나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20762 [3] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1905-9 채움플러스 혁신1차 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호 가),다),라)
강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 ""한국관광공사"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택 등이 소재는 성숙중인 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.


일련번호 나)
강원특별자치도 원주시 무실동 소재 ""원주시청"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 소재하는 미성숙 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호 가),다),라)
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

일련번호 나)
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가),다),라)
철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제5층 제502호 외 2개호로서,
외벽 : 석재 마감, 강화유리 등.
내벽 : 벽지 바름, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시창호임.

일련번호 나)
철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 층 건물 내 제5층 제518호로서,
외벽 : 석재 마감, 복합 판넬 등
내벽 : 벽지 바름, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호 가),다),라) : 오피스텔로 이용 중임.
일련번호 나) : 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

일련번호 가),다),라)
위생 및 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 경보 설비 등이 있음.

일련번호 나)
위생 및 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 경보 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 가),다),라) : 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.
일련번호 나) : 2필지 일단의 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호 가),다),라)
북측 및 남측으로 폭 약 16m 내외의, 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접함.

일련번호 나)
남서측으로 폭 약 35m 내외, 북동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

반곡동 1905-9 :일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-24)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>
무실동 1721-6 :일반상업지역, 지구단위계획구역(무실3지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
무실동 1721-6 :일반상업지역, 지구단위계획구역(무실3지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20762 (3)

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1905-9 채움플러스 혁신1차 5층504호

용도: 오피스텔

감정가: 101,000,000원

토지면적: 5.31㎡ (약 1.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 28.08㎡ (약 8.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

건축년도: 2018년

총 층수: 13층 중 5층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동에 소재하며, "한국관광공사" 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태

본건 건물은 북측 및 남측으로 폭 약 16m 내외, 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 조OO)

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (2025년 1월 8일, 임태빈, 30,565,374원)

* 임차인 현황

* 임차인: 조세훈

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 0원 (주의: 차임이 없는 특이한 조건으로, 보증금 회수 관련 특별한 사정이 있을 수 있습니다.)

* 전입일자: 2018년 11월 20일

* 확정일자: 2018년 11월 20일

* 배당신고일자: 2025년 2월 11일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부상 총 채권액: 194,565,374원

* 총평: 임차인 조세훈의 대항력 있는 주택임차권이 인수될 가능성이 있어, 입찰 전 보증금 인수 여부 및 금액을 반드시 확인해야 하는 물건입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

본건이 위치한 원주시 혁신도시는 공공기관 및 다수의 기업, 상업시설이 밀집한 지역으로, 오피스텔에 대한 수요가 꾸준히 유지되고 있습니다. 주변에 근린생활시설 및 업무시설 등이 잘 갖춰져 있어 상권 활성화가 기대됩니다.

* 오피스텔 시세 분석

최근 채움플러스 혁신1차 오피스텔의 실거래가 정보 분석 결과, 전용면적 27.36㎡ 기준으로 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 2026년 2월 3일: 120,000,000원 (4층)

* 2026년 3월 12일: 99,000,000원 (11층)

* 2026년 3월 12일: 99,000,000원 (8층)

최근 거래가격을 보면 9,900만원에서 12,000만원 사이에서 형성되어 있습니다. 본건의 감정가 101,000,000원은 이 시세 범위 내에 있어 적정하게 평가된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

본건 북측 인근에 한국관광공사가 위치하며, 기타 각종 근린생활시설, 상업시설, 병원, 은행 등이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

* 교통 및 접근성

차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 주변 도로망 또한 잘 갖춰져 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 현재 지도상으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 리스크

가장 큰 리스크 요인은 임차인 조세훈의 대항력 있는 주택임차권입니다. 보증금 8,400만원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 잔금 납부 및 명도 과정에서 추가적인 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 임차인 보증금 관련 추가 확인 필요

임차인의 보증금 8,400만원이 배당에서 얼마만큼 변제될 것인지, 혹은 전액 인수해야 하는지에 대한 정확한 확인이 필수적입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 부분과 '매수인이 인수함'이라는 문구가 상충될 수 있으므로, 법원의 최종 배당표 확인이 중요합니다.

* 차임 0원 조건

임대차 계약 시 차임이 0원인 것은 이례적이므로, 임대차 계약서 원본을 통해 정확한 거래 조건을 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 원주시 혁신신도시에 위치하여 투자가치가 높은 지역의 오피스텔입니다. 비교적 신축 건물이며 주변 편의시설 및 교통이 잘 갖춰져 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 8,400만원이 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 법원의 배당 절차를 면밀히 분석하고, 임차인과의 협상을 통해 인수 여부를 명확히 파악한 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 원주시 혁신도시의 지속적인 발전 가능성 및 오피스텔 수요 증가 기대.

* 지역 내 핵심 상업지구에 위치하여 임대 수익 및 시세 차익 동시 추구 가능.

* 상대적으로 저렴한 감정가로, 리스크 해소 시 시세 대비 저가 매수 기회.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 101,000,000원이며, 최근 실거래가는 9,900만원에서 12,000만원 사이로 형성되어 있습니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 조세훈의 보증금 8,400만원이 인수될 수 있다는 점입니다. 이 보증금은 경매 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 금액이므로, 이를 제외한 물건 자체의 실질 가치를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권고합니다.

(이는 인수될 수 있는 보증금 8,400만원을 제외하고, 물건의 현재 가치와 시세, 그리고 각종 위험 요인을 종합적으로 고려한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.