나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [1] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 2층201호

건물명: 르모이안

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

감정가: 196,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.35㎡ (약 2.83평)

건물면적 (전용면적): 27.73㎡ (약 8.39평)

건물 총 연면적 (참고): 1467.67㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물들이 혼재되어 있습니다.

본건이 속한 건물(르모이안)은 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 용도로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

건물의 북서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 남서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 접수 2022-01-28, 부산제일신용협동조합외 4명 근저당권 (4,400,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 권리 분석

본 건 등기부등본상 모든 권리(근저당, 임차권, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-10

* 확정일자: 2022-05-12

* 배당신고일자: 2024-05-10

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.4. 총 채무액 (등기부 기준)

등기부채권 총액: 4,530,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 민락동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 조화롭게 분포된 지역입니다.

"민락동 행정복지센터" 인근에 위치하여 행정서비스 이용이 편리합니다.

4.2. 상권 활성화

근린생활시설이 주변에 발달하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

오피스텔 및 다세대주택이 혼재된 지역 특성상 주거 수요와 연계된 상권이 예상됩니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 특별한 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 식당, 마트 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

행정복지센터가 인접해 있어 관련 업무 처리에도 용이합니다.

5.2. 주거 환경

주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조에 11층 건물 내 2층에 위치합니다.

건물 내 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기, 소화전, 화재탐지, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 인해 건물 내부 확인이 이루어지지 못했습니다.

이로 인해 정확한 건물 상태, 내부 설비의 작동 여부, 마감 상태 등을 파악하기 어렵습니다.

입찰 전 반드시 현장 재확인 및 등기부 외 추가적인 권리관계, 점유 관계 등을 철저히 조사해야 합니다.

6.2. 건축법상 높이 제한

본 건 토지는 가로구역별 최고 높이 46m 이하로 건축이 제한되는 지역에 속합니다.

향후 건축 관련 행위 시 해당 제한 사항을 준수해야 합니다.

6.3. 공동담보

공동담보 물건으로, 채무 규모가 크다는 점은 인지하고 있어야 합니다. 다만, 본 건 자체의 권리관계는 명확히 소멸될 것으로 분석됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 르모이안 오피스텔로, 민락동 행정복지센터 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 이상이며, 주거용 오피스텔로서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리관계 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인 또한 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

다만, 가장 큰 리스크는 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점입니다. 이는 향후 명도, 수리비 발생 가능성 등 예상치 못한 문제를 야기할 수 있으므로, 반드시 사전에 철저한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소멸주의에 따른 권리관계의 명확성: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 낙찰자의 부담이 적습니다.

* 무권리 인수: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 금전적 부담이 없습니다.

* 생활 편의성: 행정복지센터, 근린생활시설 등 인접지로 생활 편의성이 우수합니다.

* 안정적인 지역: 공동주택 및 근린생활시설이 발달한 지역으로 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

현재 부산광역시 수영구 민락동 일대의 유사 오피스텔 시세는 전용면적 기준 약 1억 9천만원에서 2억 3천만원 수준으로 파악됩니다. 본건 감정가는 196,000,000원으로, 현재 시세 대비 상당히 저평가된 수준으로 보입니다. 르모이안 오피스텔 내 유사 면적의 실거래가는 1억 9천만원에서 2억 2천만원 사이로 형성되어 있으며, 2021년 11월에는 2억 5백만원에 거래된 이력도 있습니다.

예상 입찰가 산정:

내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 필요합니다.

감정가(196,000,000원)는 매우 매력적인 가격대이지만, 내부 상태에 따라 수리비가 발생할 수 있음을 고려해야 합니다.

현 시세 하단부인 약 1억 9천만원(190,000,000원)을 기준으로, 내부 상태 점검 비용 및 명도 관련 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 감정가 수준 또는 그 이하 (190,000,000원 ~ 220,000,000원)

* 합리적 접근 시 (내부 상태 양호 가정): 현 시세 하단부 ~ 중간 수준 (220,000,000원 ~ 250,000,000원)

본건의 경우, 권리관계가 매우 깨끗하고 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 내부 상태 확인 후 입찰가를 결정하는 것이 가장 현명합니다.

정보 부족으로 인한 불확실성을 고려하여, 196,000,000원 (감정가) ~ 250,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.