나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22017 [2] 경상남도 거제시 양정동 902-14 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(2)는 경상남도 거제시 고현동 소재 ‘고현버스터미널’ 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 위락시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호(4)는 경상남도 거제시 양정동 소재 ‘제산초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호(5)은 경상남도 거제시 거제면 오수리 소재 ‘오수마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 부근으로는 경지정리된 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

공히 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(2)는 정방형 평지의 '상업용 건부지', 일련번호(4)는 세장형 평지의 '주상용 건부지', 일련번호(5)는 가장형 평지의 '답' 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호(2)는 북측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호(4)는 북동측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접합니다. 일련번호(5)는 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2): 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(고현동중심시가지구역). 일련번호(4): 제2종일반주거지역, 주거용지(단독주택), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-11-26)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(제산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(제산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>. 일련번호(5): 농림지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-07)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-07-03)<농지법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1)은 경량철골구조 경량철골지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2021.07.08) 외 벽 : 판넬 등 마감, 내 벽 : 인테리어 마감, 창 호 : 하이샷시창호입니다. 일련번호(3)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, (사용승인일 : 2017.03.16) 외 벽 : 전면 화강석 붙임, 후면 노출콘크리트 등 마감, 창 호 : 샤시창호, 강화유리, 복층유리 등 마감입니다.

이용상태

일련번호(1)은 제2종근린생활시설(음식점)으로 이용 중입니다. 일련번호(3)은 1층 근린생활시설, 2,3층 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

일련번호(1)은 제반 위생설비, 급,배수설비 등이 시설되어져 있습니다. 일련번호(3)은 제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호(3) 건축물의 면적에 산입되지 않은 ‘발코니, 다락, 옥탑’ 등이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 건물은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태 인 바, 내부구조 및 제반 상황 등을 인근 주민, 건축물대장 및 건축물현황도에 의거하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록3] 건축물 면적에 산입되지 않은 '발코니, 다락, 옥탑' 등 건물에 포함 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 통영지원 2025타경22017 (2)

소재지: 경상남도 거제시 양정동 902-14 (제산초등학교 북서측 인근)

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2-3층 단독주택(다가구주택)으로 이용 중)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 (사용승인일: 2017.03.16)

건물 제시외 면적: 없음

토지 제시외 면적: 없음

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적: 777.00㎡ (약 235평)

토지 지분: 777㎡

건물 면적: 741.78㎡ (약 224평)

건물 지분: 741.78㎡

*주: 건물(3)은 1층 근린생활시설, 2-3층 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2017년 3월 16일입니다. 건물의 외벽은 전면 화강석, 후면 노출콘크리트 등 마감입니다. 본건 건물에는 발코니, 다락, 옥탑 등 건축물 면적에 산입되지 않은 부분이 소재합니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 2,952,025,200원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 거OOOOOO (거제축산업협동조합으로 추정)

중복 사건: 본건은 통영지원 2025타경22017 (2) 사건이며, 관련하여 통영지원 2026타경10370 (신현농업협동조합) 사건이 존재합니다.

공동 담보: 신현농업협동조합, 거제축산업협동조합

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건(일련번호4)은 경상남도 거제시 양정동 소재 ‘제산초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근 용이하며, 북동측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접하고 있어 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 지역 지구 지정 및 제한 사항

일련번호(4): 제2종일반주거지역, 주거용지(단독주택), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(제산초등학교, 제산초등학교병설유치원).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

매매, 상속 등 소유권 이전 기록 다수 확인됩니다.

말소 기준 권리: 을3 (신현농업협동조합 근저당, 2020.01.10 접수)

현재 등기부상 주요 권리:

* 을3: 신현농업협동조합 근저당 (2020.01.10, 1,200,000,000원) - 말소 예정

* 을6: 신현농업협동조합 근저당 (2025.06.27, 120,000,000원) - 말소 예정

* 을7: 거제축산업협동조합 근저당 (2025.06.30, 559,000,000원) - 말소 예정

* 을8: 거제축산업협동조합 근저당 (2025.06.30, 299,000,000원) - 말소 예정

* 갑12: 거제축산업협동조합 임의경매 (2025.09.26, 688,821,974원) - 말소 예정

* 갑13: 거제시 압류 (2026.03.10) - 말소 예정

* 갑14: 신현농업협동조합 임의경매 (2026.04.07) - 말소 예정

토지 등기부 채권 총액: 2,178,000,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

소유권 보존: 반성익 (2017.04.05)

말소 기준 권리: 을4 (신현농업협동조합 근저당, 2020.01.10 접수)

현재 등기부상 주요 권리:

* 을4: 신현농업협동조합 근저당 (2020.01.10, 1,200,000,000원) - 말소 예정

* 을6: 신현농업협동조합 근저당 (2025.06.27, 120,000,000원) - 말소 예정

* 을7: 거제축산업협동조합 근저당 (2025.06.30, 559,000,000원) - 말소 예정

* 을8: 거제축산업협동조합 근저당 (2025.06.30, 299,000,000원) - 말소 예정

* 갑4: 거제축산업협동조합 임의경매 (2025.09.26, 688,821,974원) - 말소 예정

* 갑5: 거제시 압류 (2026.03.10) - 말소 예정

* 갑6: 신현농업협동조합 임의경매 (2026.04.07) - 말소 예정

건물 등기부 채권 총액: 2,178,000,000원

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 조복문

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2017-04-19

배당신고일자: 2022-10-22

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원 (배당신고를 통해 보증금 전액 배당받은 것으로 보임. 그러나 '대항력 있음' 표기는 주의 필요)

임차인: 박수희

보증금: 20,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자: 2023-01-06

배당신고일자: 2025-12-08

대항력: 없음

임차인: 전욱준

보증금: 5,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2024-01-25

배당신고일자: 2025-10-22

대항력: 없음

임차인: 정주경

보증금: 5,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2023-02-20

확정일자: 2023-02-20

배당신고일자: 2025-10-30

대항력: 없음

임차인: 백승훈

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-09

대항력: 없음

임차인: 안헌영

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

대항력: 없음

임차인: 윤인섭

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-30

대항력: 없음

임차인: 박미옥

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

대항력: 없음

*주: 임차인 중 '조복문'은 대항력이 있는 것으로 분석됩니다. 보증금 500만원이며, 배당신고일자(2022.10.22)를 고려할 때 보증금 전액 배당 가능성이 높으나, 최종적으로 인수 여부를 확인해야 합니다.

