나이스옥션 법원경매 충주 2025타경31042 [2] 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1207 시그니처시티 8층868호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 일원에 조성된 "충주기업도시" 상업지역에 위치하고 있는 "시그니처시티(오피스텔)" 5층 560호 및 8층 868호이며,주위는 상업지역의 나지,공업용 부동산,아파트단지(상일파라뷰그랜드센트럴아파트)로 형성된 지역으로서 오피스텔로서의 주 위환경은 보통임

교통상황

본건 오피스텔이 소재하는 곳까지 제반 차량 접근 용이하며, 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임.

건물의 구조

본건은 2020.12.31자로 사용승인된 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로서 철근콘크리트구 조 철근콘크리트지붕 지상12층/지하4층 건내 5층 560호(기호1) 및 8층 868호(기호2)로서 외벽: 석재붙임 및 페인트 등 마감. 내벽: 벽지도배 등 마감. 창호: 샷시페어그라스창

이용상태

1)기호1(5층 560호): 업무시설(오피스텔)로 이용하고 있음 2)기호2(8층 868호): 업무시설(오피스텔)로 이용하고 있음

설비내역

본건 오피스텔은 도시가스 개별보일러에 의한 난방설비,위생설비,급배수설비,승강기설비,화 재경보 및 소화전설비 등을 갖추고 있으며 상태 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 오피스텔이 소재하는 토지는 2필지 일단지로서 형상은 사다리형이며, 업무시설(오피스 텔) 및 근린생활시설 건물(지상12층/지하4층) 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 오피스텔이 소재하는 토지의 인접 도로 상태는 북동측으로 중로와 접하고 있으며, 동측 으로 보행자 도로와 접하고 있으며, 남측 및 서측으로는 본건 소재 토지와 도로(대로) 사이 에 공공용지가 있음

토지이용계획 및 제한상태

1)화곡리 1207: 도시지역,일반상업지역),지구단위계획구역(2025-08-29),중로2류(폭 15m~20)(2020-03-27)(중 로2-주덕11)(접함),가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률), 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형 기업도시)(기업도시개발특별법) 2)화곡리 1208: 도시지역,일반상업지역),지구단위계획구역(2025-08-29),보행자 전용도로(2020-03-27)(소로3 -주덕58)(접함),중로2류(폭 15m~20)(2020-03-27)(중로2-주덕11)(접함),가축사육제한구역(전 부제한구역)(가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률),기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식 기반형 기업도시)(기업도시개발특별법)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체(기호1,2) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경31042 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 1억 2,400만원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1207 시그니처시티 8층 868호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 면적: 20.46㎡ (약 6.19평)

토지 면적: 5.99㎡ (약 1.81평)

건물 및 토지 일괄 매각 대상

1.3. 건물 구조 및 현황

준공 연도: 2020년 12월 31일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 12층/지하 4층 건물 내 8층 868호

마감: 외벽 석재붙임 및 페인트, 내벽 벽지도배, 창호 샷시페어그라스창

설비: 도시가스 개별보일러 난방, 위생, 급배수, 승강기, 화재경보 및 소화전 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 일원의 "충주기업도시" 상업지역 내 "시그니처시티" 오피스텔 8층 868호에 위치합니다. 주위는 상업지역의 나지, 공업용 부동산, 그리고 아파트 단지(상일파라뷰그랜드센트럴아파트) 등이 혼재된 지역으로, 오피스텔로서의 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근으로 대중교통이 운행되어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 본건이 소재하는 토지는 북동측으로 중로, 동측으로 보행자 도로와 접하고 있으며, 남측 및 서측으로는 공공용지가 위치합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 및 보행자 전용도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 기업도시개발구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 11월 3일 접수된 우리은행 근저당권(을1)이며, 금액은 9,960만원입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 을1(우리은행 근저당), 을2(충주기업도시개발주식회사 근저당), 갑3(에이치에프더블유오삼비유동화전문 임의경매), 갑4(신용보증기금 가압류), 갑5(삼성카드 가압류), 갑6(동화성세무서장 압류) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 및 신탁 관련 등기(갑2)가 2022년 11월 3일에 접수되었으며, 매각 및 신탁재산 처분 관련 내용이 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

본건 부동산의 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계가 미상이므로 실제 거주하거나 점유하는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 등은 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 충주기업도시는 지식기반형 산업 및 관련 지원시설, 주거시설이 복합적으로 개발되는 지역입니다. 오피스텔과 근린생활시설이 함께 조성되어 있어 기본적인 상업 기능이 갖춰져 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에는 상업 지역의 나지, 공업용 부동산, 주거 단지(아파트) 등이 혼재하고 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설로서의 상권은 개발 진행 중인 지역 특성상 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 아파트 단지가 있어 기본적인 주거 편의를 누릴 수 있으며, 충주기업도시 내 상업지역에 위치하여 향후 상업시설 확충에 따른 편의시설 이용이 기대됩니다.

5.2. 주변 환경

업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 중이며, 도시가스 개별난방, 상하수도, 승강기 등 오피스텔의 기본 생활 편의 설비가 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

가장 큰 잠재적 리스크는 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있으며, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 채권의 유동화 과정에서 발생한 물건으로, 일반적인 경매 절차와 유사하게 진행될 수 있으나, 특이사항 발생 가능성에 대한 주의가 요구됩니다.

6.3. 개발 초기 단계

충주기업도시가 지속적으로 개발되는 지역이므로, 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재는 개발 초기 단계의 특성을 가질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충주기업도시 내 신축 오피스텔로, 비교적 최신식 건물이며 기본적인 시설을 갖추고 있습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계는 깨끗한 편입니다. 그러나 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 시 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 오피스텔 (2020년 12월 사용승인)

* 깨끗한 권리 관계 (말소기준권리 이하 모두 소멸)

* 충주기업도시 내 입지로 향후 개발 잠재력 보유

* 전용면적 20.46㎡의 소형 오피스텔로 투자 부담 적음

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 보면, 2026년 3월 20.62㎡ 면적의 유사 오피스텔이 1억 1,800만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 1억 2,400만원이며, 본건 면적은 20.46㎡입니다.

감정가와 최근 시세를 고려할 때, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 1억 1,500만원 ~ 1억 2,500만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 임대차 관계 명확화 후 결정하는 것이 바람직합니다.

본 보고서에서는 1억 2,000만원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.