나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [3] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (3)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 2층203호

건물명: 르모이안

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 203,000,000원

토지면적 (지분): 9.68㎡ (약 2.93평)

건물면적 (전용): 28.71㎡ (약 8.69평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.2. 물건 현황

건축물 현황 (JSON 분석):

건물명: 르모이안

주용도: 업무시설 (오피스텔)

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 11층 (지하 1층 포함)

사용승인일: 2021년 11월 29일

본건 위치: 2층 203호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

주변에 "밀락더마켓"과 같은 복합문화공간이 있어 지역 활성화에 기여하고 있음.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 사정은 보통 수준. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

2.3. 토지 이용 현황

토지는 인접 토지와 등고 평탄한 세장형 필지로, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

건축법상 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(46m 이하)에 해당함. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

도로는 북서측 약 6미터 포장도로, 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접함. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

소유권 보존 등기: 2022년 1월 28일 (주식회사 라움개발)

근저당권 (을1, 말소기준권리): 2022년 1월 28일 접수, 부산제일신용협동조합 외 4명 (채권액 4,400,000,000원). 이 권리를 기준으로 낙찰 시 대부분의 후순위 권리는 소멸됨. [cite: MORTGAGE_SUMMARY]

주택임차권 (을2, 말소예정): 2024년 6월 24일 접수, 손수빈 (채권액 130,000,000원). 전입일자 2022년 7월 22일, 확정일자 2022년 6월 22일. [cite: MORTGAGE_SUMMARY]

임의경매 개시결정 (갑2, 말소예정): 2024년 7월 30일 접수, 부산제일신용협동조합 외 3명 (채권액 3,964,615,803원). 이는 본 사건(2024타경108199)과 동일한 경매 절차임. [cite: MORTGAGE_SUMMARY]

기타 근저당권 이전 등이 등기되었으나, 모두 말소 대상임.

전체 등기부채권 총액: 4,530,000,000원. [cite: MORTGAGE_SUMMARY]

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (손수빈)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 22일

확정일자: 2022년 6월 22일

배당신고일자: 2024년 6월 24일

본 임차인은 대항력이 없음. [cite: TENANT_INFO, MORTGAGE_SUMMARY]

3.3. 인수되는 권리

낙찰 시 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없음. [cite: MORTGAGE_SUMMARY]

다만, 현황 상 주거용으로 이용 중인 오피스텔이며, 임대차 관계는 미상으로 조사됨. [cite: APPRAISAL_SUMMARY, PROPERTY_MEMO]

4. 상권분석

4.1. 지역 내 위상

해당 물건은 부산 수영구 민락동의 준주거지역 내에 위치하며, 오피스텔 및 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역의 일부임.

4.2. 주변 상권 특성

"민락동 행정복지센터" 인근으로, 지역 주민을 위한 근린 생활 편의시설 이용이 가능함.

주변에 공동주택 단지가 있어 배후 수요가 존재하며, 오피스텔로서의 임대 수익 창출 가능성이 있음.

"밀락더마켓"과 같은 대규모 복합문화공간이 인접해 있어 유동인구 증가 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

민락동 행정복지센터, 인근 마트, 병원, 음식점 등 근린 생활 편의시설 이용 가능.

대중교통 이용이 용이하여 시내 접근성 양호.

5.2. 주거 환경

현재 주거용 오피스텔로 이용 중으로, 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합할 수 있음.

11층 건물 내 2층에 위치. [cite: JSON_ANALYSIS]

인근에 초등학교, 중학교가 위치하여 교육 환경도 고려 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문 부재로 내부 확인이 곤란하여, 외부 관찰 및 유사 물건을 상정하여 평가되었으므로, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 요망됨. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

6.2. 건물 노후화

사용승인일이 2021년 11월 29일로 비교적 신축 건물에 속하나, 장기적인 건물 유지 보수 상태는 별도 확인 필요. [cite: JSON_ANALYSIS]

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 경기 변동 및 금리 변화 등 외부 요인에 따른 가치 변동 가능성이 있음.

6.4. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 결과나 처리 과정이 본 건에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축이며 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 권리 관계는 복잡하게 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 내부 확인이 불가하여 정확한 물건 상태 파악이 어렵다는 점과 공동 담보로 묶여 있다는 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

준신축급 오피스텔로, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있음.

수영구 민락동은 해변 및 문화 시설 접근성이 좋은 지역으로, 주거 선호도가 높을 수 있음.

모든 권리 소멸 예정으로 권리 분석상 안전함.

인수되는 보증금 없음.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

현재 제공된 정보에 따르면, 본 건은 28.71㎡ (약 8.69평)의 전용면적을 가진 오피스텔입니다. 감정가는 203,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 민락동 인근의 비슷한 평수 (약 24~29㎡) 오피스텔의 월세 시세는 보증금 500만원에 월 50~70만원 수준으로 파악됩니다.

다른 유사 오피스텔의 경우, 28.71㎡ 전용 면적의 매물이 3억 4천만원대에서 실거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가 2억 3백만원(203,000,000원)과 비교했을 때 상당히 높은 수준입니다.

따라서, 본 건의 감정가는 주변 시세 대비 합리적 또는 낮게 책정되었다고 볼 수 있습니다.

하지만, 내부 확인 불가 및 공동담보 물건이라는 리스크 요인을 고려해야 합니다.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 203,000,000원

주변 시세: 약 3억 4천만원대 (실거래가 기준)

보수적 접근 고려: 감정가의 90% ~ 100% 범위에서 고려하되, 내부 미확인 리스크 반영.

시세가 감정가보다 높게 형성되어 있으나, 내부 미확인 리스크를 감안하여 보수적으로 접근합니다.

최종 예상 입찰가 (참고용): 190,000,000원 ~ 210,000,000원

(내부 확인이 가능하고 물건 상태가 양호하다면 시세 반영하여 230,000,000원 이상도 고려할 수 있으나, 현재 정보로는 보수적 접근이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.