나이스옥션 법원경매 전주 2025타경886 [2] 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-24 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자산 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 본건 기호1~4)는 전북특별자치도 김제시 검산동 소재 '검산오거리' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 숙박시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.
- 본건 기호5)은 전북특별자치도 김제시 신풍동 소재 ' 금성중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 소규모 점포 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

- 기호1): 대체로 등고 평탄한 유사 사다리형 토지로서, 현황 '잡종지'로 이용중임.
- 기호2): 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현황 '잡종지'로 이용중임.
- 기호3): 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현황 '잡종지'로 이용중임..
- 기호4): 대체로 등고 평탄한 유사 사다리형 토지로서, 현황 '잡종지'로 이용중임.
- 기호5): 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 현황 '단독주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호1~4): 각각 남동측으로 왕복 4차선 아스팔트 도로를 통해 출입이 가능함.
- 기호5): 북서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로를 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1~4) : 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2025-02-28)(복합형), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
- 기호(5) : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2024-10-25)(소3-137)(접합), 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 침수위험지구(2020-12-10)<자연재해대책법>

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 기호1) 지상에 타인소유(소유자: 최강석)로 탐문 조사되는 제시외 기계기구(계근대)가 소재함.
- 본건 토지 기호1,2,4) 및 의뢰 외 인접지 양지상에 철거 및 이동이 용이한 제시외 컨테이너 3동이 소재함.
- 본건 토지 기호1,2,4) 및 의뢰 외 인접지 양지상에 소유자 미상의 제시외건물 기호ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

- 본건 토지 기호1,2,3)는 귀 제시목록상 지목이 ‘답’으로 등재되어 있으나 현황‘잡종지’상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기 타: --

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호6-가) 세멘 벽돌조 세멘기와 위 강판기와지붕 단층 건물로서
- 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
- 내 벽: 벽지도배 마감 등
- 창 호: 샷시창호임.

이용상태

- 기호6-가): 주택으로 이용중임.

설비내역

- 기호6-가)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

- 본건 토지 기호5) 지상에 건물 기호6-가)의 부합물 및 종물 성격의 제시외건물 기호ㄷ~ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기 타: --

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(ㄷ~ㅁ) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경886 (2)

소재지: 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-24

토지면적: 380.00㎡ (약 115.0 평)

건물면적: 37.44㎡ (약 11.3 평) (단층 주택)

토지/건물 제시외면적: 135.70㎡ (약 41.0 평) (일괄매각 포함)

감정가: 164,533,900원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새만금새마을금고

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주요 특징: 공동담보, 제시외 건물(ㄷ~ㅁ) 포함 매각.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 신풍동에 위치하며, 금성중학교 남측 인근의 기존 주택지대임.

주위에는 단독주택 및 소규모 점포 등이 혼재함.

토지 일부(기호1~4)는 검산동 '검산오거리' 북동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 숙박시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준임.

토지형상 및 이용상태

전체 토지는 대체로 등고 평탄하며, 일부는 세장형, 일부는 부정형 또는 유사 사다리형으로 이용되고 있음.

주요 이용 현황은 단독주택 부지 및 잡종지임. (토지대장 상 지목 '답'이나 현황 '잡종지' 상태인 필지 다수 존재)

인접 도로상태

토지 일부(기호1~4)는 남동측 왕복 4차선 아스팔트 도로를 통해 접근 가능함.

주요 건물 부지(기호5)는 북서측 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1~4: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 대로1류, 가축사육제한구역.

기호5: 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 침수위험지구.

주변 시설 및 혐오시설

인근에 금성중학교가 소재하며, 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 생활 환경은 양호한 편임.

주변 지역은 주택가 및 근린 생활 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능함.

김제축협이 인근에 소재하나, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않음.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산 관련 시설은 입지하기 어려움.

침수위험지구로 지정되어 있어 건축 및 재해 대비 필요.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2020년 3월 12일 접수된 김제와이엠씨에이새마을금고 근저당권(을1)임.

본 경매로 인해 소멸될 권리

근저당권: 김제와이엠씨에이새마을금고(을1), 안영춘(을2)

가압류: 최인경(갑4), 서민금융진흥원(갑7)

임의경매개시결정: 새만금새마을금고(갑8)

인수되는 권리

없음. (매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸됨)

임차인 현황

임차인: 안

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-30

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

임차인: 조

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-18

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

총 인수 보증금

0원. (모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.)

