나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경1924 [4] 서울특별시 성동구 하왕십리동 1070 센트라스 엘동 지층비115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 현 · 평가일 2023.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성동구 하왕십리동 소재 "도선고등학교" 남동측 인근에 위치한 구분상가로서, 주위는 대단지 아파트단지, 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 제반환경은 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 지하철2호선 "상왕십리역"과 연결되어 있으며, 인근 도로변을 따라 다수의 대중교통버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 내 제지층 "제비115-1에이호, 제비115-1호,제비115-2호"로서,
(사용승인일 : 2016.11.29)
- 외벽 : 석재붙임 등,
- 내벽 : 내부인테리어 및 페인트 마감 등,
- 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(가,나,다) : 판매시설로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 8필지 일단의 부정형 토지로서 센트라스 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내외로 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(접합) , 도로(중로(집산도로))(접합), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호(2) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(중로(집산도로))(접합), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호(3) : 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망) , 도로(접합), 도로(중로(집산도로))(접합), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))

기호(4) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(접합) , 도로(중로(집산도로))(접합), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))

기호(5) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구((폐지입안)), 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(접합), 도로(중로(집산도로))(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))

기호(6) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구((폐지입안)), 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(접합), 도로(중로(집산도로))(접합), 주간선도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))

기호(7) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구((폐지입안)), 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(중로(집산도로))(접합), 도시철도(2011.05.26)(저촉), 주간선도로(접합), 집산도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))

기호(8) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구((폐지입안)), 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(중로(집산도로))(접합), 도시철도(2011.05.26.)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자 : 공히 등기사항전부증명서상 "임윤호"임.
2. 임대관계 : 기호(가) 제비115-1에이호 온누리부동산(임차인 조윤희), 기호(나) 제비115-1호 흥부축산(임차인 심두보), 기호(다) 제비115-2호 부자네부동산(임차인 임소형)이 임차하여 사용 중임.

물건 비고

별도등기있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경1924 (4)

소재지: 서울특별시 성동구 하왕십리동 1070 센트라스 엘동 지층비115호

용도: 근린상가

감정가: 716,000,000원

토지면적: 84,665.86㎡ (약 25,616.32평)

토지지분: 6.8555㎡ (약 2.07평)

건물면적: 26.46㎡ (약 8.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 국OOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 별도등기

주의사항: 별도등기있음

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 엘동 내 지층 (B1층) 제비115호

사용승인일: 2016.11.29

2. 입지조건

위치: 서울특별시 성동구 하왕십리동 1070 센트라스 엘동 지층비115호

주위환경: "도선고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 대단지 아파트단지, 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 환경은 무난함.

교통상황: 차량을 통한 진·출입이 용이하며, 지하철 2호선 "상왕십리역"과 연결되어 있고, 인근 도로변에 다수의 대중교통버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

3. 권리분석

말소기준권리: 을5 근저당권 (국민은행, 2022.02.28.)

인수되는 권리:

* 을구 순위번호 1번 구분지상권설정등기 (2017.09.22. 등기) - 본 물건의 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리임.

임차인 현황:

* 박진서 (전입일자: 2022.04.14.)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 상기 임차인 외 '임대관례 및 기타'란에 온누리부동산(임차인 조 ), 흥부축산(임차인 심 ), 부자네부동산(임차인 임 )이 언급되었으나, 현황 임차인으로 명확히 파악되지 않으며 대항력 유무 및 인수 여부 확인 필요.

총 채권액 (등기부채권 총액): 9,743,539,962원

기타 권리사항: 중복병합사건, 공동담보, 별도등기 (구분지상권 외 다른 별도등기 존재 가능성 확인 요망)

4. 상권분석

상가 용도: 근린상가, 판매시설로 이용 중.

배후수요: 대단지 아파트 단지(센트라스) 및 주변 주거/업무시설을 기반으로 한 풍부한 잠재 고객층 보유.

상권 특징: 지하철역과 연결된 복합단지 내 상가로서, 역 이용객 및 단지 거주민을 주요 타겟으로 함.

주변 시설: 대형마트, 백화점, 병원, 관공서 등 편의시설 접근성이 양호하며, 특별한 혐오시설은 파악되지 않음.

5. 생활정보

교통: 지하철 2호선 상왕십리역 직접 연결, 다수 노선의 시내버스 이용 편리.

편의시설: 단지 내 및 인근 상업시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설 풍부.

교육시설: 도선고등학교가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역(상대/절대보호구역)에 포함됨.

6. 잠재적 리스크

인수되는 구분지상권: 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로, 토지 이용에 제약을 발생시켜 향후 건물 증축, 재건축, 또는 소유권 행사 전반에 걸쳐 상당한 제약이 발생할 수 있음. 해당 권리의 정확한 범위와 영향력에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적임.

복잡한 권리관계: 다수의 근저당 및 가압류 설정으로 인한 중복병합, 공동담보 경매로 진행되어 경매 절차 및 낙찰 후 권리 확정에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

소형 점포의 수익성 변동성: 26.46㎡ (약 8평)의 소형 점포로, 업종 선택 및 임대 수요 변동에 따라 수익성이 민감하게 영향을 받을 수 있음.

토지 이용계획 및 제한: 일부 필지에 건축선 후퇴, 도시철도 저촉 등 토지 이용 계획상의 제한이 존재하여 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건 물건은 서울 성동구 하왕십리동 센트라스 단지 내에 위치한 역세권 근린상가로, 교통 및 입지 조건은 우수함.

그러나, 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 '구분지상권'이 존재한다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크임. 이 권리가 건물 및 토지 이용에 미치는 영향력을 정확히 파악하는 것이 최우선 과제임.

현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 다른 임차인의 존재 가능성 및 권리관계를 추가로 확인해야 함.

복잡하고 다액인 채무 총액으로 인해 경매가 진행되고 있어, 권리 분석 및 현장 조사를 철저히 하지 않을 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

8. 투자 포인트

지하철 2호선 상왕십리역과 직접 연결되는 초역세권 입지.

대단지 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 배후 수요 기대.

소형 점포로 초기 투자 부담을 낮추고 특정 업종에 집중 투자 가능.

향후 단지 내 개발 또는 상권 활성화 시 시세 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 '매수인이 인수해야 하는 구분지상권'의 존재입니다. 이 권리가 해당 상가의 정상적인 사용, 수익, 처분에 미치는 영향력을 정확히 파악하기 전까지는 합리적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

현재 파악된 임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 공제 대상에서 제외됩니다.

일반적으로 이러한 중대한 권리 제한이 있는 물건의 경우, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 결정하는 것이 일반적입니다.

정확한 입찰가 제시는 권리 관계 및 시세 조사, 그리고 해당 구분지상권의 정확한 법적 효력 분석이 선행되어야 하므로, 본 보고서에서는 구체적인 금액을 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가(716,000,000원)를 기준으로 권리 제한으로 인한 가치 하락분을 면밀히 검토하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.