나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20762 [2] 강원특별자치도 원주시 무실동 1721-6 채움플러스무실1차 5층518호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호 가),다),라)
강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 ""한국관광공사"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택 등이 소재는 성숙중인 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.


일련번호 나)
강원특별자치도 원주시 무실동 소재 ""원주시청"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지 등이 소재하는 미성숙 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호 가),다),라)
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

일련번호 나)
본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가),다),라)
철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제5층 제502호 외 2개호로서,
외벽 : 석재 마감, 강화유리 등.
내벽 : 벽지 바름, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시창호임.

일련번호 나)
철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 층 건물 내 제5층 제518호로서,
외벽 : 석재 마감, 복합 판넬 등
내벽 : 벽지 바름, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호 가),다),라) : 오피스텔로 이용 중임.
일련번호 나) : 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

일련번호 가),다),라)
위생 및 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 경보 설비 등이 있음.

일련번호 나)
위생 및 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 경보 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 가),다),라) : 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.
일련번호 나) : 2필지 일단의 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호 가),다),라)
북측 및 남측으로 폭 약 16m 내외의, 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접함.

일련번호 나)
남서측으로 폭 약 35m 내외, 북동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

반곡동 1905-9 :일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-24)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>
무실동 1721-6 :일반상업지역, 지구단위계획구역(무실3지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
무실동 1721-6 :일반상업지역, 지구단위계획구역(무실3지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 원주지원 2025타경20762 (2)

소재지: 강원특별자치도 원주시 무실동 1721-6 채움플러스무실1차 5층518호

용도: 오피스텔

감정가: 100,000,000원

1.2. 면적 및 지분

토지 면적: 8.88㎡ (약 2.69평)

토지 지분: 8.878㎡ (약 2.69평)

건물 면적: 27.36㎡ (약 8.28평)

건물 지분: 27.36㎡ (약 8.28평)

1.3. 건물 정보

건물명: 채움플러스무실1차

사용승인일: 2019년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 3층, 지상 7층

본건 위치: 5층 518호

전유부분 면적: 27.36㎡ (약 8.28평)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

강원특별자치도 원주시 무실동 소재 "원주시청" 동측 인근에 위치합니다.

주위에는 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지가 소재하는 지역입니다.

미성숙 상가지대로서 장기적인 발전 가능성이 있습니다.

주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이합니다.

인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 접면

본건은 남서측으로 폭 약 35m 내외, 북동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

일반상업지역에 속합니다.

지구단위계획구역(무실3지구)으로 지정되어 있습니다.

광로3류(폭 40m~50m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m) 등 다양한 폭원의 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 원주시의 압류 (2024년 10월 8일 접수)로 추정됩니다.

본 경매는 부동산강제경매로 진행됩니다.

등기부상 압류, 가압류, 강제경매, 압류 등의 권리가 등기되었으나, 매각으로 인해 대부분 말소될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 강내리 (강 )

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 10일

확정일자: 2021년 5월 3일

대항력: 있음

배당신고일자: 2025년 9월 22일

주의사항: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 80,000,000원을 지급받아야 하는 상황입니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, '대항력 있음' 표시는 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성을 내포하므로 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

등기부상 최고선순위 권리인 원주시의 압류 (2024년 10월 8일)를 기준으로, 본 경매 절차를 통해 소유권이 이전될 경우, 매각으로 인해 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

원주시청 인근의 행정 및 상업 중심지에 위치합니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지가 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부합니다.

4.2. 상권 잠재력

미성숙 상가지대로 분류되나, 원주시청을 중심으로 점진적인 상권 활성화 및 인프라 확충이 기대되는 지역입니다.

오피스텔로서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

각종 은행, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 근린생활시설 이용이 편리합니다.

원주시청 등 공공기관 접근성이 좋습니다.

5.2. 건물 설비

위생 및 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물은 철근콘크리트조로, 외벽은 석재 마감, 창호는 샷시창호입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 강내리 씨가 보증금 80,000,000원으로 거주 중입니다.

임차인의 전입일자(2021.05.10) 및 확정일자(2021.05.03)가 말소기준권리(2024.10.08)보다 선행하므로, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 본 건에서 가장 중요한 위험 요소입니다.

6.2. 기타 규제 사항

상대보호구역: 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 특정 업종의 입점이 제한될 수 있습니다.

가축사육제한구역: 실질적인 영향은 적으나, 관련 규제가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시청 인근의 중심 상업지에 위치한 오피스텔로, 입지적 장점과 향후 발전 가능성을 가지고 있습니다.

건물 상태 및 기본적인 편의시설은 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 인수 여부가 불확실하여 투자 시 신중한 접근과 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

원주시의 주요 행정 및 상업 시설에 대한 높은 접근성.

도시형 생활주택, 업무시설 등이 복합된 건물로서의 안정적인 임대 수요 기대.

개발 잠재력이 있는 상권 내 위치.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 최근 거래 사례(2026년 7월 1일, 6층, 8,800만원 / 2026년 2월 25일, 4층, 9,500만원)를 고려할 때, 본건 5층의 적정 가치는 8,800만원에서 9,500만원 사이로 판단됩니다.

감정가는 100,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원 인수 가능성이 매우 높으므로, 이를 고려하여 투자 가치를 산정해야 합니다.

위험 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 92,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.