나이스옥션 법원경매 강릉 2023타경53579 [1] 강원특별자치도 강릉시 포남동 1117 강릉역동도센트리움 101동 22층 2203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목 · 평가일 2023.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 포남동 소재 강릉우체국 북측 인근에 위치한 강릉역동도센트
리움 101동 22층 2203호로 아파트 및 상업용건물 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근에 강릉역이 소재하며 버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통 사정은 양
호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 23층 건물 내 22층 일부로서
외벽:몰탈위페인팅마감
내벽:벽지도배마감, 타일붙임 등
창호:샷시창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비 등 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측의 왕복2차선도로를 통해 본건 단지 내로 차량출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭25m-30m)(
주간선도로)(접합), 소로1류(폭10m-12m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭20m-25m)(접합),
중로2류(폭15m-20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역), 비행
안전제6구역(전술)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

강원특별자치도 강릉시 포남동 1117 강릉역동도센트리움 101동 22층 2203호에 소재한 아파트임.

건물 사용승인일은 2023년 02월 01일임.

1.2. 매각 대상 및 경매 정보

사건번호는 강릉지원 2023타경53579 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됨.

채권자는 임 임.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각임.

1.3. 면적 및 감정가

감정가는 280,000,000원 (2억 8천만원)임.

건물면적 (전용면적 추정)은 59.93㎡ (약 18.13평)임.

토지 지분 면적은 11.802㎡ (약 3.57평)임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 강릉우체국 북측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트와 상업용 건물이 혼재되어 있음.

2.2. 교통 여건

강릉역이 인접하여 있어 철도 이용이 편리함.

버스 노선 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 여건이 양호함.

2.3. 도로 접근성

북동측으로 왕복 2차선 도로가 있어 단지 내 차량 출입이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존은 동도디앤씨주식회사, 소유권 이전은 이선욱으로 확인됨.

주요 권리로는 강릉농업협동조합의 근저당 (168,000,000원), 임상천의 근저당 (60,000,000원), 임상천의 임의경매 (50,000,000원, 본건 경매 개시 결정), 전윤기의 가압류 (80,000,000원), 서민금융진흥원의 가압류 (17,043,153원)가 존재함.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2023년 4월 6일 접수된 강릉농업협동조합의 근저당권임.

본 경매 절차가 진행되어 낙찰될 경우, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(후순위 근저당, 임의경매, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 임대 관계는 미상으로 명시되어 있어, 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

3.4. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 325,043,153원임.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 지역은 강릉역 역세권으로, 아파트와 다양한 상업시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 지역임.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트 명칭은 강릉역 동도센트리움이며, 총 3개 동에 474세대가 거주함.

본건이 속한 101동은 최고 23층 중 22층에 위치하며, 총 176세대가 거주함.

단지 내 주차는 총 139대 가능함.

4.3. 최근 시세 동향 (매매)

최근 거래된 유사 면적/층수의 매매 사례는 다음과 같음.

2026년 5월 8일, 48.364㎡ (약 14.63평), 5층, 24,000만원.

2026년 6월 11일, 49.225㎡ (약 14.89평), 16층, 25,500만원.

2026년 7월 2일, 48.364㎡ (약 14.63평), 19층, 26,800만원.

본건의 전용면적(59.93㎡)은 위 사례들의 전용면적보다 약간 더 크나, 2023년 준공된 신축 아파트임을 고려하면 유사하거나 높은 수준의 시장 가치를 가질 것으로 예상됨.

4.4. 건물 이용 및 설비

본건은 현재 아파트로 이용 중임.

건축 구조는 철근콘크리트구조이며, 난방, 위생, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 화재 탐지 설비 등이 설치되어 있음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 관련 리스크

임대 관계가 미상으로 조사되어, 명도 진행 시 예상치 못한 점유자 또는 권리 관계가 드러날 가능성에 대비해야 함. 인수 보증금은 없으나, 명도 절차에 대한 철저한 검토가 필요함.

5.2. 법규 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 걸쳐 있으며, 대로, 중로, 소로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있음. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술) 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 일부 제한이 있을 수 있음.

5.3. 기타 특이사항

검색 결과, 본건 주변에 혐오시설이 확인되지 않았음.

별도의 공부와의 차이나 토지 제시외 면적 등은 없는 것으로 확인됨.

6. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용승인된 신축 아파트로, 최신 설비를 갖추고 있어 상품성이 우수함.

강릉역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으며, 주변에 아파트 및 상업시설이 밀집하여 생활 인프라가 풍부함.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 투자 대상임.

채권 총액이 감정가를 상회하나, 신축 건물로서의 가치와 입지적 장점을 고려할 때 투자 가치가 충분함.

임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 있으나, 인수할 보증금이 없어 큰 부담은 없을 것으로 판단됨.

7. 투자 포인트

신축 아파트 (2023년 준공)로 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮음.

강릉역 인접 역세권 아파트로서 교통 편의성이 뛰어나고 향후 지역 발전의 수혜를 기대할 수 있음.

부동산 임의경매로 진행되어 권리 분석이 명확하며, 안전하게 투자를 진행할 수 있음.

최근 시세 동향과 비교 시, 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있음.

8. 예상 입찰가

본건 감정가는 280,000,000원임.

최근 유사 면적/층수 매매 사례는 240,000,000원 ~ 268,000,000원 수준임.

본건의 전용면적(59.93㎡)이 최근 거래된 면적보다 약간 더 큰 점, 그리고 2023년 신축이라는 점을 고려할 때, 시장 가치는 2억 6천만원에서 2억 9천만원 범위로 예상됨.

따라서, 낙찰 후 명도 비용, 세금, 기타 부대 비용을 고려하여 최적 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

신중한 검토 후, 2억 6천만원에서 2억 9천만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되었으며, 본건의 인수 보증금은 0원임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.