나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [6] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경108199 (6) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (6)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 3층302호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 제3층 제302호

* 용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 이용 중)

* 토지면적: 9.14㎡ (약 2.76 평)

* 건물면적: 27.09㎡ (약 8.19 평)

* 감정가: 194,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 감정평가 요약

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 해당 호실은 3층에 위치합니다. 외벽은 드라이비트 및 스톤코트 마감이며, 창호는 샷시창 구조입니다.

* 이용상태: 해당 호실은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

* 설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 이용상태: 인접 토지와 일체로 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)입니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

1.3. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 환경: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 곳입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 접근성: 북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로, 남서측으로 약 3미터 폭의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

* 도시계획: 도시지역, 준주거지역에 속하며, 건축법에 따른 최고 높이 제한(46m 이하)이 있습니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 1월 28일 접수된 부산제일신용협동조합 외 4명의 근저당권(을1)입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 주식회사라움개발 (2022.01.28)

* 근저당: 부산제일신용협동조합 외 4명 (채권최고액 4,400,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 정은주 (보증금 130,000,000원, 전입/확정일자 2022.06.02) - 대항력 없음, 말소 대상

* 임의경매개시결정: 부산제일신용협동조합 외 3명 (2024.07.30, 채권액 3,964,615,803원)

* 기타 근저당 이전: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (말소)

* 채권 총액: 4,530,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

* 권리분석 결과: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 정은주 씨는 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 경우 낙찰자에게 부담이 되지 않습니다.

1.5. 상권분석

* 주변 시설: 민락동 행정복지센터 인근에 위치하며, 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주요 시설: 광안리 해수욕장, 민락수변공원, 민락 회센터 등이 인접해 있어 관광 및 여가 활동을 즐기기 좋은 지역입니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 보고서에 명시된 물건지 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 상업, 레저 시설이 주를 이루고 있습니다.

1.6. 생활정보

* 편의시설: 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기, 주차(기계식) 등 기본적인 오피스텔 설비를 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 주변 환경: 해변 및 공원, 상업시설 등이 인접하여 주거 환경이 쾌적하고 다양한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 현장 확인의 한계: 감정평가서에 따르면, 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 어려워 인근 유사 물건 및 외부 관찰에 기반하여 평가가 이루어졌습니다. 실제 물건 상태는 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 반드시 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임대관계가 불분명한 것으로 기재되어 있어, 추가적인 임대차 관계나 점유 현황이 있을 수 있습니다.

* 채무 총액: 감정가 대비 채무 총액이 매우 높아 채무불이행으로 인한 경매 개시임을 알 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 주거용 오피스텔로, 도심과 해변의 접근성이 좋고 생활 편의시설이 풍부한 지역에 소재합니다. 건물은 비교적 신축으로 시설 상태가 양호할 것으로 예상되나, 내부 확인의 한계점이 존재하므로 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다. 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없어 보이며, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 전반적인 상권 및 주거 환경은 양호한 편으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광안리 해변 및 수영강변과 인접하여 레저 및 문화생활을 즐기기 용이합니다.

* 주거용 오피스텔: 소형 주거 공간으로 1인 가구나 신혼부부 등에게 인기가 있을 수 있으며, 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 신축급 건물: 비교적 최근에 건축된 건물로, 내부 상태 및 관리 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰 후 권리 관계가 명확합니다.

1.10. 예상 입찰가

감정가: 194,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 현재 주거용으로 이용 중이며, 권리상 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 다만, 내부 확인의 한계점과 임대관계 미상이라는 점을 고려해야 합니다. 현재 시장 상황과 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 155,200,000원 ~ 174,600,000원

이는 현재 시장 상황과 일반적인 경매 낙찰률을 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 경쟁 입찰자들의 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.