나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [10] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (10)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 4층402호

용도: 오피스텔

감정가: 194,000,000원

토지면적: 9.14㎡ (약 2.77평)

건물면적: 27.09㎡ (약 8.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 주거용 오피스텔로 이용 중임

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 인근 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 남서측으로는 폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 부산제일신용협동조합 외 4명의 근저당권(2022-01-28 접수)보다 늦은 권리는 모두 매각으로 소멸됩니다.

등기부상의 주택임차인인 장자은 씨는 대항력이 없으며, 보증금 140,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자(2022-07-08)보다 확정일자(2022-06-03)가 빠르나, 배당신고일자(2024-05-09) 및 대항력 없음으로 인해 매각으로 인해 권리가 소멸되는 임차인입니다.

따라서, 본 경매 절차로 인해 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부상 채권 총액은 4,400,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 민락동 일대는 부산의 주요 해변 중 하나인 광안리 해변과 인접하여 주거 환경이 쾌적한 편입니다.

인근에 다수의 근린생활시설과 상가, 공동주택이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

차량으로 이동 시 롯데백화점 광복점, 신세계백화점 센텀시티점 등 대형 쇼핑 시설 이용이 가능하며, 수영팔도시장과 같은 재래시장도 근거리에 위치합니다.

주변 지역에서 잠재적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

생활 편의 시설로는 민락동 행정복지센터가 인근에 있으며, 병원, 은행 등 기본적인 생활 기반 시설도 도보권 또는 근거리 내에서 이용 가능합니다.

광안리 해변이 인근에 있어 여가 활동 및 휴식 공간으로 활용도가 높습니다.

교육 시설로는 민락초등학교, 수영초등학교 등이 차량 5-10분 거리에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가서상 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여, 인근 유사 물건 및 관련 공부, 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가가 이루어졌습니다. 따라서, 실제 내부 상태, 하자 여부, 정확한 이용 현황 등에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

주거용 오피스텔로 이용 중이나, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

부산 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로, 광안리 해변 인근에 자리하여 주거 환경이 우수하고 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리 관계상 매수인이 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 내부 상태 및 정확한 이용 현황에 대한 재확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산의 주요 관광 및 주거 지역인 민락동에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

* 광안리 해변 인근으로 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로, 낙찰 후 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 주거용 오피스텔로 활용 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 194,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔 시세는 170,000,000원에서 220,000,000원 범위로 형성되어 있으며, 본건의 면적과 입지를 고려할 때 감정가는 현 시세와 부합하거나 다소 보수적인 수준으로 판단됩니다.

임차인이 대항력이 없어 인수 보증금이 없다는 점을 고려하면, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 180,000,000원에서 200,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

다만, 내부 상태 및 현장 확인 결과를 최우선으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.