나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [15] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (15)

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

감정가: 209,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 5층503호

신주소: 부산광역시 수영구 민락로6번길 48 (민락동)

건물명: 르모이안

건축구조: 철근콘크리트구조

총층수: 11층

해당층: 5층

건물 용도: 업무시설 (오피스텔)

건물면적 (전용면적): 28.71㎡ (약 8.69평)

토지면적: 9.68㎡ (약 2.93평)

토지 지분: 9.68㎡ (약 2.93평)

건물 지분: 28.71㎡ (약 8.69평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고, 남서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 장민희

보증금: 14,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-03

확정일자: 2022-07-12

배당신고일자: 2024-08-06

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 14,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-03

확정일자: 2022-07-12

배당신고일자: 2024-08-06

대항력: 없음

비고:

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존 (갑1): 2022-01-28, 주식회사라움개발

* 근저당 (을1): 2022-01-28, 부산제일신용협동조합외 4명, 4,400,000,000원 (말소기준권리)

* 주택임차권 (을2): 2024-08-06, 장민희, 140,000,000원 (말소 - 등기상 권리금액과 임차인 현황상의 보증금 차이 확인 필요)

* 임의경매 (갑2): 2024-07-30, 부산제일신용협동조합외 3명, 3,964,615,803원 (말소)

* 근저당 이전 (을1-1): 2025-08-12, 케이씨유엔피엘대부주식회사 (말소)

총 채권액 합계: 4,540,000,000원

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 1월 28일 접수된 부산제일신용협동조합 외 4명 근저당권입니다.

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 민락동 일대는 주거 지역과 함께 근린생활시설이 발달하여 있습니다. 부산의 주요 해변인 광안리 해수욕장과 가까워 관광 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 지역 특징

수영구는 부산의 주요 생활권 중 하나로, 오피스텔 및 공동주택이 혼재하는 지역입니다. 민락동은 최근 몇 년간 신축 건물들이 들어서면서 상권이 활성화되는 추세입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내에는 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

인근에 행정복지센터가 있으며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 관련

본건은 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 확인이 곤란하였습니다. 이에 따라 인근 유사 물건 및 관련 공부, 외부 관찰을 통해 평가가 이루어졌으므로, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 내부 상태, 실제 이용 현황 등을 재확인해야 합니다.

6.2. 권리관계

등기부상 주택임차권(을2)의 권리금액(140,000,000원)과 임차인 현황의 보증금(14,000,000원) 간 차이가 확인됩니다. 다만, 해당 권리는 말소 예정이며 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 임차인과의 계약 관계 및 명도 관련 사항은 사전에 철저히 검토해야 합니다.

6.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역이며, 가로구역별 최고 높이 제한지역(46m 이하)에 해당합니다. 이는 향후 건물 증축이나 재건축 시 높이 제한으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 209,000,000원입니다. 등기부상 권리 관계는 매각으로 인해 모두 말소될 예정이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 현장 내부 확인이 불가했던 점은 주의가 필요하며, 응찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다. 주변 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 말소: 매각으로 인해 모든 근저당 및 임차권 등 등기된 권리가 소멸되어 안전한 권리 확보가 가능합니다.

* 입지: 부산 수영구 민락동이라는 비교적 선호도 높은 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주거용 오피스텔: 현재 주거용으로 이용 중이며, 임대 수요가 꾸준한 오피스텔이라는 점에서 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 209,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔이 180,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

내부 확인의 어려움과 권리관계의 미세한 차이점(등기부상 권리금액과 보증금 차이)을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다.

따라서, 해당 물건의 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 95% 수준인 188,100,000원 ~ 198,550,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 후 시세 및 경매 분위기를 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 좋습니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려 대상이 아닙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.