나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [14] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3. 물건 기본정보

4. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (14)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 5층502호

건물명: 르모이안

용도: 오피스텔 (업무시설)

준공일: 2021년 11월 29일

1.3. 면적 정보

건물 전용면적: 27.09㎡ (약 8.19평)

토지 지분: 9.14㎡ (약 2.76평)

1.4. 감정가

감정가: 197,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치.

주변은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재.

전반적인 교통사정은 보통.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

부산제일신용협동조합 근저당권 (2022-01-28).

3.2. 인수되는 권리

매각으로 모든 권리가 소멸될 예정임. (말소기준권리보다 후순위 권리, 임차권 포함).

3.3. 임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-26, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(이세경): 보증금 14,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-15, 확정일자 2022-06-08, 배당신고일자 2024-06-24, 대항력 없음.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 민락동에 위치하며, 인근에 공동주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역.

오피스텔 및 다세대주택이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 형태.

4.2. 시세 동향 (외부 검색 결과 종합)

인근 '파로스오피스텔'의 경우 2023년 6월 기준으로 매매가가 1.98억~2.1억 수준이었으며, 전세가는 1.2억 수준으로 파악됨. '민락동 이안테라디움'의 경우 2025년 2월 기준 최고호가 3억 대가 확인되나, 이는 전용면적 28A 타입 (약 8.47평) 기준으로, 본건(27.09㎡, 약 8.19평)과는 다소 차이가 있을 수 있음. '타워더모스트광안' 오피스텔은 실거래가 정보가 없는 것으로 파악됨.

종합적으로 볼 때, 본건 르모이안 오피스텔 (27.09㎡)의 현재 시세는 유사 면적 및 건축 연도를 고려할 때 약 1억 9천만원 ~ 2억 2천만원 범위 내외로 형성될 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 민락동 행정복지센터가 있으며, 광안리 해수욕장, 민락 회센터, 밀락더마켓 등 다양한 편의 및 문화 시설이 인접해 있습니다. 또한, GS더프레시와 같은 마트도 근거리에 위치합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 민락초등학교(상위 7%), 한바다중학교(상위 9%), 부산남일고등학교(상위 54%) 등 교육 시설이 소재하여 자녀 교육에 유리할 수 있습니다.

5.3. 혐오시설

현재까지 확인된 정보상 본건 인근에 직접적으로 위치하는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 부산 지역 전반적으로 하수처리장, 소각장 등이 영화/드라마 촬영지로 활용될 정도로 혐오시설에 대한 인식이 변화하고 있음을 감안할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인의 어려움

현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여, 인근 유사 물건 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었음. 경매 진행 및 응찰 시 재확인 요망.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되며, 이에 따른 복잡한 권리관계 및 채권 총액이 높다는 점은 유의해야 합니다. 등기부채권 총액은 4,540,000,000원에 달합니다.

6.3. 임대차 관련

임대관계는 미상임. 단, 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사됨.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 르모이안 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 2021년 준공된 신축급 건물에 해당하며, 전용면적 27.09㎡의 소형 오피스텔입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 문제는 없어 보입니다. 다만, 현장 확인이 제한적이었던 점, 공동담보 물건으로서 채권 총액이 높다는 점, 그리고 임대관계가 미확인인 점은 응찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 우수성

부산의 주요 지역인 수영구 민락동에 위치하여 민락동 행정복지센터, 민락회센터, 밀락더마켓 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 광안리 해수욕장이 인근에 있어 지역적 선호도가 높습니다.

8.2. 소형 면적 및 신축급 건물

전용면적 27.09㎡의 소형 오피스텔로, 1인 가구 및 소규모 투자 수요에 적합합니다. 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

8.3. 권리관계 명확성

말소기준권리인 근저당권보다 후순위의 임차권 및 기타 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

현재 르모이안 오피스텔 및 인근 유사 오피스텔의 시세는 전용면적 27㎡ 내외 기준 약 1억 9천만원 ~ 2억 2천만원 수준으로 파악됩니다. 본건 감정가는 1억 9천7백만원이며, 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 수준 또는 소폭 상향을 고려한 입찰가 산정이 합리적입니다.

현 시세 및 투자 가치를 종합적으로 고려하여 1억 9천 5백만원 ~ 2억 1천만원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

9.2. 투자 시 유의사항

본 건은 공동담보 물건으로, 다수의 채권이 설정되어 있어 경매 진행 과정에서 변동이 있을 수 있습니다. 또한, 내부 확인이 제한적이었으므로, 응찰 전 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.