나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [9] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

본건은 부산광역시 수영구 민락동 35-5번지에 위치한 르모이안 건물 내 4층 401호입니다.

건축물대장 상 본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물로서, 2021년 11월 29일 사용승인되었습니다.

건물명칭은 르모이안이며, 총 11층 규모에 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 9.35㎡이며, 토지 지분 역시 9.35㎡입니다. (약 2.83평)

건물 면적은 27.73㎡이며, 건물 지분 역시 27.73㎡입니다. (약 8.39평)

1.3. 용도 및 이용 상태

본건의 용도는 오피스텔입니다.

감정평가서 상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가는 198,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 부OOOOOOOOO입니다.

본건은 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

인근에 민락수변공원, 광안리해수욕장이 있어 레저 및 휴식 활동을 즐기기 용이합니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 지역 지구 및 규제

본건 토지는 2필지로, 모두 도시지역, 준주거지역에 해당합니다.

또한, 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)<건축법>에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기는 2022년 1월 28일 주식회사라움개발 명의로 접수되었습니다.

말소 기준권리는 2022년 1월 28일 접수된 부산제일신용협동조합 외 4명의 근저당권(4,400,000,000원)입니다.

이 외 을구의 주택임차권(정재승, 30,000,000원)과 임의경매 개시 결정 등기, 근저당권 이전 등기 등은 모두 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로는 주택도시보증공사(정재승)가 있으며, 보증금 30,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자 및 확정일자는 2023년 3월 20일입니다.

본 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 권리 인수 및 소멸

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

주택임차권(정재승)은 말소 예정으로, 보증금 30,000,000원은 인수되지 않습니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 시세 분석

인근 '이안테라디움'(2025년 2월 시세 정보 기준)의 경우, 18평형의 최저 호가가 2억원이며, 실거래가 2.8억 ~ 3.5억 원대를 보이고 있습니다.

'광안테라스타오션'은 실거래가 정보가 없으나, 인근으로 유사 평형대의 오피스텔들이 2억 원대 초중반에서 3억 원대 후반까지 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

본건과 유사한 르모이안 건물은 2022년 1월 소유권 보존 및 근저당 설정이 이루어졌으며, 2021년 11월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

전반적으로 민락동 일대 오피스텔 시세는 2억원대 초중반부터 형성되는 경향을 보입니다.

4.2. 임대 시세 분석

인근 오피스텔의 경우, 약 1,000만원의 보증금에 월 50~60만원 수준의 임대료가 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중이므로, 임대 수요는 꾸준할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변에는 민락동 행정복지센터, GS더프레시 부산수영로점 등 생활 편의 시설이 근접해 있습니다.

또한, 광안리 해수욕장, 민락수변공원 등이 인접해 있어 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

건물 내에는 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 기타

본 건물은 도시가스에 의한 난방 설비, 위생 설비, 급·배수 설비, 화재 탐지 설비, 옥내 소화전, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

감정평가서 상 현장조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여, 인근 유사 물건 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다.

경매 진행 및 응찰 시 내부 상태에 대한 재확인이 필수적입니다.

6.2. 기타 특이사항

본건은 공동담보 물건으로, 다수의 채권자가 설정되어 있습니다.

건축물대장 상 주 용도는 업무시설로 되어 있으나, 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중인 점을 감안해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 부산 수영구 민락동의 우수한 입지 조건: 광안리 해변과 인접하여 쾌적한 주거 및 생활 환경을 제공합니다.

* 주거용 오피스텔로서의 꾸준한 임대 수요 예상: 민락동 일대는 관광 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

* 명확한 권리 관계: 말소 기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로, 인수해야 할 부담이 적습니다.

8. 종합 의견

본건은 부산 수영구 민락동의 역세권 및 관광 명소 인근에 위치한 주거용 오피스텔로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

내부 확인이 어렵다는 점은 리스크 요소이나, 말소되는 권리가 많아 권리 분석상 안전한 편에 속합니다.

주변 시세 및 임대 수요를 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 시세차익 또는 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

단, 실제 내부 상태 확인 및 현장 조사를 통해 정확한 물건 가치를 재평가하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 198,000,000원

주변 유사 오피스텔 시세: 약 190,000,000원 ~ 210,000,000원

임차인의 보증금(30,000,000원)은 인수되지 않습니다.

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능성이 높은 희망 입찰가는 감정가 대비 100%~105% 수준으로 예상됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 200,000,000원에서 208,000,000원 사이로 제안합니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 주변 시세와 본건의 실제 상태를 면밀히 파악하여 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.