나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5775 [2] 부산광역시 해운대구 우동 1434 선프라자 5층540호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '용산초등학교' 북측에 인접하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '해원초등학교' 동측 인근에 위치하며, 인근은 각종 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '오륙도초등학교' 남측에 인접하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하나, 대중교통사정은 불편한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 주위에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 동백역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층 건물 내 제111동 제6층 제603호로서,
(사용승인일 2008.10.31)

외벽 : 치장석 밑 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 제4층 제401호 외 3개호로서,
(사용승인일 1990.06.07)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 내 제5층 제540호로서,
(사용승인일 1995.11.21)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

이용상태

업무시설(오피스텔)으로 이용중임.

이용상태

아파트형공장으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 판매시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 아파트형공장 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 5차선의 포장도로와 접하며, 단지내 가로망정비 등이 구비되어 있음.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 5차선, 남측으로 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(저촉) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2025-04-30)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률> 개발행위허가제한구역(제한용도:업무시설중오피스텔)에 속함.

토지이용계획 및 제한상태

1)제2종일반주거지역, 준공업지역 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이 20m 최고높이 24m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(용산초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(용호중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(한국조형예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
2)제2종일반주거지역, 준공업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-36)(접합) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이 20m 최고높이 24m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(용산초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(용호중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(한국조형예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5775 (2)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1434 선프라자 5층 540호

건물 종류: 오피스텔

토지 면적: 30.70㎡ (약 9.29평)

토지 지분: 30.70㎡ (약 9.29평)

건물 면적: 142.04㎡ (약 42.97평)

전용 면적 (추정): 100.91㎡ (약 30.50평)

토지/건물 일괄 매각: 예

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 중소기업은행

감정가: 52,600만원

사용승인일: 1995년 11월 21일

1.1. 입지조건

주위 환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동에 위치하며, 해원초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다양한 근린생활시설과 공동주택이 혼합된 주거 및 상업 복합 지역을 형성하고 있습니다.

교통 상황

차량 접근이 매우 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산도시철도 2호선 동백역이 인근에 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 교통 사정은 보통 수준입니다.

도로 상황

본건 건물은 북측 왕복 6차선, 서측 왕복 5차선, 남측 왕복 4차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 대로2류(폭 30m~35m) 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(해원초등학교)에 속합니다. 특히, 업무시설 중 오피스텔에 대한 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어 향후 개발 관련 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2006년 5월 11일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을11)입니다.

매각으로 소멸되는 권리

경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리

상기 명시된 권리 외에, 등기부등본 상 별도로 인수해야 할 권리는 확인되지 않습니다. 다만, 본 보고서 작성 시점까지 확인된 정보이며, 현장 확인 시 지상권 등 특수 권리가 존재할 수 있으니 최종 입찰 전 권리 관계를 면밀히 재확인해야 합니다.

임차인 현황

* 임차인: 배 (주)해담스틸배재진)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자: 2024년 12월 17일

* 확정일자: 2025년 11월 04일

* 배당신고일자: 2025년 11월 06일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 경매 절차 진행 시 임차 보증금 20,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다.

총 채권액

등기부상 총 채권액은 4,600,230,780원입니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설

본건은 해운대구 우동의 중심 상업 지역에 위치하며, 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 밀집해 있습니다. 마린시티 인근의 발달된 상권을 공유하고 있습니다.

지역 상권 특성

해운대라는 지역적 특성과 상업 지역 내 오피스텔이라는 용도로 인해 안정적인 임대 수요와 잠재적인 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 이용 상태

본 건물은 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중에 있습니다.

주요 설비

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 바닥 난방 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 및 업무 편의성을 제공합니다.

임대 관계

현재 본 건물의 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

개발행위허가제한구역

본건 소재지가 업무시설 중 오피스텔에 대한 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 제한이 발생할 수 있습니다.

공동 담보

본 건물이 공동 담보로 제공되었으며, 이는 채무 불이행 시 다른 담보물의 경매 결과에도 영향을 받을 수 있는 요소입니다.

건축물 노후도

1995년에 준공된 건물로, 약 30년의 건축 연혁을 가지고 있습니다. 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성 및 가치 하락 요인을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 시장 가치가 높게 형성되어 있어 투자 매력이 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 개발행위허가제한구역 지정, 건물의 노후화 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다. 권리 관계는 명확하여 인수되는 부담은 없으나, 임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 해운대구 우동의 우수한 입지 및 마린시티 인근 상권

* 편리한 교통 환경 (지하철역, 대로변 인접)

* 최근 실거래가 대비 높은 시장 가치 형성 가능성

* 권리상 인수 부담이 없는 명확한 권리 관계

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 52,600만원 대비 최근 실거래가 분석을 통해 산출된 시장 가치는 약 59,173만원 수준으로 추정됩니다. 이는 100.91㎡(약 30.5평) 면적의 오피스텔이 2025년 11월 42,000만원에 거래된 사례를 바탕으로, 평당 약 137만원의 거래 가격을 적용하여 계산한 것입니다.

감정가가 시장 가치보다 낮게 책정된 것으로 판단되므로, 시장 가치 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

본 물건에 대한 예상 입찰가는 56,000만원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 6.5% 상승한 금액이며, 최근 실거래가 수준을 반영한 공격적인 입찰가입니다. 다만, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 조절이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.