1.3. 상권분석

주변 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 본건과 물건 종류가 다른 연립, 다세대, 빌라에 대한 정보임.

연립/다세대/빌라 시세 (신풍동, 2025년 12월):

면적 약 52.83㎡ ~ 59.31㎡ (약 16.0 ~ 17.9 평)

거래 금액: 3,700만원 ~ 4,200만원

평당가: 약 220만원 ~ 250만원

본건 토지 면적 380.00㎡ (약 115.0 평) 대비 감정가 164,533,900원은 평당 약 143만원 수준으로, 제공된 연립/다세대/빌라 시세 대비 토지 가치를 상대적으로 높게 반영한 것으로 판단됨.

본건의 건물 면적은 37.44㎡ (약 11.3 평)로 협소하나, 토지 면적이 넓어 토지 자체의 가치 상승 잠재력이 높음.

감정가는 토지 가치 비중이 클 것으로 예상되며, 주변 시세보다는 본건의 광대한 토지 면적을 고려한 감정가가 현실적일 것으로 보임.

1.4. 생활정보

교육 시설

금성중학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준임.

교통

차량 접근 용이, 버스 승강장 인근으로 대중교통 이용 가능.

편의 시설

주택가 및 소규모 점포가 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

토지 공부와의 차이

일부 토지의 지목이 '답'이나 현황 '잡종지'로 이용 중이므로, 추후 지목 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있음.

제시외 건물 및 물건

본건 토지(기호5) 지상에 건물 기호 ㄷ~ㅁ (부합물/종물 성격)이 포함 매각됨.

본건 토지(기호1) 지상에 타인 소유 계근대, 컨테이너 3동, 소유자 미상 건물 ㄱ,ㄴ이 소재함. 이들은 매각 대상에 포함되지 않거나 명도 시 협의 또는 철거 관련 사항 발생 가능성이 있음.

토지 이용계획

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 성장관리계획구역 등으로 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

침수위험지구

제2종일반주거지역에 해당하는 토지 일부가 침수위험지구로 지정되어 있어, 건축 시 관련 규제 및 침수 대비 필요.

가축사육제한구역

해당 지역은 가축 사육이 제한될 수 있어, 관련 업종 투자는 부적합함.

1.6. 종합 의견

본건은 김제시 신풍동에 위치한 단독주택 부지 및 잡종지 일괄 매각 물건임.

넓은 토지 면적(380.00㎡)이 강점이며, 주변 시세 대비 감정가가 토지 가치를 상당 부분 반영하고 있음.

건물 자체는 노후하고 면적이 협소하나, 제시외 건물 ㄷ~ㅁ이 포함 매각되어 활용 가능성이 있음.

모든 권리가 말소되는 안전한 물건이며, 인수해야 할 임차 보증금도 없음.

토지 공부와의 차이, 침수위험지구 지정, 제시외 물건 처리 등은 주의 깊게 검토해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적

380. 00㎡의 넓은 토지 면적은 향후 활용 또는 재개발 시 큰 잠재력을 가짐.

일괄 매각 (토지+건물+제시외건물 ㄷ~ㅁ)

토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가능.

권리상 안전성

모든 권리가 소멸되는 물건으로, 권리 분석에 대한 부담이 적음.

인수 보증금 없음

임차인 관련 금전적 인수 부담이 없음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 164,533,900원

본건은 넓은 토지 면적과 함께 단독주택 및 제시외 건물이 포함된 물건입니다. 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 제공된 연립/다세대/빌라 시세는 본건의 넓은 토지 면적과 직접적인 비교가 어렵습니다. 감정가는 토지 가치를 중점적으로 반영한 것으로 보입니다.

권리상 및 임차인 인수 보증금 측면에서 안전한 물건이므로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 평가를 종합적으로 고려해야 합니다.

토지 자체의 가치를 고려하여 감정가 수준 이상으로 접근할 필요가 있으며, 적정 입찰가는 165,000,000원 ~ 185,000,000원 범위로 예상해 볼 수 있습니다. (감정가 대비 100~112% 수준)

본 예상 입찰가는 현재까지의 정보에 기반한 것이며, 현장 조사 및 추가적인 시세 변동 가능성을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.