나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5775 [5] 부산광역시 남구 용호동 377-3 2층204호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '용산초등학교' 북측에 인접하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '해원초등학교' 동측 인근에 위치하며, 인근은 각종 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '오륙도초등학교' 남측에 인접하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하나, 대중교통사정은 불편한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 주위에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 동백역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층 건물 내 제111동 제6층 제603호로서,
(사용승인일 2008.10.31)

외벽 : 치장석 밑 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 제4층 제401호 외 3개호로서,
(사용승인일 1990.06.07)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 내 제5층 제540호로서,
(사용승인일 1995.11.21)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

이용상태

업무시설(오피스텔)으로 이용중임.

이용상태

아파트형공장으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 판매시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 아파트형공장 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 5차선의 포장도로와 접하며, 단지내 가로망정비 등이 구비되어 있음.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 5차선, 남측으로 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(저촉) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2025-04-30)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률> 개발행위허가제한구역(제한용도:업무시설중오피스텔)에 속함.

토지이용계획 및 제한상태

1)제2종일반주거지역, 준공업지역 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이 20m 최고높이 24m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(용산초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(용호중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(한국조형예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
2)제2종일반주거지역, 준공업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-36)(접합) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이 20m 최고높이 24m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(용산초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(용호중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(한국조형예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

물건 비고

아파트형 공장으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '용산초등학교' 북측에 인접하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하나, 대중교통사정은 불편한 편임.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 말소기준권리는 2009년 12월 23일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다.

최근 경매개시결정 등기(2025년 9월 4일 접수)는 채권자 중소기업은행에 의해 신청된 임의경매(사건번호: 부산동부지원 2025타경5775)로, 총 채권액은 4,312,230,780원입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리로는 근저당, 가압류, 임의경매 등이 있습니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (보증금 합계 0원)

임대관계는 미상입니다.

임차인 관련, 보증금 및 차임 등 상세 내역이 미상인 경우라도 인수 여부 및 명도 관련 주의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 토지이용계획

본건은 제2종일반주거지역, 준공업지역에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 20m, 최고높이 24m)에 해당합니다.

교육환경 보호구역으로 용산초등학교, 용호중학교, 한국조형예술고등학교의 상대보호구역에 포함됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북측으로 용산초등학교, 남측으로 오륙도초등학교가 인접해 있으며, 용호중학교, 한국조형예술고등학교 등 교육시설이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 공공시설

인근 지역의 행정 및 공공 서비스 이용에 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역

본건은 개발행위허가 제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 재산권 행사 시 중요한 고려 사항입니다.

6.2. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 채무 규모가 크다는 점을 유의해야 합니다.

6.3. 교통 불편

주요 도로와 인접해 있으나, 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있다는 점은 단점입니다.

6.4. 건물 노후화

건축물 사용승인일이 1990년으로, 약 36년 된 건물로서 일부 시설의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 용호동에 위치한 아파트형 공장으로, 초등학교 및 주거, 근린생활시설이 인접하여 생활 및 교육 환경은 양호한 편입니다.

다만, 개발행위허가 제한구역 지정, 높은 채권 총액, 대중교통의 다소 불편함, 건물 노후화 등은 투자를 고려할 때 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

용도상 아파트형 공장으로 이용 중이나, 건축물대장상 주요 용도는 공동주택으로 등재되어 있어 향후 활용 방안 및 관련 규제 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 조건

부산 남구라는 지역적 이점과 초등학교, 근린생활시설의 인접성은 긍정적인 요소입니다.

8.2. 용도 활용성

아파트형 공장으로서 사업체 운영 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

8.3. 잠재적 가치

개발행위허가제한구역 해제 시 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 보증금 제외 낙찰가 추정

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 향후 시세 전망, 명도 가능성, 예상 수리비 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요합니다.

제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

다만, 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요소로 고려될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.