*주: '안헌영' 및 '박미옥' 임차인의 전입일자가 기재되어 있지 않아 대항력 유무 판단이 어렵습니다. 조복문 임차인 외에는 대항력 없는 것으로 분석됩니다. 인수되는 보증금은 0원으로 추정됩니다.

3.4. 인수/소멸 권리 요약

말소 기준 권리(을3)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

토지 등기부 채권 총액: 2,178,000,000원

건물 등기부 채권 총액: 2,178,000,000원

주의: 등기부상 채권 총액은 중복 집계될 수 있으며, 실제 인수해야 할 금액은 다를 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

주변으로는 위락시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.

본건 건물(3)은 1층 근린생활시설로 이용 중입니다.

본건(일련번호4)은 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재합니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터는 '청명화이트'라는 연립주택(2003년식, 989-5번지)의 실거래가 정보입니다.

해당 물건은 '근린주택'(2017년식, 902-14번지)이며, 용도 및 건축 연도가 달라 제공된 '청명화이트'의 시세 정보는 본 물건의 시세 분석에 직접적인 참고자료로 활용하기 어렵습니다.

본건의 감정가는 2,952,025,200원입니다.

제공된 JSON 데이터상의 가격대는 60,500,000원에서 100,000,000원 사이로, 본건 감정가와 큰 차이를 보입니다.

*추가 조치 필요: 거제시 양정동 902-14번지 일대의 근린주택 또는 상가주택의 실거래가 및 매물 정보를 별도로 조사하여 정확한 시세 파악이 필요합니다.*

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건(일련번호4)은 ‘제산초등학교’ 북서측 인근에 위치합니다.

주변에 위락시설, 숙박시설 등이 혼재합니다.

*추가 조치 필요: 주변 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 현황을 조사할 것을 권장합니다.*

5.2. 교육 시설

제산초등학교와 인접해 있습니다.

제산초등학교병설유치원도 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 리스크

본건은 통영지원 2025타경22017 (2) 사건이며, 관련하여 통영지원 2026타경10370 사건이 존재하는 등 복수의 경매 절차가 진행될 수 있어 경매 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

건축물대장상 주요 용도는 '단독주택'이나, 이용상태는 '근린생활시설 및 다가구주택'으로 신고되어 있어 실제 이용 현황과 공부상 내용 간 차이가 존재할 수 있습니다.

건축물 면적에 산입되지 않은 발코니, 다락, 옥탑 등이 존재하여 실제 사용 면적과 공부상 면적 간 차이가 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 규제가 존재합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 '조복문'의 보증금 500만원 인수 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으며, 최종 확인이 필요합니다.

전입일자 미상인 임차인(안헌영, 박미옥)으로 인한 불확실성이 존재합니다.

명시적으로 '대항력 없음'으로 표기된 임차인 외에 추가적인 비공식 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 양정동에 위치한 근린주택으로, 제산초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 토지 777㎡, 건물 741.78㎡ 규모로 감정가는 약 29.5억 원입니다.

등기부상 다수의 근저당 및 임의경매 개시결정이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 리스크는 대항력 있는 임차인 '조복문'의 보증금(500만원) 인수 가능성 및 전입일자 미상 임차인들의 존재입니다.

제공된 주변 시세 정보는 본건과 물건 종류(연립 vs 근린주택) 및 건축 연도가 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

복수의 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 경매 절차 진행 상황을 지속적으로 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

양정동 제산초등학교 인근의 주거 및 상업 복합 지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

건축물 사용승인 연도가 2017년으로 비교적 신축에 해당하여 초기 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됨.

대항력 있는 임차인의 보증금이 500만원으로 소액이며, 배당을 통한 해결 가능성이 높아 인수 부담이 크지 않을 것으로 기대됨 (추가 확인 필요).

본건의 감정가(29.5억 원) 대비 직접 비교 가능한 시세 정보 부족으로, 철저한 현장 조사 및 분석을 통해 저평가된 물건 발굴 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,952,025,200원

토지 등기부 채권 총액: 2,178,000,000원

건물 등기부 채권 총액: 2,178,000,000원

임차인 인수 보증금: 0원 (추정, '조복문' 임차인 500만원은 배당받은 것으로 추정되나, 최종 확인 필요)

제공된 주변 시세 정보는 본건과 직접 비교하기 어려워 시세 기반 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

*보수적인 접근: 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려할 수 있습니다.*

* 2,952,025,200원 * 0.8 = 2,361,620,160원

* 2,952,025,200원 * 0.9 = 2,656,822,680원

*최종 입찰가 제안: 24억 원 ~ 26억 원 범위 내에서, 현장 조사, 권리 관계 최종 확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것을 권장합니다.*

*추가 조치 필요: 인근 지역의 유사 물건 시세 조사, 현장 방문을 통한 건물 상태 및 임차인 점유 현황 확인이 필수적입니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.