나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5775 [3] 부산광역시 남구 용호동 377-3 4층401호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '용산초등학교' 북측에 인접하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '해원초등학교' 동측 인근에 위치하며, 인근은 각종 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '오륙도초등학교' 남측에 인접하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하나, 대중교통사정은 불편한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 주위에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 동백역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층 건물 내 제111동 제6층 제603호로서,
(사용승인일 2008.10.31)

외벽 : 치장석 밑 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 제4층 제401호 외 3개호로서,
(사용승인일 1990.06.07)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 내 제5층 제540호로서,
(사용승인일 1995.11.21)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

이용상태

업무시설(오피스텔)으로 이용중임.

이용상태

아파트형공장으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 판매시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 아파트형공장 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 5차선의 포장도로와 접하며, 단지내 가로망정비 등이 구비되어 있음.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 5차선, 남측으로 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(저촉) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2025-04-30)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률> 개발행위허가제한구역(제한용도:업무시설중오피스텔)에 속함.

토지이용계획 및 제한상태

1)제2종일반주거지역, 준공업지역 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이 20m 최고높이 24m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(용산초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(용호중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(한국조형예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
2)제2종일반주거지역, 준공업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-36)(접합) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이 20m 최고높이 24m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(용산초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(용호중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(한국조형예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

물건 비고

아파트형 공장으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5775 (3)

* 소재지: 부산광역시 남구 용호동 377-3 4층401호 (도로명주소: 부산광역시 남구 용호로159번길 94, 401호)

* 용도: 아파트형 공장

* 감정가: 108,000,000원

* 토지면적: 291.66㎡ (약 88.2평)

* 토지지분: 291.66㎡ (약 88.2평)

* 건물면적: 510.00㎡ (약 154.3평)

* 건물지분: 510㎡ (약 154.3평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 현재 이용상태: 아파트형 공장으로 이용 중

* 감정평가서상 건물사용승인일: 1990년 6월 7일

* 공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '오륙도초등학교' 남측에 인접해 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입은 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하나 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

* 건물 및 토지 정보:

* 건물: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 제4층 제401호로, 1990년 6월 7일 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지: 완경사지대 내에 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로, 아파트형 공장의 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부상 총 채권액: 4,511,130,780원

* 주요 권리 내역:

* 근저당권: 중소기업은행 (30,900,000원 + 360,000,000원 + 700,000,000원)

* 가압류: 신용보증기금 (1,936,500,000원), 서울보증보험주식회사 (1,483,730,780원)

* 임의경매개시결정: 중소기업은행 (2,898,540,730원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (물건명세서상 기재 사항 없음)

* 본 경매는 채권자 중소기업은행의 신청에 의한 임의경매 사건으로, 경매로 인해 위 등기부상의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 부산 남구 용호동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변에 다수의 아파트 단지가 분포하고 있습니다.

* 아파트형 공장으로 이용 중이므로, 관련 업종의 사업체들이 인근에 위치할 가능성이 있습니다.

* 교육시설(초등학교, 중학교) 및 각종 편의시설이 주변에 분포하고 있어 생활 및 업무 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변에 용산초등학교, 오륙도초등학교, 용호중학교, 한국조형예술고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 각종 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 본건 토지는 개발행위허가제한구역에 속해 있어, 향후 건물 증축, 대수선 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건은 다른 부동산과 공동으로 담보로 제공되었을 가능성이 있으며, 이 경우 경매 물건 외의 다른 담보물에 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(초/중학교) 등에 속해 있어 용도 변경이나 신축 등에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 제2종일반주거지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등 복합적인 용도 지역 내에 위치합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 용호동에 위치한 아파트형 공장으로, 감정가는 108,000,000원입니다. 건물은 1990년에 준공되었으며, 토지 및 건물 면적은 각각 291.66㎡와 510.00㎡입니다. 주위 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 권리분석상 인수할 권리는 없는 것으로 보이나, 개발행위허가제한구역 지정 및 복합적인 토지이용계획 등은 향후 재산권 행사에 제약 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가: 108,000,000원의 감정가는 향후 시세 상승 시 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

* 아파트형 공장의 활용성: 아파트형 공장은 주거와 업무를 겸할 수 있는 유연한 공간으로 활용될 수 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 용호동 일대의 향후 도시 계획 및 개발 동향에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 상세한 현황 조사, 시세 분석, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 보고서에는 예상 입찰가를 명시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.