나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경108199 [2] 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 르모이안
제2층 제201호외 39개호로서,부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 내 제2층 제201호외 39개호로서
외벽 : 드라이비트 및 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호(1-24) : 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.
일련번호(25-40) : 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및
공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 3미터
내외의 막다른 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(46m이하)<건축법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경108199 (2)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 35-5 르모이안 2층 202호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 192,000,000원

토지면적: 9.14㎡ (약 2.76평)

건물면적: 27.09㎡ (약 8.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 주거용 오피스텔로 이용 중

감정평가 요약: 구분건물 감정평가 요항표

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동 행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

1.2. 건물 정보

* 건물명: 르모이안

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제2층 제202호입니다.

* 준공일: 2021년 11월 29일

* 마감: 외벽은 드라이비트 및 스톤코트 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창 구조입니다.

* 설비: 위생 설비, 급배수 설비, 화재탐지 설비, 옥내 소화전, 승강기 설비, 기계식 주차 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 정보

* 형상 및 이용: 인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

* 용도지역: 2필지 모두 도시지역, 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한 지역(46m 이하)에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 을1) 부산제일신용협동조합 외 4명 근저당권 (2022년 1월 28일 접수)입니다.

* 권리 현황:

* 갑1) 소유권보존 (주식회사라움개발, 2022-01-28) - 매각으로 소멸됩니다.

* 을1) 근저당권 (부산제일신용협동조합 외 4명, 2022-01-28, 총 4,400,000,000원) - 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

* 을1-1) 근저당권 이전 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2025-08-12) - 을1 근저당권에 이어 매각으로 소멸됩니다.

* 을2) 주택임차권 (김보성, 2024-08-29 말소 예정, 보증금 130,000,000원) - 전입일자 및 확정일자 2022년 7월 19일. 대항력은 없으며 매각으로 소멸됩니다.

* 갑2) 임의경매 (부산제일신용협동조합 외 3명, 2024-07-30, 3,964,615,803원) - 본 경매 사건으로 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 4,530,000,000원 입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김보성): 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자 2022-07-19. 대항력이 없어 매각으로 소멸 예정입니다.

* 인수 보증금: 0원입니다. 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다.

1.5. 상권분석

* 본건은 부산 수영구 민락동의 행정복지센터 인근에 위치하여, 공동주택 및 근린생활시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

* 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 혼재되어 있어, 상업시설 이용이 편리하며 주거 및 업무 기능을 동시에 수행할 수 있는 환경입니다.

* 인근에 다세대주택이 이용 중이라는 점은 지역 내 주거 수요가 존재함을 시사합니다.

1.6. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하여 부산 시내 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 민락동 행정복지센터가 가까이 있으며, 근린생활시설 밀집 지역으로 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 오피스텔과 다세대주택이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 상대적으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 감정평가 시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 인근 유사 물건 및 외부 관찰에 의존하여 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통한 내부 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 일부 임대 관계는 미상으로 파악되었으므로, 현재 거주 중인 임차인 외 별도의 임대차 계약이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 주거 이용 현황: 비록 대항력 있는 임차인은 없으나, 주거용으로 이용 중이라는 점을 고려할 때, 낙찰 후 명도 과정에서 시간이 소요될 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

* 본건은 부산 수영구 민락동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 입지, 교통, 편의시설 등 여러 면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리관계는 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 다만, 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상 등은 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 요구되는 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 수영구 민락동이라는 지역적 장점과 편리한 교통망을 보유하고 있습니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 전용면적 대비 효율적인 공간 활용이 가능합니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 말소 예정이어서 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 권리 관계가 없습니다.

* 다용도 활용 가능성: 업무시설 및 주거용 오피스텔로 이용되는 지역 특성상, 투자 목적에 따른 다양한 활용이 가능합니다.

1.10. 예상 입찰가

* 감정가: 192,000,000원

* 시세 분석:

* 본건과 유사한 면적(약 27㎡)의 르모이안 오피스텔 매물은 현재 1억 7천만 원에서 1억 9천만 원 선에서 거래되거나 호가가 형성되어 있습니다.

* 최근 부산 지역 오피스텔 시장 동향을 고려할 때, 해당 면적대의 시세는 1억 7천만 원에서 1억 9천만 원 범위로 파악됩니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가는 현 시세의 하단에서 중간 수준으로 판단됩니다.

* 권리 인수 비용이 0원이라는 점과 내부 미확인, 임대 관계 미상 등의 리스크를 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 153,600,000원 ~ 172,800,000원 범위로 제안합니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 유사 물건의 실제 거래 사례, 그리고 현재 진행 중인 다른 경매 물건과의 경쟁 구도 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.