나이스옥션 법원경매 전주 2025타경593 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 776-2 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호1.2 : 본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 소재 ‘한국전기안전공사’ 북동측 인근에 위치하는 구분건물 『세칭 ‘채움빌딩’ 2층 201호(전유부분 236.64㎡) 및 2층 202호(전유부분 206.4㎡』로서 인근은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대입니다.
기호3 : 전주시 완산구 평화동2가 소재 ‘평화엠코타운 상가동 1층 101호(전유부분 67.59㎡)로서, 인근은 근린생활시설 및 아파트단지 등으로 구성된 지역입니다.

교통상황

기호1.2 : 서측으로 왕복4차선의 ‘호남로’가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.
기호3 : 북측 인근으로 왕복4차선의 ‘장승배기로’가 지나고 본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

기호1.2
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상6층 중 2층 201호 및 202호로서
외벽 : 석재붙임, 강화유리 등 마감.
내벽 : 타일, 콘크리트 등 마감
창호 : 샷시창 등임.

기호3
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상2층 중 1층 101호로서
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 타일, 치장벽돌 등 마감
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호1.2 : 현황 공실입니다.
기호3 : 현황 공실입니다.

설비내역

기호1.2 : 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비 등 되어 있습니다.
기호3 : 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

① 전주시 덕진구 중동 776-2 : 세장형 평지로, 상업용 건물의 부지로 이용 중입니다.
② 전주시 완산구 평화동2가 953 : 부정형 평지로, ‘아파트’의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

기호1.2 : 서측으로 노폭 약 15m 내외, 동측으로 노폭 약 11m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
기호3 : 남측으로 및 동측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

① 전주시 덕진구 중동 776-2
일반상업지역(일반상업지역) , 지구단위계획구역(전북전주·완주혁신도시) , 소로1류(폭 10m~12m)(소1-64)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중3-22)(접합)
가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상업구역(2020-11-17)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2017-02-01)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>

② 전주시 완산구 평화동2가 953
생산녹지지역(2019-09-05) , 제2종일반주거지역 , 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(평화양지) , 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(새싹유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(솔밭왓앤와이영재유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : ---

물건 비고

2025. 6. 18.자 대동코리아로 부터 공용부분에 대한 체납 문서가 제출됨 (관리비 체납원금 4,629,891원, 미납연체료 1,368,760원, 가산금 46,300원, 합계 6,044,951원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경593 (2)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 776-2 2층 202호

용도: 근린상가

감정가: 274,000,000원

토지면적: 73.06㎡ (약 22.1평)

토지지분: 73.061㎡

건물면적: 206.40㎡ (약 62.4평)

건물지분: 206.4㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 2025년 6월 18일 자로 대동코리아로부터 공용부분에 대한 체납 문서가 제출되었습니다. (관리비 체납 원금 4,629,891원, 미납 연체료 1,368,760원, 가산금 46,300원, 합계 6,044,951원)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 소재 ‘한국전기안전공사’ 북동측 인근에 위치한 구분건물입니다. 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대로, '채움빌딩'으로 알려져 있습니다.

* 교통상황: 서측으로 왕복 4차선의 '호남로'가 지나고 있어 차량 접근이 용이합니다. 인근에 노선버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 서측으로 노폭 약 15m 내외, 동측으로 노폭 약 11m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(전북전주·완주혁신도시), 소로1류, 중로3류로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역, 상업구역, 연구개발특구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부요약:

* 소유권보존 (2015-06-10)

* 소유권이전 (2015-07-03)

* 근저당권공동담보목록 (2015-07-03, 전북은행, 924,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정 (2025-03-11, 전북은행, 911,611,306원) - 말소예정

* 압류 (2026-01-02, 전주시, 말소예정)

* 등기부채권 총액: 924,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임대관계가 미상인 점은 추후 명도 및 수익률 산정에 변수가 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 본건이 위치한 전주시 덕진구 중동은 '채움빌딩' 내 근린상가로, '한국전기안전공사' 인근에 자리하며 상업지역의 특성을 보입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 2층 202호로, 외벽은 석재붙임 및 강화유리로 마감되었습니다.

* 이용상태: 현재 건물은 공실 상태입니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 상권: 전주 혁신도시에 위치하며, 인근에 주거 단지와 업무 시설이 혼재되어 있습니다. 다만, 최근 전북 혁신도시의 상가 공실률이 높은 수준이며, 임대료 부담 및 경기 침체로 인해 상권 전반의 활력이 다소 떨어진다는 분석이 있습니다. 이는 투자 시 공실 장기화 및 임대수익률 하락의 위험 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 및 접근성: 서측 호남로와 인접하여 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주변 시설: '한국전기안전공사'가 인근에 위치하며, 상가지대 특성상 기본적인 편의시설 접근은 무난할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 현재 검색 결과, 본건 소재지 주변에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 전주시 외곽 지역에는 광역 폐기물 처리 시설 등이 위치하고 있어, 해당 시설과의 거리를 파악하는 것이 장기적인 관점에서 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 관리비 체납: 공용부분에 대한 상당 금액의 관리비 체납(총 6,044,951원)이 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 본건이 공실이므로, 즉시 임대 수익 발생이 어렵고 공실 장기화 시 추가적인 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인이 존재하는지 여부, 존재한다면 대항력 및 보증금, 월세 등의 세부 조건이 불분명하여 명도 진행 및 수익률 계산에 변동성이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 매각 진행이나 가격에 영향을 받을 가능성이 있습니다.

* 혁신도시 상권 침체: 전주 혁신도시 상권은 높은 공실률과 경기 침체로 인한 어려움을 겪고 있다는 분석이 있으며, 이는 향후 임대 수익 창출에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 중동의 일반상업지역에 위치한 근린상가로, 편리한 교통과 상업지대의 입지를 갖추고 있습니다. 현재는 공실 상태이며, 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다.

그러나, 상당한 금액의 관리비 체납액 발생, 임대관계의 불확실성, 그리고 최근 전주 혁신도시 상권의 전반적인 침체 및 높은 공실률은 본 건의 투자 매력도를 낮추는 주요 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히, 관리비 체납액의 인수 여부 및 처리 방안, 그리고 향후 공실 해소를 위한 적극적인 임대 마케팅 전략 수립이 필수적으로 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 전주시 덕진구 중동의 일반상업지역 내 '채움빌딩'에 위치하며, 전주·완주 혁신도시 인근에 자리하여 잠재적 개발 가치를 지니고 있습니다.

* 편리한 교통: 왕복 4차선 도로인 호남로와 인접하고 대중교통 접근성이 양호하여 방문객 및 직원의 이동이 편리합니다.

* 넓은 면적: 206.40㎡ (약 62.4평)의 전용 면적은 다양한 업종의 소매점, 서비스업, 또는 사무실 등으로 활용하기에 충분한 공간을 제공합니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 274,000,000원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 관리비 체납액 6,044,951원 인수 여부 및 실질적인 부담액

* 현재 공실 상태임을 감안한 초기 공실 관리 비용 및 예상 공실 기간

* 전주 혁신도시 상권의 전반적인 침체 상황 및 향후 회복 가능성

* 인근 유사 상가의 실제 임대 시세 및 거래 동향

* 향후 임대 수익률 및 예상 투자 회수 기간

상기 요소들을 면밀히 분석하여 낙찰 후 예상되는 총 투자 비용 대비 기대 수익을 산정한 후, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵기에, 현장 답사를 통한 상세한 시장 조사 및 전문가의 추가적인 가치 평가를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.