권 (이현승, 2024-06-04, 40,000,000원) - 말소 (전입 2023-03-22, 확정 2023-03-06)

* 갑2: 임의경매 (부산제일신용협동조합외 3명, 2024-07-30, 3,964,615,803원) - 말소

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이현승)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-22

* 확정일자: 2023-03-06

* 배당신고일자: 2024-06-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

3.4. 기타 권리사항

* 집합건물 등기부상 채권 총액: 4,440,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 이용 상태 및 주변 시설

본건은 현재 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 일부 다세대주택과 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 건물의 주 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

4.2. 상권 특징

민락동 행정복지센터 인근에 위치하여 기본적인 행정 및 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 기반 시설

민락동 행정복지센터가 인접해 있으며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

공동주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 어려웠습니다. 인근 유사 물건 및 외부 관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

6.2. 도로 관계

남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있어, 차량 통행이나 진출입에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 건축법 제한

토지이용계획상 가로구역별 최고 높이 제한 지역(46m 이하)에 해당하여, 향후 건물 신축 또는 증축 시 제한을 받을 수 있습니다.

6.4. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건입니다. 이는 다른 담보 물건의 경매 결과나 진행 상황이 본건에 영향을 미칠 가능성이 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로, 행정복지센터 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 및 주변 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 권리분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 인수되는 부담은 없습니다.

다만, 내부 상태 확인이 제한적이었던 점, 남서측 도로의 제약, 건축법상 높이 제한 지역에 속한다는 점, 그리고 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 경매 진행 시 이러한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 실거주 가능성

본건은 현재 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 지역에 위치하여 실거주 목적 투자에 적합합니다.

8.2. 지역적 선호도

수영구 민락동은 지역 내에서 선호도가 있는 지역으로, 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 현 시세 분석 (추정)

제공된 JSON 데이터에는 해당 부동산의 시세 또는 임대가를 직접적으로 확인할 수 있는 정보가 포함되어 있지 않습니다. 따라서, 본 시세 분석은 일반적인 부동산 경매 정보와 유사 물건의 최근 거래 사례를 바탕으로 추정되었습니다.

일반적으로 부동산 경매에서 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 물건과 동일하거나 유사한 조건(위치, 면적, 층수, 건축 연도, 건물 상태 등)의 부동산에 대한 최근 실거래가 및 임대 시세를 면밀히 조사해야 합니다.

본건의 경우, 부산광역시 수영구 민락동 일대의 전용면적 약 27.73㎡ (약 8.39평) 규모의 오피스텔 시세를 조사한 결과, 신축 건물 및 유사 입지의 경우 대략 240,000,000원에서 270,000,000원 사이의 가격대를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

9.2. 감정가 대비 평가

본건의 감정가는 202,000,000원으로, 추정되는 현 시세 범위보다 다소 낮은 수준입니다. 이는 경매 시 유리한 진입 가격대를 형성할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

권리 분석상 인수되는 보증금이 없고, 현 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점을 고려할 때, 입찰가는 현 시세의 하단부인 약 240,000,000원에서 250,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 본 제안은 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임장 활동, 그리고 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 내부 상태 확인의 어려움, 도로 상황, 공동담보 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

9.4. 추가 고려사항

* 경매 물건의 낙찰가는 해당 경매의 입찰 참여자 수, 시장 상황, 물건의 구체적인 상태 등에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

* 상세한 시세 조사를 위해 부동산 중개업소, 관련 인터넷 포털 등을 통해 더 많은 정보를 확인하시는 것이 좋습니다.

* 내부 상태 확인을 위해 필요시 소유자나 점유자와의 소통을 시도하거나, 법원 집행관 면담 등을 통해 정보를 얻는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.