나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5775 [6] 부산광역시 남구 용호동 377-3 9층902호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '용산초등학교' 북측에 인접하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '해원초등학교' 동측 인근에 위치하며, 인근은 각종 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '오륙도초등학교' 남측에 인접하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하나, 대중교통사정은 불편한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 주위에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 동백역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층 건물 내 제111동 제6층 제603호로서,
(사용승인일 2008.10.31)

외벽 : 치장석 밑 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 제4층 제401호 외 3개호로서,
(사용승인일 1990.06.07)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 내 제5층 제540호로서,
(사용승인일 1995.11.21)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

이용상태

업무시설(오피스텔)으로 이용중임.

이용상태

아파트형공장으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 판매시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 아파트형공장 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 5차선의 포장도로와 접하며, 단지내 가로망정비 등이 구비되어 있음.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 5차선, 남측으로 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(저촉) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2025-04-30)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률> 개발행위허가제한구역(제한용도:업무시설중오피스텔)에 속함.

토지이용계획 및 제한상태

1)제2종일반주거지역, 준공업지역 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이 20m 최고높이 24m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(용산초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(용호중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(한국조형예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
2)제2종일반주거지역, 준공업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-36)(접합) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이 20m 최고높이 24m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(용산초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(용호중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(한국조형예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

물건 비고

아파트형 공장으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5775 (6)

물건종별: 아파트형 공장

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

감정가: 977,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 부산광역시 남구 용호로159번길 94 (용호동) 9층 902호 (총 10층 건물)

토지 면적: 184.43㎡ (약 55.8평)

토지 지분: 184.432㎡ (약 55.8평)

건물 면적: 461.25㎡ (약 139.5평)

건물 지분: 461.25㎡ (약 139.5평)

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 1990년 6월 7일

층수: 지하 2층, 지상 10층 건물 중 9층

주용도: 공동주택 (표제부), 아파트형공장 (기타표시)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '용산초등학교' 북측에 인접하며, '오륙도초등학교' 남측에 인접해 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하나, 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2011년 5월 31일 중소기업은행 근저당권 (을9)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

총 채권액: 4,753,230,780원

본건 경매 신청 채권자: 중소기업은행

3.2. 인수되는 권리

없음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

3.3. 주요 권리 내역

근저당: 중소기업은행 (2011.05.31, 2015.07.03, 2022.07.04)

가압류: 신용보증기금 (2025.04.25), 서울보증보험주식회사 (2025.04.29)

임의경매: 중소기업은행 (2025.09.04)

3.4. 임차인 분석

인수 보증금 합계가 0원으로 파악되어, 임차인으로 인한 명도 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 부산 남구 용호동 일대는 주거 지역과 근린 생활 시설이 혼재된 지역입니다.

아파트형 공장으로 이용 중인 점을 고려할 때, 주변 산업 시설 및 관련 업종의 분포를 파악하는 것이 중요합니다.

4.2. 개발행위허가제한구역

본건 토지는 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있습니다.

해당 제한 구역 지정으로 인해 향후 건축 행위, 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있으므로, 정확한 제한 내용은 관련 부서에 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '용산초등학교' 북측 인접하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

주변에 다수의 아파트 단지 및 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상, 본건 주변에서 뚜렷한 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 화학 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역

토지가 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공동담보

본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보물의 가치 변동이나 채무 관련 이슈가 본 건에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

6.3. 교통 불편

인근 시내버스정류장이 소재하나, 대중교통 사정이 불편하다는 평가가 있어 실제 이용자나 잠재적 임차인 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.4. 감정가 대비 채권 총액

총 채권액(4,753,230,780원)이 감정가(977,000,000원)를 크게 상회하고 있어, 낙찰가율이 높게 형성될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 용호동에 위치한 아파트형 공장으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

권리 관계는 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되며, 인수되는 권리 및 임차인은 없는 것으로 파악되어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

주변 주거 및 근린 생활 시설 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 점이 있습니다.

개발행위허가제한구역 지정 및 총 채권액이 감정가를 크게 상회하는 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 인수 부담 없음

등기부상 모든 권리가 소멸되며, 임차인 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

8.2. 아파트형 공장의 활용 가능성

다양한 업종에서 활용 가능한 아파트형 공장의 특성을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 또는 실사용 목적의 투자가 가능합니다.

8.3. 부산 남구 지역 개발 잠재력

부산 남구는 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충 등으로 잠재력을 가진 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 977,000,000원입니다. 총 채권액이 감정가를 크게 초과하며, 해당 물건의 최신 시세, 인근 아파트형 공장 거래 현황, 향후 개발 가능성, 개발행위허가제한구역 영향 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 제안

권리 인수 부담이 없고, 아파트형 공장의 실사용 가치를 고려했을 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 낙찰될 가능성이 있습니다. 정확한 예상 입찰가 제시는 추가적인 심층 시세 분석 및 현장 조사를 통해 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.