나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5652 [2] 부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 204동 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[기호 1] 본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '오륙도초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
본건의 주위 일대는 아파트단지 및 단지내 상가, 각급 학교, 공원, 바다 등으로 형성되어
있음.

위치 및 주위환경

[기호 2] 본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 ""용문초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
본건의 주위 일대는 아파트단지 및 단지내 상가, 각급 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 24층 건물인 엘지메트로시티 204동 내 19층 1902호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅,
내 벽 : 벽지마감 등,
창 호 : 하이새시창임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 41층 건물인 오륙도에스케이뷰아파트 104동 내
35층 3505호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 하부 치장석 마감,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
도시가스설비 등을 갖추고 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기,
도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필지 일단의 다각형 토지로서 아파트단지의 부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 남하향 완경사지대 내의 부정형 토지로서 아파트단지의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 단지내 주차장설비 갖추고 있음.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 단지내 주차장설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(저촉), 가축사육제한구역(2011.03.29)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경보호에 관한 법률>
절대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016
-07-06)(오륙도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경5652 (2)

2. 소재지

부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 204동 19층1902호

3. 용도

아파트

4. 감정가

1,180,000,000원

5. 면적

* 토지면적: 92.24㎡ (약 27.90평)

* 토지지분: 92.24289999999999㎡ (약 27.90평)

* 건물면적: 244.85㎡ (약 74.06평)

* 건물지분: 244.849㎡ (약 74.05평)

6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

7. 경매구분

부동산 임의경매

8. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

9. 특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 남구 용호동 소재 '오륙도초등학교' 남동측 인근에 위치하며, '용문초등학교' 남동측 인근에도 위치함.

* 주위 환경: 본건 주위 일대는 대규모 아파트 단지, 단지 내 상가, 각급 학교, 공원, 바다 등으로 형성되어 있음.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 일반도로 저촉, 가축사육제한구역, 오륙도초등학교 및 오륙도중학교 관련 상대/절대보호구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 5월 27일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을15)임.

* 등기부채권 총액: 1,554,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요에 별도 언급은 없으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보임. 임대 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

* 주거지 중심: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 기능이 매우 강조되는 지역임.

* 생활 편의시설: 단지 내 상가 및 근린생활시설 이용이 용이하며, 인근 학교 및 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있음.

1.4. 생활정보

* 아파트명: LG메트로시티아파트

* 주소: 부산광역시 남구 용호동 176-30

* 준공일: 2001년 6월 16일 (사용승인일 기준)

* 규모: 204동은 24층 건물이며, 본건은 19층에 위치함. (엘지메트로시티 단지 전체 세대수: 7374세대, 전체 동 수: 88개동)

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 공동현관기, 도시가스 설비 등을 갖추고 있음.

* 주차: 단지 내 총 12,627대의 주차 공간 확보 (JSON 데이터 기준)

* 주변 교육시설: 오륙도초등학교, 오륙도중학교 등

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 권리관계 파악에 주의가 필요함.

* 토지이용계획 제한: 일반도로 저촉, 가축사육제한구역, 학교 주변 보호구역 등 일부 토지이용 제한 사항이 있음.

* 임대관계 미상: 현재 점유자가 있는지, 있다면 임대차 관계가 어떻게 되는지에 대한 정보가 없어 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 남구 용호동의 대단지 아파트인 엘지메트로시티 내에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 생활 편의시설 및 교통이 편리함. 복잡한 권리관계(중복, 유동화, 공동담보)와 임대 관계 미상이라는 점은 주의해야 할 부분이나, 매각으로 인한 권리 소멸 및 낙찰자가 인수하는 보증금이 없는 점은 긍정적임.

1.7. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 안정적인 수요: 엘지메트로시티는 부산의 대표적인 대단지 아파트 중 하나로, 꾸준한 주택 수요가 예상됨.

* 우수한 생활 인프라: 학교, 공원, 바다 등 주변 환경이 쾌적하며, 교통 접근성도 좋음.

* 감정가 대비 시세 차익 가능성: 감정가가 11억 8천만원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가 분석 시 유사 평형의 시세보다 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 가능성이 있음. (단, 본건 면적과 유사한 넓은 평형대의 최근 실거래가 자료는 제한적임)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,180,000,000원

* 최근 매매 정보 분석 (2026년 7월 기준):

* 59.99㎡ (약 18평) : 407,000,000원

* 84.888㎡ (약 25.7평) : 510,000,000원

* 84.98㎡ (약 25.7평) : 490,000,000원

* 제공된 소형 평형대의 최근 매매가를 기준으로 환산 시, 본건 면적(244.85㎡, 약 74.06평)의 m²당 가격이 소형 평형대와 동일하다고 가정하면 시세가 감정가를 상회할 수 있음. 이는 본건이 고층이나 특별한 구조를 가진 대형 평형일 가능성을 시사함.

* 종합적 판단: 감정가를 기준으로 보수적으로 접근 시, 85% ~ 90% 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있음.

* 추정 입찰가 범위: 1,003,000,000원 ~ 1,062,000,000원

※ 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 시세 동향을 바탕으로 산정한 것으로, 실제 경매 진행 시 시장 상황, 경쟁 강도, 입찰자의 의사 등에 따라 달라질 수 있습니다. 현장 방문 및 추가적인 시세 조사 후 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.