나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [4] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (4)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5, 르모이안 2층 204호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 207,000,000원

토지 면적: 9.87㎡ (약 2.99평)

토지 지분: 9.87㎡ (약 2.99평)

건물 면적: 29.27㎡ (약 8.85평)

건물 지분: 29.27㎡ (약 8.85평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO (부산제일신용협동조합 등)

특이사항: 공동담보, 주거용 오피스텔로 이용 중.

감정평가 요약: 철근콘크리트구조 11층 건물 내 제2층 204호.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동에 소재하며, "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로는 폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다. 토지는 대체로 등고 평탄한 세장형의 2필지로, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역으로 용도지역이 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (홍정민)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-09

확정일자: 2022-05-02

배당신고일자: 2024-04-26

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰 시 보증금 인수 의무가 없습니다.

* 임차인: 홍정민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-09

대항력: 없음

비고: 해당 정보는 보증금이 0원으로 기재되어 있어 실제 임차 관계보다는 정보상의 내용일 가능성이 있으며, 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2022년 1월 28일 접수된 부산제일신용협동조합 외 4명의 근저당권(채권최고액 4,400,000,000원)입니다. 경매 절차가 완료되면 위 근저당권 및 그 이후에 설정된 주택임차권(홍정민), 임의경매개시결정 등 대부분의 등기 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 자료상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 민락동 지역은 수영구 내에서도 해변과 인접하며 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 다수의 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 특히, 해운대 및 광안리 해변과 인접하여 관광 및 유동인구의 영향을 받을 수 있는 입지입니다. 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택이 혼재되어 있어, 주거용 수요와 함께 소규모 업무 시설로서의 잠재력도 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: "민락동 행정복지센터"가 인근에 위치하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 주거용 오피스텔로 이용 중인 점을 고려할 때, 1인 가구 또는 소규모 가구가 거주하기에 적합한 환경입니다.

* 건물 편의시설: 건물 내에 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 유사 물건을 기준으로 평가되었습니다. 실제 물건의 내부 상태, 마감재, 하자 여부 등은 반드시 재확인이 필요합니다. 이는 예상치 못한 수리비 발생 가능성을 내포합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 없습니다. 다만, 현재 공실인지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 건축법상 높이 제한: 토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)에 해당하여, 향후 건축물의 신축이나 증축 시 높이 제한을 받게 됩니다.

* 혐오시설 유무: 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 없으나, 민락동 지역의 구체적인 환경 조사를 통해 잠재적인 혐오시설의 유무를 사전에 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 주요 생활권 중 하나인 수영구 민락동에 위치한 오피스텔로서, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 11층 건물의 2층에 위치하며 전용면적 약 8.85평으로 1인 가구나 소규모 가구의 주거용으로 적합합니다. 모든 권리관계가 말소될 예정이어서 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 물건을 취득할 수 있습니다. 다만, 내부 확인이 이루어지지 않아 물건의 정확한 상태 파악이 어렵다는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 따라서 철저한 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 수리비 등을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산 수영구의 우수한 입지: 해운대, 광안리와 인접하여 생활 및 투자 가치가 높은 지역입니다.

* 주거용 오피스텔로서의 안정적인 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔의 주거용 수요는 꾸준합니다.

* 권리관계 명확: 모든 부담이 소멸되는 임의경매 물건으로, 권리 분석이 비교적 간단합니다.

* 건물 편의시설: 승강기, 주차시설 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 207,000,000원

* 인수 보증금: 0원

현 시세 및 감정가를 고려할 때, 본 물건의 잠재적 가치는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위로 추정됩니다.

그러나 내부 확인이 어렵다는 리스크와 경매 특성상, 감정가 대비 일정 수준의 할인율을 적용하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 보수적으로 접근하여 예상 입찰가를 185,000,000원 수준으로 제안합니다.

이는 감정가보다 약 10.6% 낮은 금액이며, 향후 발생할 수 있는 수리비 및 기타 부대 비용을 감안한 금액입니다. 실제 경매 참여 시 경쟁 상황 및 물건 상태에 따라 입찰가가 변동될 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.