나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [7] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 3층303호 오피스텔 경매

부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 3층303호 (민락동,르모이안) (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경108199(부산동부지원 경매2계). 감정가 205,000,000원, 최저가 205,000,000원. 매각기일은 2026-07-27입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 108199 [7]
소재지	부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 3층303호
도로명주소	부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 3층303호 (민락동,르모이안)
용도	오피스텔
건물명	르모이안
매각기일	2026.07.27
관할법원	부산동부지원 경매2계 (780-1422(구내:1422))
이용제한	가로구역별 최고높이 제한지역, 준주거지역, 도시지역

부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 3층303호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	9.68㎡ (2.93평)
건물면적	28.71㎡ (8.68평)

금액

감정가	205,000,000원
최저가	205,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	20,500,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.27	205,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.
이용상태: 일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.
설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함
토지이용계획 및 제한상태: 2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (7)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 3층 303호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔)

감정가: 205,000,000원

토지면적: 9.68㎡ (약 2.93평)

건물면적: 28.71㎡ (약 8.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 주거용 오피스텔로 이용 중임.

건물 총 층수: 11층

해당 층수: 3층

사용승인일: 2021년 11월 29일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 밀집된 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하며, 남서측으로는 노폭 약 3미터의 막다른 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을1 접수일자 2022-01-28 근저당권 (부산제일신용협동조합외 4명, 4,400,000,000원)

* 등기부 요약

- 갑1: 소유권보존 (주식회사라움개발)

- 을1: 근저당권 (부산제일신용협동조합외 4명) - 말소기준권리

- 을2: 주택임차권 (김지현) - 말소 (전입일자: 2022-07-05, 확정일자: 2024-06-14)

- 갑2: 임의경매 (부산제일신용협동조합외 3명) - 말소

- 을1-1: 1번근저당권 이전 (케이씨유엔피엘대부주식회사) - 말소

* 등기부채권 총액: 4,530,000,000원

* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사(김 )

- 보증금: 130,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-07-05

- 확정일자: 2022-07-05

- 배당신고일자: 2024-10-08

- 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 종합

본 건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 임차인 김 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경

본건이 소재한 민락동 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼합된 주거 및 상업 지역입니다.

* 주요 시설

"민락동 행정복지센터"가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

"민락동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다. (예: GS더프레시 부산수영로점 763m 거리)

* 교육시설

민락초등학교(약 741m), 한바다중학교(약 439m) 등이 인근에 위치합니다.

* 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 조사의 한계

감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 유사 물건 정보를 바탕으로 평가되었습니다. 따라서 경매 진행 및 응찰 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

* 공동담보 물건

공동담보 물건으로, 채권 총액이 높게 설정되어 있습니다. 이는 본 건 외 다른 담보물건도 경매에 포함되었거나, 채무 규모가 상당함을 시사합니다. (등기부채권 총액: 4,530,000,000원)

* 이용 상태

주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 르모이안 오피스텔로, 비교적 신축 건물(2021년 준공)이며 입지 조건 및 교통 편의성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 현장 실사 시 내부 상태 확인이 필수적이며, 공동담보로 인한 채무 총액이 높다는 점은 참고할 필요가 있습니다. 주거용으로 이용 중인 점을 감안하여 명도 시 협조가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년에 준공되어 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 민락동에 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 좋고, 교통이 편리합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 보증금이 없습니다.

* 향후 시세 상승 기대: 지역 개발 및 수요 증가에 따라 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 205,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 시세 분석 결과, 28.71㎡ (약 8.69평) 면적의 경우 매매가는 대략 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 수준으로 형성되어 있습니다. (이안테라디움, 28A 타입 기준, 2025년 2월 실거래가 3억 4,500만원, 2024년 7월 실거래가 3억 4,200만원 등으로 유사 면적의 시세가 높게 형성된 것으로 보이나, 이는 신축 연식 및 주변 환경에 따른 차이일 수 있습니다. 르모이안의 정확한 최신 시세는 추가 확인이 필요합니다. 검색 결과에서 '르모이안'의 정확한 시세 정보를 파악하기는 어려웠으나, 유사한 신축 오피스텔의 경우 2억 3천만원대부터 시작하는 것으로 보입니다.)

따라서, 본건의 감정가는 현 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

권리 인수 부담이 없고, 주거용으로 이용 중인 점을 감안할 때, 시세 대비 약 85~90% 수준으로 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

* 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인하고, 명도 가능성, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 감정가는 205,000,000원이며, 현재 검색 결과에서 '르모이안' 오피스텔의 정확한 최신 시세 정보를 상세히 파악하는 데는 한계가 있었습니다. 다만, 인근 유사 오피스텔의 시세를 참고할 때, 전용 28㎡대의 경우 2억 3천만원 이상부터 형성되는 것으로 보입니다. 따라서 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.1.물건 기본정보