나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경1924 [2] 서울특별시 성동구 하왕십리동 1070 센트라스 엘동 지층비115-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 현 · 평가일 2023.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성동구 하왕십리동 소재 "도선고등학교" 남동측 인근에 위치한 구분상가로서, 주위는 대단지 아파트단지, 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 제반환경은 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 지하철2호선 "상왕십리역"과 연결되어 있으며, 인근 도로변을 따라 다수의 대중교통버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 내 제지층 "제비115-1에이호, 제비115-1호,제비115-2호"로서,
(사용승인일 : 2016.11.29)
- 외벽 : 석재붙임 등,
- 내벽 : 내부인테리어 및 페인트 마감 등,
- 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(가,나,다) : 판매시설로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 8필지 일단의 부정형 토지로서 센트라스 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내외로 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(접합) , 도로(중로(집산도로))(접합), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호(2) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(중로(집산도로))(접합), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호(3) : 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망) , 도로(접합), 도로(중로(집산도로))(접합), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))

기호(4) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(접합) , 도로(중로(집산도로))(접합), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))

기호(5) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구((폐지입안)), 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(접합), 도로(중로(집산도로))(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))

기호(6) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구((폐지입안)), 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(접합), 도로(중로(집산도로))(접합), 주간선도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))

기호(7) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구((폐지입안)), 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(중로(집산도로))(접합), 도시철도(2011.05.26)(저촉), 주간선도로(접합), 집산도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))

기호(8) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구((폐지입안)), 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(중로(집산도로))(접합), 도시철도(2011.05.26.)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자 : 공히 등기사항전부증명서상 "임윤호"임.
2. 임대관계 : 기호(가) 제비115-1에이호 온누리부동산(임차인 조윤희), 기호(나) 제비115-1호 흥부축산(임차인 심두보), 기호(다) 제비115-2호 부자네부동산(임차인 임소형)이 임차하여 사용 중임.

물건 비고

별도등기있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경1924 (2)

소재지: 서울특별시 성동구 하왕십리동 1070 센트라스 엘동 지층비115-1호

용도: 근린상가

감정가: 629,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OOOOO

1.2. 건물 정보

건물면적: 23.27㎡ (약 7.04평)

건물지분: 23.265㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2016년 11월 29일

건물 용도: 판매시설

1.3. 토지 정보

토지면적: 84,665.03㎡ (약 25,616.67평)

토지지분: 6.0277㎡ (약 1.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 성동구 하왕십리동에 위치한 센트라스 단지 내 상가로, 도선고등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 지하철 2호선 상왕십리역과 직접 연결되어 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 인근 도로변에 다수의 버스 정류장이 위치하여 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 수월합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 도로, 교육환경보호구역(상대, 절대), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다. 일부 필지는 일반상업지역, 방화지구(폐지입안), 가로구역별 최고높이 제한지역, 건축선 지정 구역 등에 해당하며, 도시철도 저촉 구역도 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 심두보 (흥부축산)

보증금: 30,000,000원

차임: 2,200,000원

전입/사업일자: 2019년 9월 24일

확정일자: 2023년 7월 7일

대항력: 있음

비고: 배당신고일자 없음

* 조윤희 (온누리부동산)

대항력: 있음

비고: 보증금, 차임, 확정일자, 배당신고일자 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임소형 (부자네부동산)

대항력: 있음

비고: 보증금, 차임, 확정일자, 배당신고일자 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.2. 등기부 요약

소유권이전: 임윤호 (2018.01.29)

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2018.02.28, 360,000,000원)

본건 경매 개시: 조보근 강제경매 (2023.06.27, 263,105,753원)

기타 다수 권리: 국민은행 근저당, 국민은행 임의경매, 다수의 가압류(문준희, 윤정우, 조동일, 경진희, 김여환, 심재석외 11명, 하영란외 1명, 이성형외 5명, 국민은행), 압류(성동구, 성동세무서장, 서초세무서장) 등 다수의 권리 설정 및 말소 기록이 존재합니다.

총 등기부채권 금액: 9,467,539,962원

3.3. 말소되지 않는 권리

서울특별시 성동구 하왕십리동 1070-1 및 같은구 홍익동 614-1 각 토지 을구 순위번호 1번 구분지상권설정등기(2017.9.22. 제164777호)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인, 공동담보, 별도등기

* 주의사항: 별도등기 있음

4. 상권분석

4.1. 상가 이용 현황

대상 물건은 센트라스 단지 내 L동 지하 1층에 위치한 판매시설로, 현재 기호(가) 제비115-1에이호 온누리부동산, 기호(나) 제비115-1호 흥부축산, 기호(다) 제비115-2호 부자네부동산이 임차하여 사용 중입니다.

4.2. 주변 상권 특성

센트라스 단지는 약 2,500세대 이상의 대규모 주거단지이며, 상가, 업무시설 등이 복합된 대규모 상업지구입니다. 단지 내 상가로서 풍부한 배후수요를 확보하고 있으며, 지하철역과 직접 연결되는 초역세권 입지로 유동인구 흡수에도 유리합니다. 주변 학교, 병원, 문화시설 등의 편의시설도 잘 갖춰져 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통

지하철 2호선 상왕십리역과 직접 연결되어 도보 이동이 편리합니다. 또한, 단지 주변으로 운행되는 다양한 버스 노선을 통해 서울의 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

대규모 센트라스 단지 내 상업시설 이용이 편리하며, 주변에 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다. 도선고등학교, 왕십리초등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경도 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인인 조윤희, 임소형의 보증금 및 차임이 미상으로, 낙찰 후 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다. 심두보 임차인의 경우 대항력은 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 될 가능성이 높습니다. 그러나 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

6.2. 권리관계 리스크

말소되지 않는 구분지상권 설정 등기가 존재하며, 매수인이 이를 인수해야 합니다. 또한, 다수의 채권, 가압류, 압류 등이 설정되어 있어 권리관계가 매우 복잡합니다. 총 채무액이 94억 원 이상으로 매우 높아, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 권리 행사 과정에서 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 기타 리스크

중복병합사건으로 경매 절차가 다소 복잡하게 진행될 수 있습니다. 별도등기가 존재하므로, 해당 등기의 내용과 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 성동구의 대단지 내 역세권 상가로, 입지적 강점과 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 현재 판매시설로 정상 이용 중이며, 주변 인프라 또한 풍부하여 잠재적인 가치가 높습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 복잡한 권리관계, 말소되지 않는 구분지상권 등 인수해야 할 권리사항은 신중한 접근을 요구합니다. 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인에 대한 추가적인 정보 확보와 명도 협상이 중요한 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 주거 단지 내 상가로서 안정적인 고정 수요 확보 가능.

* 지하철 상왕십리역과 직접 연결되는 탁월한 역세권 입지.

* 현재 영업 중인 상가로 즉시 수익 창출 기대.

* '센트라스'라는 인지 높은 브랜드 단지 내 상가라는 점.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 629,000,000원입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 분석되었으나, 대항력 있는 임차인(조, 임)의 보증금 및 차임 미확인, 말소되지 않는 구분지상권 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 분석, 향후 임대 수익률 예측, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려한 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.