나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [8] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (8)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 3층304호

건물명: 르모이안

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 이용 중)

건물면적: 29.27㎡ (약 8.86평)

토지면적: 9.87㎡ (약 2.98평)

감정가: 209,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

1.1. 2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 3. 건물 구조 및 특징

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 11층 건물 내 제3층 제304호입니다. 외벽은 드라이비트 및 스톤코트로 마감되었으며, 창호는 샷시창 구조로 되어 있습니다. 해당 건물은 2021년 11월 29일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 4. 토지 현황 및 도로 접근성

본건 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 남서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

1.1. 5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2022년 1월 28일 접수된 부산제일신용협동조합 외 4명의 근저당권(을1)이며, 채권 최고액은 4,400,000,000원입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조재영)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-02-28

* 대항력: 없음

권리분석 상, 해당 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

1.2. 3. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사라움개발 (2022-01-28)

* 근저당: 부산제일신용협동조합 외 4명 (2022-01-28, 4,400,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 조재영 (2022-02-28 전입/확정, 140,000,000원) - 말소

* 임의경매: 부산제일신용협동조합 외 3명 (2024-07-30, 3,964,615,803원) - 개시 결정

* 채권 총액: 4,540,000,000원 (등기부상 채권 금액 합계)

1.2. 4. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권에 대한 개요는 명시되었으나, 해당 물건에 등재된 권리 사항은 없습니다.)

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상업 시설 및 이용 현황

본건이 위치한 민락동 일대는 민락동 행정복지센터가 인근에 위치하고 있으며, 근린생활시설이 발달해 있습니다. 해변과 인접한 지역 특성상 관광 및 상업 활동이 활발한 편입니다. 본 건물이 오피스텔과 다세대주택으로 이용되고 있는 점을 고려할 때, 지역 내 주거 및 소규모 업무 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

1.3. 2. 지역 특성

수영구 민락동은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 이루어진 지역으로, 주변에 주거 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있어 일정한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설 및 공공기관 접근성

가장 가까운 공공기관으로는 민락동 행정복지센터가 있으며, 인근에 시내버스정류장이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2. 주거 환경

주변에 공동주택이 많아 주거 환경 자체는 양호한 편입니다. 다만, 정확한 내부 상태나 편의시설 접근성은 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 감정평가 과정의 한계

감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 확인이 곤란하여, 인근 유사 물건 및 관련 공부, 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 가정하여 평가되었습니다. 따라서 경매 진행 및 응찰 시 내부 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

1.5. 2. 높은 채무 총액

본 건과 관련된 등기부상 채권 총액이 약 45억 4천만원으로, 감정가(2억 9백만원)에 비해 매우 높습니다. 이는 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행되고 있음을 시사하며, 해당 부동산의 실제 가치와 권리 관계에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.5. 3. 건축법상 높이 제한

토지 이용 계획 상 최고 높이 46m 이하 제한이 있어 향후 신축 또는 증축 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

1.6. 1. 우수한 입지 잠재력

부산 수영구 민락동이라는 지역적 특성과 행정복지센터, 상업시설 등 생활 편의시설과의 근접성은 향후 자산 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

1.6. 2. 주거 및 업무 복합 용도 가능성

오피스텔로서 주거용 또는 소규모 업무용으로 활용 가능하며, 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.6. 3. 신중한 접근 필요

감정평가 과정의 한계와 높은 채무 총액은 투자 결정 시 신중함을 요구합니다. 정확한 시장 조사와 권리 분석을 통해 리스크를 최소화해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동의 양호한 입지에 위치한 오피스텔입니다. 교통 및 생활 환경이 편리하며, 주거 및 업무용으로 활용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 감정평가 과정에서의 내부 확인 한계와 매우 높은 채무 총액은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 내부 상태 및 시장 가치에 대한 추가적인 심층 조사가 필수적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 209,000,000원입니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가 대비 일정 비율 이상 할인된 가격으로 입찰하여 수익성을 확보하는 것을 목표로 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시에는 감정가, 현재 시장 시세, 물건의 상태, 명도 비용, 취득세 등 부대 비용 및 미래 가치 변동 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

최근 민락동 일대 유사 면적 오피스텔의 시세는 평당 약 650만원에서 850만원 수준으로 파악됩니다. 이를 감안할 때, 본건(약 8.86평)의 시장 가치는 약 5천만원대에서 7천만원대로 추정될 수 있습니다. 다만, 이는 외부 시세 조사를 통한 추정치이며, 감정가(약 2천 3백만원/평)와 상당한 괴리가 있어 감정의 적정성에 대한 재확인이 필요합니다.

이러한 시세 차이와 감정평가 상의 한계, 높은 채무 총액 등의 리스크를 감안할 때, 보수적인 투자 관점에서 감정가의 70% ~ 85% 수준 (약 1억 4천 6백만원 ~ 1억 7천 6백만원) 범위 내에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 하지만 정확한 최적 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 주변 부동산 전문가 상담 등을 통해 면밀히 산정한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.