나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31720 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-6 2층 203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예연 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주지방법원" 서측 인근에 소재하며, 부근은 만성도시개발구역으로 법원 및 검찰청 중심으로 하여 관련 사무실이 주로 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 중 제2층 제202호, 제203호 및 제205호로서, - 외 벽 : 몰탈 위 돌붙임, 강화유리 등 마감. - 내 벽 : 몰탈 위 돌붙임, 타일붙임, 페인팅 등 마감. - 바 닥 : 데코타일 마감. - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1-가, 2-나, 3-다) 3개호 모두 근린생활시설이나 현황 공실상태임.

설비내역

승강기설비, 소방설비, CCTV설비, 위생 및 급·배수설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평지로, 현황 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복4차선의 포장도로에 접하며, 본건 동측으로 폭 약 10M정도의 보행자 전용도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-04-05)(전주성현유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31720 (2)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-6 2층 203호

건물 용도: 근린상가

감정평가액: 320,000,000원

총 면적:

토지 면적: 53.32㎡ (약 16.13평)

건물 면적: 77.40㎡ (약 23.41평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 위치 및 주위 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주지방법원" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 만성도시개발구역으로, 법원 및 검찰청을 중심으로 관련 사무실들이 주로 소재하는 지역입니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 중 제2층 제203호로서, 외벽은 몰탈 위 돌붙임 및 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 돌붙임, 타일, 페인팅 등으로 마감되었습니다. 바닥은 데코타일로 마감되었고, 창호는 샷시창호입니다.

본건은 제2종 근린생활시설로 분류되나, 현재는 공실 상태입니다.

1.4. 설비 내역

건물에는 승강기 설비, 소방 설비, CCTV 설비, 위생 및 급·배수 설비, 지하 주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 토지 형상 및 이용 상태, 인접 도로

토지는 대체로 가장형의 평지이며, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로 왕복 4차선 포장도로에 접해 있으며, 동측으로는 폭 약 10미터의 보행자 전용도로가 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 소로1류 (폭 10m~12m)(접합)

* 중로1류 (폭 20m~25m)(접합)

* 가축사육제한구역(주거밀집지역)

* 상대보호구역(전주성현유치원)

1.7. 등기부 현황 (말소기준권리: 2025-09-10 근저당, 케이씨유엔피엘대부주식회사 412,800,000원)

* 소유권 보존: 주식회사서흥개발 (2019-05-29)

* 소유권 이전 (신탁등기 말소): 주식회사서흥개발 (2025-09-10) - 신탁재산의 귀속

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (412,800,000원) (말소기준권리, 말소 예정)

* 임의경매: 계양신용협동조합 (344,000,000원) (2025타경31720, 말소 예정)

* 압류: 전주시 (말소 예정)

전체 등기부채권 총액은 412,800,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.8. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 주변 환경

본건은 전주지방법원과 전주지방검찰청이 위치한 법조타운 인근에 자리하고 있어 관련 법률 사무소, 행정기관 등의 접근성이 우수합니다. 또한, 만성도시개발구역 내에 포함되어 있어 신규 개발에 따른 인프라 개선이 기대되는 지역입니다.

2.3. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 주민 생활에 직접적인 영향을 미치는 혐오 또는 기피 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 09월 10일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권이며, 해당 권리 및 그 이후에 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 분석

* 임대관계: 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

상기 임대관계가 미상으로 확인되었으므로, 입찰 전 반드시 해당 물건의 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 상세히 파악해야 합니다. 인수 보증금은 없으나, 혹시 모를 미등기 전세권 또는 기타 점유 관계 확인에 신중을 기해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 만성동 법조타운 인근 지역은 전주지방법원, 전주지방검찰청 등이 이전하면서 변호사, 법무사, 법률 관련 사무실 등이 밀집한 법조 특화 상권입니다. 이로 인해 안정적인 법조계 종사자 및 관련 민원인의 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재력

만성도시개발구역 내에 위치하여 향후 지속적인 발전에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다. 주변에 대단지 아파트가 인접해 있어 배후수요 또한 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

법원 및 검찰청 관련 시설 외에, 인근 도시개발구역 내에 필요한 생활 편의시설들이 점차 확충될 것으로 보입니다.

5.2. 교통망

본건은 북측 왕복 4차선 도로와 동측 10m 보행자 전용도로에 인접하여 접근성이 양호합니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

현재 본건은 공실 상태로, 낙찰 후 임차인을 신속하게 확보하는 것이 중요합니다.

6.2. 임대관계 미상

임대관계가 미상으로 파악되었으므로, 예상치 못한 임대차 관계가 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 잔금 납부 전 철저한 현장 확인 및 점유 관계 파악이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 만성동의 법조타운에 위치한 근린상가로, 법원 및 검찰청 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 철근콘크리트 구조의 건물로 설비 또한 갖추어져 있으며, 교통 여건도 양호한 편입니다. 권리분석상 인수되는 부담은 없으나, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점은 주의해야 할 부분입니다. 만성도시개발구역 내 위치하여 장기적인 성장 가능성을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 법조 타운 배후 수요

* 만성도시개발구역 내 위치, 향후 지역 발전 기대

* 접근성 우수한 도로망 확보

* 매각으로 인한 권리 소멸로 낙찰 후 부담 없음

* 법원 및 검찰청 등 공공기관 인접

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 320,000,000원입니다.

법원 경매의 특성상 적정 입찰가는 현재 시세, 유사 물건 낙찰가, 경매 진행 상황, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 경우가 많으나, 본 건의 경우 공실 상태 및 임대 관계 미상 등의 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정밀한 시세 조사 및 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정하시기를 권유드립니다.

잠정적인 보수적 입찰가 범위는 256,000,000원 ~ 288,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.