나이스옥션 법원경매 대구 2024타경6403 [1] 대구광역시 수성구 범어동 2248 범어라온프라이빗 101동 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 "범어네거리" 남서측 인근에 위치하는 "범어라온프라이빗 제101동 제8층 제802호" 단위세대로서, 부근일대는 대단위 아파트단지 및업무시설, 각종 근린생활시설, 다가구주택, 기존주택 등으로 형성되어 있으며, 각종 생활편의시설 등과의 접근성 등으로 보아 주위환경 대체로 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 용이하며, 간선도로변에 소재하고 시내버스승강장 및 지하철역 등이 인근에 위치하여 제반교통사정은 대체로 무난시됨.

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상18층건 제101동 중
제8층 제802호 단위세대로서,
외벽: 화강석 치장, 시멘트몰탈위 페인트 마감 등.
내벽: 인테리어재 치장, 보드위 벽지도배, 내장타일 마감 등.
바닥: 바닥재깔기, 내장타일 마감 등.
천정: 인테리어재 치장, 보드위 벽지도배, 천정재 마감 등.
창호: 샷시 유리창호 시공임.

이용상태

가)주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 토지는 부정형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있으며, 건부지[아파트, 업무시설(오피스텔) 등]로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 4면으로 공용 가로망설비와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m-35m)(주간선도로)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(마리아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(마리아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임 대 관 계
현장조사시 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

2) 기타 참고사항
본건은 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 외부에서의 개략적인 실사 및 주변탐문 등을 통해 표준적인 내부 구조 및 마감상태, 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2024타경6403 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 범어동 2248 범어라온프라이빗 101동 8층 802호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 건물명: 범어라온프라이빗

* 동/호수: 101동 8층 802호

* 준공년도: 2016년

* 총 층수: 18층

* 해당 층수: 8층

* 감정가: 339,000,000원 (삼억 삼천구백만원)

* 토지면적: 38.19㎡ (약 11.55평)

* 건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 오봉새마을금고

1.1. 입지조건

* 본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 "범어네거리" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 대단위 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설, 다가구주택, 기존주택 등으로 형성되어 있어 다양한 용도로 활용 가능합니다.

* 각종 생활편의시설과의 접근성이 뛰어나 주거 및 업무 환경이 대체로 양호합니다.

* 차량 접근이 용이하며, 간선도로변에 위치하고 시내버스승강장 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 단지는 4면으로 공용 가로망설비와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 채권자는 오봉새마을금고입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 22일 접수된 오봉새마을금고의 근저당(을4, 696,000,000원)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리(갑3 임의경매)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인된 바 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 다만, 임대차 정보가 미상이고 이해관계인을 만나지 못했으므로, 실제 거주자나 임차인의 존재 및 권리관계를 추가적으로 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 범어네거리 인근은 대구의 주요 상업 및 행정 중심지 중 하나로, 오피스텔 및 업무시설이 밀집된 지역입니다.

* 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거시설이 혼재하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 뛰어난 교통 접근성은 유동인구 및 잠재 고객 확보에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 인근에 대규모 아파트 단지가 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 주변에 다양한 편의시설, 쇼핑시설, 금융기관 등이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리합니다.

* 교육 시설로는 동도초등학교, 마리아유치원 등이 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 정확한 임대차 관계 및 보증금, 대항력 유무 등을 파악하지 못했습니다. 인수되지 않는다고 명시되어 있으나, 혹시 모를 법적 분쟁의 소지를 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 내부 상태 미확인: 폐문 등으로 인해 내부 상태, 수리 필요 여부, 마감재 상태 등을 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주거/업무 혼재 지역: 오피스텔의 용도상 주거용과 업무용 수요가 공존하나, 특정 용도에 대한 시장 변화에 민감할 수 있습니다.

* 주변에 알려진 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 수성구의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통, 생활 편의성 측면에서 매우 우수한 조건을 갖추고 있습니다.

* 건물은 2016년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 내부 시설 또한 일반적인 오피스텔 수준으로 평가됩니다.

* 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임차인 현황 미확인은 주의가 필요합니다.

* 최근 실거래가 분석을 통해 현 시세에 대한 이해가 중요하며, 본건 8층의 적정 가치를 산정하여 경쟁력 있는 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구 수성구의 중심지인 범어네거리 인근에 위치하여 투자 가치가 높습니다.

* 우수한 교통 및 접근성: 지하철, 버스 등 대중교통 이용이 편리하며 차량 접근성도 좋습니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 주변에 상업시설, 편의시설, 주거시설이 밀집하여 생활이 편리합니다.

* 높은 임대 수요: 업무지구와 주거지역이 혼합된 지역으로 오피스텔에 대한 지속적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 건물 연식: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 사용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 정보 분석:

* 2024년 9월 26일: 12층, 34,500만원 (전용 84.976㎡)

* 2025년 4월 5일: 7층, 30,000만원 (전용 84.976㎡)

* 본건은 8층으로, 최근 거래된 7층(30,000만원)과 12층(34,500만원) 사이의 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 2025년 4월 이후 시세 변동을 고려하고, 8층의 위치를 감안할 때 7층 거래가인 30,000만원보다 다소 높은 수준에서 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

* 감정가는 33,900만원이나, 최근 실거래가 중 7층 거래가(30,000만원)가 더 낮은 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 임차인 현황 미확인, 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크와 명도 비용, 취득세 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 이에 따라, 본건의 현 시세 기준 예상 입찰가는 31,000만원 ~ 32,500만원 수준으로 판단됩니다.

* 본 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 시장 상황 및 권리관계 변동에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.