나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20762 [4] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1905-9 채움플러스 혁신1차 11층1109호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호 가),다),라)
강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 ""한국관광공사"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택 등이 소재는 성숙중인 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.


일련번호 나)
강원특별자치도 원주시 무실동 소재 ""원주시청"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 소재하는 미성숙 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호 가),다),라)
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

일련번호 나)
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가),다),라)
철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제5층 제502호 외 2개호로서,
외벽 : 석재 마감, 강화유리 등.
내벽 : 벽지 바름, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시창호임.

일련번호 나)
철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 층 건물 내 제5층 제518호로서,
외벽 : 석재 마감, 복합 판넬 등
내벽 : 벽지 바름, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호 가),다),라) : 오피스텔로 이용 중임.
일련번호 나) : 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

일련번호 가),다),라)
위생 및 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 경보 설비 등이 있음.

일련번호 나)
위생 및 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 경보 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 가),다),라) : 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.
일련번호 나) : 2필지 일단의 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호 가),다),라)
북측 및 남측으로 폭 약 16m 내외의, 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접함.

일련번호 나)
남서측으로 폭 약 35m 내외, 북동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

반곡동 1905-9 :일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-24)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>
무실동 1721-6 :일반상업지역, 지구단위계획구역(무실3지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
무실동 1721-6 :일반상업지역, 지구단위계획구역(무실3지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20762 (4)

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1905-9 채움플러스 혁신1차 11층1109호

용도: 오피스텔

감정가: 101,000,000원

토지면적: 5.18㎡ (약 1.57평)

건물면적: 27.36㎡ (약 8.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조

특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 인수

1.1. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "한국관광공사" 북측 인근에 위치합니다. (일련번호 가),다),라) 기준)

* 주위환경: 각종 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. (일련번호 나)의 경우 "원주시청" 동측 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 소재하는 미성숙 상가지대입니다.)

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로: 본건까지 폭 약 16m~20m 내외의 포장도로와 접합니다. (일련번호 나)의 경우 남서측 폭 약 35m, 북동측 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.)

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-12

* 확정일자: 2022-08-01

* 배당신고일자: 2025-08-28

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권으로 보증금 90,000,000원을 인수해야 하는 대상입니다. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 해당되지 않으나, 인수되는 보증금액이 크므로 중요하게 고려해야 합니다.)

* 말소기준권리: 근저당권 (을3, 2025-01-08 접수, 임태빈)

* 인수되는 권리: 주택임차권 (을4, 2026-06-04 접수, 정수진, 90,000,000원)

* 말소되는 권리: 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 가압류, 강제경매, 압류 (모두 매각으로 소멸됩니다.)

* 인수 보증금 합계: 90,000,000원 (임차인 정 의 보증금)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 해당 물건지는 일반상업지역이며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 개발 및 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 인근 시설: 한국관광공사, 원주시청 등 주요 공공기관이 인접해 있어 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 상가 비율: 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 다양한 업종이 입점 가능하며, 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이합니다.

* 주요 시설: 원주시청, 한국관광공사 등 공공기관 접근성이 좋습니다.

* 건축 구조: 철근콘크리트조 13층 건물 내에 위치하며, 일반적인 오피스텔의 구조를 갖추고 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 경보 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 90,000,000원의 임차인이 존재하며, 이 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 입찰가 산정 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

* 선순위 임차권: 등기부등본상 해당 임차권은 '인수'로 명시되어 있으며, 이는 매수인의 부담으로 작용합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역(일부 필지) 등에 포함되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 원주시 반곡동에 위치한 채움플러스 혁신1차 오피스텔로, 감정가는 101,000,000원입니다. 본 건의 가장 큰 특징은 보증금 90,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 인근 지역은 각종 편의시설 및 공공기관 접근성이 좋고 교통이 편리한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호하며 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다. 다만, 인수되는 임차 보증금이 감정가 대비 높은 비중을 차지하므로, 투자 시에는 철저한 시세 분석과 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 시세: 2026년 3월 12일, 본건과 동일한 건물(채움플러스 혁신1차)의 11층 오피스텔이 99,000,000원에 거래되었습니다. 이는 인수되는 보증금 90,000,000원을 고려할 때, 실제 투입 비용을 낮출 수 있는 기회를 제공합니다.

* 지역 발전 가능성: 원주시 혁신도시 개발 및 주변 인프라 확충으로 향후 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 효율적인 면적: 전용면적 27.36㎡(약 8.28평)으로 1인 가구나 소규모 사업장 운영에 적합한 실용적인 공간입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

* 최근 매매 사례(2026년 3월 12일, 11층): 99,000,000원

* 최근 매매 사례(2026년 2월 3일, 4층): 120,000,000원

* 감정가: 101,000,000원

* 인수되는 보증금: 90,000,000원

* 예상 입찰가 산정:

최근 11층 매매가가 99,000,000원인 점과 인수되는 90,000,000원의 보증금을 고려할 때, 총 매입 비용을 99,000,000원 수준으로 맞추기 위한 입찰가는 약 9,000,000원입니다. 투자자는 인수되는 보증금과 낙찰가의 합이 시장 가격을 크게 초과하지 않도록 신중하게 접근해야 합니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 9,000,000원에서 15,000,000원 사이로 제시합니다. 이는 인수되는 보증금을 포함한 총 매입 비용이 최근 시세 범위 내에 있도록 하기 위함이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 초기 입찰 시에는 10,000,000원을 기준으로 검토해볼 수 있습니다.

* 주변 시설 관련: 인근 지역은 주거, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 도시 계획에 따른 개발이 이루어지고 있습니다. 현재까지 파악된 정보와 지도 검색 결과, 특별히 혐오 시설이나 심각한 부정적 영향을 주는 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.