나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1197 [3] 전북특별자치도 남원시 운봉읍 주촌리 300-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 일련번호1~6)은 전북특별자치도 남원시 주천면 덕치리 소재 "구룡폭포" 북동측 인근 에 위치하고, 대상물건 일련번호7~37)은 전북특별자치도 남원시 운봉읍 주촌리 남동측 원거리 에 각각 위치하고, 주위는 임야, 전, 답 및 농가주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건 및 인근까지 제반 차량의 진출입이 자유롭고, 근거리에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호1,3~6) : 사다리형 완만한 토지로서, 자연림으로 이용중임. 일련번호2) : 사다리형 완만한 토지로서, 자연림 및 일부 도로로 이용중임. 일련번호7,8) : 부정형의 완만한 토지로서, 자연림으로 이용중임. 일련번호9,31~34) : 부정형의 완만한 토지로서, 토지임야로 이용중임. 일련번호10) : 삼각형의 평지 토지로서, 토지임야로 이용중임. 일련번호11) : 사다리형의 급경사 토지로서, 자연림으로 이용중임. 일련번호12,13,26,36,37) : 사다리형의 완만한 토지로서, 도로로 이용중임. 일련번호14,16) : 사다리형의 평지 토지로서, 목장용지로 이용중임. 일련번호15,17) : 부정형의 평지 토지로서, 전으로 이용중임. 일련번호18,19,21) : 부정형의 완만한 토지로서, 전 및 일부 도로로 이용중임. 일련번호20) : 사다리형의 완만한 토지로서, 답으로 이용중임. 일련번호22) : 사다리형의 완만한 토지로서, 전 및 일부도로로 이용중임. 일련번호23) : 사다리형의 평지 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 일련번호27) : 삼각형의 평지 토지로서, 도로로 이용중임. 일련번호28) : 사다리형의 평지 토지로서, 주거나지로 이용중임. 일련번호29) : 사다리형의 평지 토지로서, 도로로 이용중임. 일련번호30) : 사다리형의 평지 토지로서, 전으로 이용중임. 일련번호35) : 사다리형의 완만한 토지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호1,2,9,32) : 남측으로 노폭 약 4미터 정도의 도로가 소재함. 일련번호3~6,11,15,17) : 지적도상 맹지이나, 인접지를 통해 진출입함. 일련번호7) : 북측으로 노폭 약 4미터 정도의 도로가 소재함. 일련번호8) : 서측으로 노폭 약 4미터 정도의 도로가 소재함. 일련번호10,21,22,28,30) : 동측으로 노폭 약 4미터 정도의 도로에 접함. 일련번호12,13,19,26,27,29,35~37) : 대상물건이 지목 및 현황 도로임. 일련번호14,16) : 북서측으로 노폭 약 3~4미터 정도의 도로가 소재함. 일련번호18) : 북서측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 정도의 도로에 접함. 일련번호20,31,33,34) : 남서측으로 노폭 약 4미터 정도의 도로에 접함. 일련번호23) : 남동측으로 노폭약 3~4미터 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1) : 농림지역(2023-12-15), 보전관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역1000m(한우,육우,젖소,말,양,사슴 사육가능지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 일련번호2) : 보전관리지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역1000m(한우,육우,젖소,말,양,사슴 사육가능지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 일련번호3) : 농림지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역1000m(한우,육우,젖소,말,양,사슴 사육가능지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 일련번호4) : 농림지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역1000m(한우,육우,젖소,말,양,사슴 사육가능지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한법률> 일련번호5) : 농림지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역1000m(한우,육우,젖소,말,양,사슴 사육가능지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한법률> 일련번호6) : 농림지역(2023-12-15), 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역1000m(한우,육우,젖소,말,양,사슴 사육가능지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 일련번호7) : 농림지역(2023-12-15), 보전관리지역(2023-12-15), 자연환경보전지역, 자연취락지구(변경), 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역1000m(한우,육우,젖소,말,양,사슴 사육가능지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 백두대간보호지역<백두대간 보호에 관한 법률>, 핵심구역<백두대간 보호에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 국립공원(2023-05-01)<자연공원법>, 공원자연환경지구(2023-05-01)<자연공원법> 일련번호8) : 보전관리지역(2023-12-15), 자연취락지구(변경), 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역1000m(한우,육우,젖소,말,양,사슴 사육가능지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-09-17)(상대제한지역1000m(한우,육우,젖소,말,양,사슴 사육가능지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-02-07)(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 일련번호9) : 보전관리지역(2023-12-15), 자연취락지구(변경), 가축사육제한구역(2022-02-07)(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률> 일련번호10) : 보전관리지역(2023-12-15), 자연취락지구(변경), 가축사육제한구역(2018-12

제시목록 외의 물건

대상물건 일련번호14) 지상에 타인소유 축사 및 일련번호21,32) 지상에 제시외컨테이너 및 제시외비닐하우스가 소재함.

