나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21765 [2] 경상남도 거제시 장평동 1205-1 거명모닝텔 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 수월동 소재 '수월마을회관' 남측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 소규모 공장 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 부정형 평지의 공업 및 상업용 건부지로 이용중입니다. 일련번호 2)은 부정형 평지의 공업나지 상태입니다. 일련번호 5)는 부정형 평지의 잡종지(주차장)으로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 토지 동측으로 2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하천구역(2023-08-10)<하천법>. 일련번호 2) : 자연녹지지역 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하천구역(2023-08-10)<하천법>. 일련번호 5) : 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m) 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1) 토지 지상에 제시외 건물 4동(컨테이너 박스 2동 및 판넬조 창고 2동)이 소재하나 공히 이동 및 이설이 가능한 상태로서, 토지의 사용 및 처분등에 미치는 영향은 없을것으로 사료됩니다.

공부와의 차이

일련번호 5)는 공부상 지목은 ‘답’ 이나 현황 일련번호 1)의 부속토지(주차장)으로 이용중인바, 이를 감안하여 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3)은 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2013.11.29.) 외,내 벽 : 판넬잇기 마감. 바 닥 : 에폭시칠 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 4)은 일반철골구조 기타지붕 3층 건물로서, (사용승인일 : 2013.11.29.) 외 벽 : 판넬잇기 마감. 내 벽 : 판넬 및 보드위 벽지마감 등 바 닥 : 타일 및 장판지 깔기. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 3)은 공장, 일련번호 4) 1,2층은 근린생활시설, 3층은 주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건 건물은 공히 제반 위생설비, 급,배수설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호 3)에 후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물격의 제시외 건물 2동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -본건 건물은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다. -일련번호 3)의 ‘일반건축대장’에 ‘위반건축물’이 표기되어 있으니 경매 진행 및 입찰시 유의하시기 바랍니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '거제홈플러스' 북측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물 중 4층 405호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 새시창호.

이용상태

공동주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 정방형의 토지로서, 지면은 평탄한 '공동주택 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북동측 및 남서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21765 (2)

소재지: 경상남도 거제시 장평동 1205-1 거명모닝텔 4층405호

건물 종류: 아파트

감정가: 98,000,000원

토지면적: 36.94㎡ (약 11.18평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.70평, 공급면적으로 추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경남은행 (경OOO)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경상남도 거제시 장평동 소재 '거제홈플러스' 북측 인근에 위치하며, 주변으로 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 단지 내 차량 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

* 도로상황: 대지권의 토지는 북동측 및 남서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소되는 권리: 채권자 경남은행의 근저당권, 보국철강주식회사 등 다수의 가압류 및 압류, 경남은행의 임의경매개시결정 등 등기부상 모든 권리가 말소기준권리(을4, 경남은행 근저당권)에 의해 소멸됩니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 약 1,822,337,209원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: '거제홈플러스'가 인근에 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 공동주택 및 제1,2종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 대형마트(홈플러스), 근린생활시설 등 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 공동주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 건물 설비: 본건 건물(405호)은 제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기 등이 시설되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부 조사가 불가능하여 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 경매 진행 및 입찰 시 반드시 직접 확인이 필요합니다.

* 지적 경계 불분명: 본건 토지는 인접 필지와 지적경계 확인이 불분명한바, 정확한 경계는 전문적인 지적 측량이 요구될 수 있습니다.

* 위반건축물 여부: 감정평가서상 일련번호 3) 건물에 '위반건축물'이 표기되어 있다는 점이 기재되어 있습니다. 이는 경매 진행 및 입찰 시 유의해야 할 사항으로, 해당 위반건축물이 본건 아파트(405호)와 관련 있는지, 또는 건물 전체에 미치는 영향이 있는지 등은 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 하천구역 등의 규제를 받고 있습니다. 이는 토지 평가 기준이며, 아파트의 직접적인 사용에 큰 제약을 주지 않을 수 있으나 관련 법규 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 장평동에 위치한 아파트(405호)로, 감정가는 98,000,000원입니다. 모든 선순위 권리가 말소되어 권리 관계가 깨끗한 '클린 물건'이라는 점이 가장 큰 장점입니다. '거제홈플러스'가 인근에 있어 생활 편의성이 높으며, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 활동이 활발한 편입니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못했고, 지적 경계 불분명 및 일부 건물에 대한 위반건축물 언급 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 안전성: 모든 선순위 및 후순위 권리가 매각으로 소멸되므로 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 우수한 생활 편의성: 대형마트 및 다양한 근린생활시설이 인접하여 생활이 편리합니다.

* 잠재적 가치 상승: 비교적 낮은 감정가 대비 향후 시장 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 없는 점을 고려하여 산정해야 합니다. 본 건은 인수 보증금 0원입니다. 주변 시세, 물건의 상태, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가 98,000,000원을 기준으로, 물건의 장단점을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.