나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [5] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (5)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 3층301호

용도: 오피스텔

토지면적: 9.35㎡ (약 2.83평)

건물면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

감정가: 1억 9,800만원

1.2. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(46m 이하)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존은 주식회사라움개발 명의로 2022년 1월 28일 등기되었습니다. 말소기준권리는 부산제일신용협동조합 외 4명 명의의 근저당권으로, 2022년 1월 28일 설정되었으며 총 채권액은 44억 5천만원입니다. 본건은 부산제일신용협동조합 외 3명이 신청한 부동산 임의경매 사건입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인은 주택도시보증공사를 통해 확인된 김 씨로, 보증금 5,000만원, 차임 0원으로 조사되었습니다. 전입일자는 2022년 3월 25일, 확정일자는 2022년 3월 16일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인의 보증금은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으며, 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 별도의 권리 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본 건물은 철근콘크리트 구조의 11층 오피스텔이며, 2021년 11월 29일 사용 승인되었습니다. 본건은 3층 301호이며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다. 건물의 주 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 공동주택(다세대주택)으로도 이용되는 복합적인 용도로 활용되고 있습니다.

4.2. 지역 상권 특징

민락동 일대는 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 비교적 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

"민락동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 편의성이 높습니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 검토)

본건이 위치한 민락동 일대는 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있어, 혐오시설의 존재 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다. 검색 결과, 민락동 행정복지센터 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 확인이 어려웠습니다. 따라서 내부 상태, 수리 필요성, 실제 이용 현황 등은 반드시 추가적인 현장 방문이나 관계자 확인을 통해 재확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액이 배당을 통해 회수될 것으로 예상되어 낙찰자의 인수 부담은 없습니다. 다만, 배당 절차상의 변동 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

6.3. 기타

건물의 주 용도는 업무시설이나, 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 이러한 이용 상태는 향후 관리 주체와의 마찰이나 민원 발생 가능성은 낮으나, 법적인 명확성을 위해 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동의 '르모이안' 건물 내 오피스텔로, 행정복지센터 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통이며, 건물 자체 시설도 준수한 편입니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리 부담은 없으나, 내부 확인이 불가하다는 점은 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 수영구라는 지역적 이점을 바탕으로 한 시세 상승 기대 가능성.

* 민락동 행정복지센터 인근의 편리한 행정 및 생활 인프라.

* 건물 관리 상태 양호 시, 안정적인 임대 수익 창출 잠재력 보유.

* 매각으로 모든 권리가 소멸되어 권리 관계가 명확하고 깔끔함.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

본건과 유사한 면적(27.73㎡)의 오피스텔이 민락동 일대에서 통상 1억 8천만원에서 2억 3천만원 수준에서 거래되거나 매물로 등록되어 있습니다. 특히 '르모이안' 건물 내 유사 면적 오피스텔이 약 2억 1천만원에 매물로 확인된 바 있습니다. 월세는 보증금 500만원에 월 50만원 수준으로 형성되어 있어, 임대 수익 창출 또한 가능할 것으로 보입니다.

예상 입찰가:

감정가 1억 9,800만원은 현 시세 범위 내에 적절히 책정된 것으로 판단됩니다. 유사 물건의 시세와 거래 동향을 고려할 때, 경쟁이 치열할 경우 감정가 이상으로 상승할 가능성도 있습니다. 그러나 내부 확인의 어려움이라는 리스크를 감안하여, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

추천 입찰가 범위: 1억 8,500만원 ~ 2억 1,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.