공부와의 차이

대상물건 일련번호13,31~34)는 공부상 지목은 '임야 및 목장용지' 이나, 현황 '일련번호13 : 도로, 일련번호31~34: 토지임야'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호24) : 일반목구조 평기와지붕 2층으로서, 외부 : 판넬 등 마감, 내부 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임. 일련번호25) : 일반목구조 평기와지붕 단층으로서, 외부 : 판넬 등 마감, 내부 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호24,25) : 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨, '현황 사진'과 같이 제시외건물 ㉠~㉢이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 매각 포함.
2.목록23 지분매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남원지원 2025타경1197 (3)

* 소재지: 전북특별자치도 남원시 운봉읍 주촌리 300-8

* 용도: 단독주택

* 감정가: 166,218,190원

* 토지면적: 661.00㎡ (약 199.95평)

* 토지지분: 625.3059999999999㎡ (약 189.17평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 101.40㎡ (약 30.67평)

* 건물지분: 101.4㎡ (약 30.67평)

* 건물 제시외면적: 34.60㎡

* 매각대상: 토지지분/건물전체매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남OOO

* 특이사항: 공동담보, 지분매각

* 주의사항: 1.일괄매각. 제시외 건물 매각 포함. 2.목록23 지분매각.

* 특수물건정보: 공동담보, 지분매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 남원시 운봉읍 주촌리 소재 "구룡폭포" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 전, 답 및 농가주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건 및 인근까지 제반 차량의 진출입이 자유롭고, 근거리에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됩니다.

* 인접 도로상태: 다양한 노폭의 도로가 소재하며, 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 진출입이 가능합니다. 일부 필지는 지목 및 현황 도로로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 농림지역, 보전관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구 등에 속하며, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역, 국립공원, 공원자연환경지구 등 다양한 용도지구 및 법적 제한사항이 적용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을9 (2016-07-15) 남원농업협동조합 근저당권 (금71,000,000원) 및 건물 등기부상 을1 (2017-06-27) 남원농업협동조합 근저당권 (금200,000,000원)이 말소기준권리로 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 토지 등기부상 총 채권액은 330,900,000원이며, 건물 등기부상 총 채권액은 200,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 용 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-26. 대항력 없음.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

* 토지 등기부 요약: 소유권 이전, 근저당권 설정 및 말소, 임의경매 개시결정 등기 등이 확인됩니다.

* 건물 등기부 요약: 소유권 보존, 근저당권 설정 및 말소, 임의경매 개시결정 등기 등이 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 주로 농가주택, 임야, 전, 답 등으로 이루어진 농촌 지역입니다.

* 단독주택이 소재하고 있으며, 주변에 대규모 상업시설이나 주거단지가 없어 일반적인 상권 형성은 미약한 것으로 판단됩니다.

* 해당 물건과 유사한 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 및 임대 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 근거리에 버스승강장이 소재하며, 차량 진출입이 용이하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 구룡폭포 등 자연경관 인근에 위치하나, 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설과의 접근성은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 지분 매각으로 진행되므로, 전체 토지에 대한 완전한 소유권 확보가 어렵습니다. [cite: Provided info]

* 개발 제한: 농림지역, 보전관리지역, 자연환경보전지역, 백두대간 보호지역, 국립공원 등 복합적인 용도지구 및 행위 제한이 많아 향후 토지 활용이나 건축 시 상당한 제약이 예상됩니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(34.60㎡)이 매각에 포함되므로, 이에 대한 명도 및 철거 관련 문제가 발생할 수 있습니다. [cite: Provided info]

* 혐오시설: 지도 등 외부 검색을 통한 주변 혐오시설 유무에 대한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전북 남원시 운봉읍에 위치한 단독주택으로, 토지 일부에 대한 지분 매각이며, 주변은 농업 및 자연경관과 관련된 지역입니다.

* 복합적인 토지이용계획 및 제한사항으로 인해 개발 가능성이 낮을 수 있습니다.

* 인수할 임차인의 보증금은 없으나, 제시외 건물 및 토지 지분 매각으로 인한 권리 관계와 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 자연 경관: 구룡폭포 인근에 위치하여 수려한 자연 경관을 즐길 수 있는 입지입니다.

* 저가 매수 기회: 경매를 통해 감정가 대비 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 토지 활용 가능성: 지분 매각이라는 점과 다양한 개발 제한을 고려하더라도, 장기적인 관점에서 해당 지역의 토지 가치 상승 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 166,218,190원입니다.

* 인수되는 임차인의 보증금은 없으나, 토지 지분 매각, 복합적인 토지이용계획 및 제한상태, 제시외 건물 존재 등 고려해야 할 사항이 많습니다.

* 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 부동산 거래 사례, 토지 가격 동향, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 조사가 필요합니다.

* 따라서, 본 감정가 및 조사된 정보를 바탕으로 보수적인 접근이 필요하며, 낙찰 후 취득세, 법무 비용 등 부대 비용까지 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.