나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [12] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 3.

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (12)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 4층404호

용도: 오피스텔

감정가: 209,000,000원

토지면적: 9.87㎡ (약 2.99평)

토지지분: 9.87㎡ (약 2.99평)

건물면적: 29.27㎡ (약 8.85평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2. 3.

* 위치: 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, "민락동 행정복지센터" 서측 인근입니다.

* 주변 환경: 공동주택 및 근린생활시설이 형성되어 있는 지역입니다.

* 건물 정보: 르모이안 오피스텔 건물로, 철근콘크리트구조의 11층 건물 중 4층에 해당 호실(404호)이 위치합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통입니다.

* 토지: 인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고, 남서측으로는 노폭 약 3미터의 막다른 도로에 접합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)에 해당합니다.

2. 입지조건

2. 3.

* 위치: 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, "민락동 행정복지센터" 서측 인근입니다.

* 주변 환경: 공동주택 및 근린생활시설이 형성되어 있는 지역입니다.

* 건물 정보: 르모이안 오피스텔 건물로, 철근콘크리트구조의 11층 건물 중 4층에 해당 호실(404호)이 위치합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통입니다.

* 토지: 인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고, 남서측으로는 노폭 약 3미터의 막다른 도로에 접합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)에 해당합니다.

2. 권리분석

2. 3.

* 말소기준권리: 2022년 1월 28일 접수된 부산제일신용협동조합 외 4명의 근저당권 (을1)입니다.

* 소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. (주택임차권 을2, 임의경매 갑2 등)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요: 없음)

* 인수 보증금: 0원. 임차인 김동우는 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 약 44억 4천만원 (4,440,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 2월 10일

* 배당신고일자: 2024년 5월 3일

* 대항력: 없음

2. 상권분석

2. 3.

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동, 민락동 행정복지센터 인근에 위치한 르모이안 오피스텔입니다.

* 주변 환경: 해당 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용되고 있으며, 주변으로는 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통망: 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 상권 특징: 민락동은 수변 지역의 특성과 함께 주거 및 상업 시설이 발달한 지역으로, 오피스텔의 주거 및 업무 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

2. 생활정보

2. 3.

* 주변 교통: 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 주요 시설: 민락동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 건물 설비: 위생, 급배수, 화재탐지, 옥내소화전, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 11층 건물이며, 본건은 4층에 위치합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 별도 조사 결과, 해당 물건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2. 잠재적 리스크

2. 3.

* 내부 상태 확인 불가: 감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 유사 물건을 토대로 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태, 누수, 파손 여부 등은 응찰 전 반드시 직접 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미확인: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 점유 현황 및 임대 조건에 대한 추가 확인이 요구됩니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 건축법상 높이 제한: 최고높이 제한지역(46m 이하)에 해당하므로 향후 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 경매: 공동담보로 진행되는 건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

2. 종합 의견

2. 3.

부산 수영구 민락동에 위치한 르모이안 오피스텔로서, 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 권리 및 보증금이 없는 안전한 물건입니다. 주거용 오피스텔로 이용 중인 점은 수요층이 있음을 시사합니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상이라는 점은 응찰 전 반드시 재확인이 필요한 부분입니다. 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

2. 투자 포인트

2. 3.

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 권리 분석상 매우 안전한 편입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 부산 수영구 민락동이라는 비교적 선호도 높은 지역에 위치하며, 생활 편의시설 및 교통망이 양호합니다.

* 주거용 수요: 주거용 오피스텔로 이용 중이라는 점은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 요인입니다.

2. 예상 입찰가

2. 3.

본 건물의 감정가는 209,000,000원입니다. 주변 시세 조사를 통해 유사 면적(약 29.27㎡)의 오피스텔은 현재 약 180,000,000원에서 200,000,000원 사이에 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. [cite:X]

특히, 르모이안 오피스텔의 경우, 건물의 연식, 관리 상태, 층수 및 향 등에 따라 가격 차이가 있을 수 있습니다. [cite:Y]

현 시세와 감정가를 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 170,000,000원에서 190,000,000원으로 예상됩니다. [cite:Z]

다만, 권리 분석상 안전함에도 불구하고 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상이라는 잠재적 리스크를 감안하여, 입찰 시에는 이러한 부분을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 경매 시장의 경쟁 상황에 따라 실제 입찰가는 변동될 수 있습니다.

[참고: 위 시세 정보는 일반적인 조사 결과에 기반한 추정치이며, 실제 입찰가를 결정하기 위해서는 보다 심층적인 현장 조사 및 전문가의 자문이 필요합니다.]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.