나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [13] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동 35-5번지 르모이안 5층 501호에 소재한 오피스텔입니다. 감정가는 202,000,000원이며, 토지 지분 면적은 9.35㎡(약 2.83평), 건물 전용면적은 27.73㎡(약 8.39평)입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 사건으로, 사건번호는 부산동부지원 2024타경108199 (13)입니다. 채권자는 부OOOOOOOOO이며, 공동 담보 물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 본 건은 북서측으로 약 6미터, 남서측으로 약 3미터 폭의 도로에 접하고 있습니다. 토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(46m 이하)에 속합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 1월 28일 접수된 근저당권(을1)입니다. 이보다 늦게 접수된 주택임차권(을2), 임의경매개시결정(갑2), 근저당권 이전(을1-1) 등 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 총 등기부채권액은 4,460,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 이슬비(주택도시보증공사)가 보증금 60,000,000원, 차임 0원으로 2022년 2월 21일 전입 및 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

4. 상권분석

본 건물(르모이안) 내 유사 면적(27-30㎡)의 오피스텔 매매 시세는 현재 약 1억 8천만 원에서 2억 1천만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 부산 수영구 민락동 지역 오피스텔 시장은 위치가 좋은 신축급 오피스텔에 대한 수요가 꾸준하며, 시세는 안정적이거나 소폭 상승세를 보이고 있습니다. 주변 근린생활시설 및 상업 시설 또한 풍부하여 임대 수요 확보에 유리한 편입니다.

5. 생활정보

건물 1층 및 주변 상업 시설에 다양한 편의시설(마트, 편의점, 식당, 카페 등)이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 민락동 행정복지센터, 수영구 보건소 등 공공기관 접근성도 좋습니다. 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 다수 분포하고 있어 자녀 교육 환경도 비교적 양호합니다. 종합병원 및 개인 병원들이 인근 지역에 위치하여 의료 서비스 이용이 용이합니다. 부산광역시 수영구 민락동 지역 내에 부동산 가치에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설에 대한 보고는 확인되지 않았습니다.

6. 건축물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 11층 건물이며, 주 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 2020년 6월 25일 건축 허가를 받아 2021년 11월 29일에 사용 승인을 받았습니다. 본 건(501호)은 5층에 위치하며, 전용면적은 27.73㎡(약 8.39평)입니다.

7. 잠재적 리스크

본 건은 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문 부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 유사 물건을 기준으로 평가되었습니다. 따라서 경매 진행 및 응찰 시 반드시 정확한 내부 상태를 재확인해야 합니다. 임차인 이슬비는 대항력이 없으나, 혹시 모를 보증금 관련 분쟁 발생 가능성에 대비하여 법적 절차를 재확인하는 것이 권장됩니다. 공동 담보 물건으로 채권 총액이 높으나, 이는 매각으로 소멸되므로 직접적인 인수 부담은 없습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 신축급 오피스텔로, 주거용으로 이용 중입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리관계 또한 명확하여 인수되는 부담이 없습니다. 다만, 내부 확인이 불가한 점은 유의해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 최신 건물: 2021년 사용승인으로 연식이 짧습니다.

* 양호한 입지: 수영구 민락동에 위치하여 지역적 이점이 있습니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 분석 결과, 인수되는 권리가 없어 안전한 경매 물건입니다.

* 합리적 시세: 주변 시세를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 금액으로 취득 가능성을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가는 200,000,000원입니다. 최근 실거래가 및 주변 시세를 고려할 때, 유사 면적의 오피스텔은 1억 8천만 원에서 2억 1천만 원 사이에 거래되고 있습니다. 본 건은 내부 확인 불가 등 리스크 요소를 고려해야 하므로, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. 현재 시장 상황과 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 185,000,000원 ~ 195,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. 이는 보증금 인수 금액이 없다는 점을 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.