나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5775 [4] 부산광역시 남구 용호동 377-3 4층404호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '용산초등학교' 북측에 인접하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '해원초등학교' 동측 인근에 위치하며, 인근은 각종 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '오륙도초등학교' 남측에 인접하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하나, 대중교통사정은 불편한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 주위에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 동백역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층 건물 내 제111동 제6층 제603호로서,
(사용승인일 2008.10.31)

외벽 : 치장석 밑 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 제4층 제401호 외 3개호로서,
(사용승인일 1990.06.07)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 내 제5층 제540호로서,
(사용승인일 1995.11.21)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

이용상태

업무시설(오피스텔)으로 이용중임.

이용상태

아파트형공장으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 판매시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 아파트형공장 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 5차선의 포장도로와 접하며, 단지내 가로망정비 등이 구비되어 있음.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 5차선, 남측으로 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(저촉) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2025-04-30)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률> 개발행위허가제한구역(제한용도:업무시설중오피스텔)에 속함.

토지이용계획 및 제한상태

1)제2종일반주거지역, 준공업지역 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이 20m 최고높이 24m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(용산초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(용호중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(한국조형예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.
2)제2종일반주거지역, 준공업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-36)(접합) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이 20m 최고높이 24m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(용산초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(용호중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(한국조형예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

물건 비고

아파트형 공장으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본 현황

2.1. 1. 주소 및 건물 정보

본건은 부산광역시 남구 용호동 377-3번지에 소재한 집합건물 내 제4층 제404호입니다. 신주소로는 부산광역시 남구 용호로159번길 94 (용호동)입니다.

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조의 10층 건물로서, 1990년 6월 7일에 사용승인이 되었습니다.

2.1. 2. 면적 정보

건물 전용면적은 25.20㎡ (약 7.62평)입니다.

토지 면적은 14.41㎡ (약 4.36평)입니다.

2.1. 3. 건물 용도 및 감정가

본건의 용도는 아파트형 공장으로 이용 중에 있습니다.

감정평가액은 49,000,000원입니다.

2.1. 4. 매각 정보

본건은 토지 및 건물을 일괄하여 매각합니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 중소기업은행입니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경 및 주위 환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 용산초등학교 북측에 인접해 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 출입은 자유로우며, 남측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

인근에 시내버스정류장 등이 소재하나, 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 관계 요약

등기부등본 상 여러 권리가 설정되어 있으나, 본 경매 절차에 따라 대부분 말소될 예정입니다.

4.2. 말소 기준 권리

등기부상 말소기준 권리는 2007년 10월 8일 접수된 중소기업은행 근저당권 (권리금액: 30,900,000원)입니다.

4.3. 말소 대상 권리

말소기준 권리보다 늦은 순위의 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

- 근저당권: 중소기업은행 (2022.07.04. 접수, 700,000,000원)

- 가압류: 신용보증기금 (2025.04.25. 접수, 1,936,500,000원)

- 가압류: 서울보증보험주식회사 (2025.04.29. 접수, 1,483,730,780원)

- 임의경매: 중소기업은행 (2025.09.04. 접수, 2,898,540,730원)

4.4. 인수 대상 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바로는 없습니다. (지상권 등 별도 기재 사항 없음)

4.5. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 현황은 미상이며, 별도의 인수되는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4.6. 총 채무액

등기부상 채무 총액은 4,151,130,780원입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 용도 및 개발 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 준공업지역에 해당합니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

5.2. 주변 상업 및 주거 시설 현황

주변은 주거 밀집 지역으로, 다양한 규모의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 시설

인근에 용산초등학교, 용호중학교, 한국조형예술고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 학교보호구역으로 지정된 지역이 있습니다.

6.2. 편의 및 문화 시설

각종 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6.3. 주거 환경

주변이 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 개발행위허가제한구역

본건은 개발행위허가제한구역으로 지정된 사항이 특이사항으로 언급되어 있어, 향후 건물에 대한 증개축 등 개발 행위 시 제한이 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

7.2. 공동담보

본건은 공동담보물건으로 파악되며, 이로 인해 경매 진행에 영향을 줄 수 있는 요소가 존재할 수 있습니다.

7.3. 건물 노후도

본 건물은 1990년 사용승인되어 약 36년이 경과한 노후 건물에 해당하므로, 향후 유지보수 등에 추가 비용이 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

7.4. 교통 불편

시내버스 정류장이 인근에 있으나, 대중교통 사정이 불편하다는 점은 접근성 측면에서 단점이 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 개요 및 평가

본건은 부산 남구 용호동에 위치한 아파트형 공장으로, 소형 면적의 물건입니다. 감정가는 4900만원으로 소액 투자가 가능하나, 채무 총액이 감정가에 비해 상당히 높아 경매 낙찰 후 권리관계 확인 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 신중히 검토해야 합니다.

8.2. 아파트형 공장의 특성

아파트형 공장은 일반 공장이나 상가와는 다른 용도의 특수성을 가지므로, 해당 용도에 대한 수요와 시장성을 고려한 투자 판단이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

9.1. 소액 투자 기회

4,900만원이라는 낮은 감정가로 소액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회를 제공합니다.

9.2. 지역 발전 가능성

부산 남구 용호동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9.3. 일괄 매각 장점

토지와 건물을 일괄하여 취득함으로써, 권리 관계가 명확하고 향후 활용에 있어 유리할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 입찰가 산정 기준

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 없고, 감정가 4,900만원을 기준으로 산정합니다. 현재 물건의 전용면적, 용도, 주변 시세, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

10.2. 제안 입찰가

현재 감정가 4,900만원을 기준으로, 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준에서, 혹은 시장 상황에 따라 5,500만원 ~ 6,500만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본 물건의 특수성(개발행위허가제한, 공동담보, 노후도 등)을 감안하여 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.