나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경1924 [3] 서울특별시 성동구 하왕십리동 1070 센트라스 엘동 지층비115-2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 현 · 평가일 2023.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성동구 하왕십리동 소재 "도선고등학교" 남동측 인근에 위치한 구분상가로서, 주위는 대단지 아파트단지, 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 제반환경은 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 지하철2호선 "상왕십리역"과 연결되어 있으며, 인근 도로변을 따라 다수의 대중교통버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 내 제지층 "제비115-1에이호, 제비115-1호,제비115-2호"로서,
(사용승인일 : 2016.11.29)
- 외벽 : 석재붙임 등,
- 내벽 : 내부인테리어 및 페인트 마감 등,
- 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(가,나,다) : 판매시설로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 8필지 일단의 부정형 토지로서 센트라스 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내외로 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(접합) , 도로(중로(집산도로))(접합), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호(2) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(중로(집산도로))(접합), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호(3) : 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망) , 도로(접합), 도로(중로(집산도로))(접합), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))

기호(4) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(접합) , 도로(중로(집산도로))(접합), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))

기호(5) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구((폐지입안)), 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(접합), 도로(중로(집산도로))(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))

기호(6) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구((폐지입안)), 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(접합), 도로(중로(집산도로))(접합), 주간선도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))

기호(7) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구((폐지입안)), 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(중로(집산도로))(접합), 도시철도(2011.05.26)(저촉), 주간선도로(접합), 집산도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))

기호(8) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구((폐지입안)), 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(중로(집산도로))(접합), 도시철도(2011.05.26.)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자 : 공히 등기사항전부증명서상 "임윤호"임.
2. 임대관계 : 기호(가) 제비115-1에이호 온누리부동산(임차인 조윤희), 기호(나) 제비115-1호 흥부축산(임차인 심두보), 기호(다) 제비115-2호 부자네부동산(임차인 임소형)이 임차하여 사용 중임.

물건 비고

별도등기있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 서울특별시 성동구 하왕십리동 1070 센트라스 엘동 지층비115-2호에 소재하는 근린상가(판매시설)입니다. "도선고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 대단지 아파트 단지, 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역에 속해 있습니다.

사용승인일은 2016년 11월 29일이며, 건물 구조는 철근콘크리트구조입니다.

1.2. 면적 및 가격

감정가는 608,000,000원입니다.

토지 전체 면적은 84,664.82㎡(약 25,613.2평)이며, 본 건의 토지 지분 면적은 5.82㎡(약 1.76평)입니다.

건물 면적은 22.48㎡(약 6.80평)입니다.

1.3. 매각물건

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산강제경매 물건입니다.

채권자는 조OOOOO입니다.

중복 병합 사건으로 진행되고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

대상 물건이 속한 센트라스 단지는 대단지 아파트와 상업, 업무시설이 밀집한 지역에 위치하고 있어 유동인구가 풍부한 곳입니다. 주위 환경은 전반적으로 무난합니다.

2.2. 교통상황

지하철 2호선 상왕십리역과 직접 연결되어 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 단지 주변으로 다수의 버스정류장이 소재하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 차량을 이용한 진출입도 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매내용

본 경매는 채권자 조OOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 사건번호는 서울동부지방법원 2023타경1924 (3)이며, 중복 병합 사건으로 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황

현황 임차인으로 기호(가) 제비115-1에이호의 온누리부동산(임차인: 조윤희), 기호(나) 제비115-1호의 흥부축산(임차인: 심두보), 기호(다) 제비115-2호의 부자네부동산(임차인: 임소형)이 파악되었습니다.

본 건 물건의 임차인인 임소형(부자네부동산)은 보증금 30,000,000원, 차임 2,300,000원에 2019년 9월 9일 전입(사업) 및 확정 일자를 취득하였으며, 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다.

3.3. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 2월 28일 접수된 국민은행 근저당권(을2)입니다.

이후 다수의 가압류, 강제경매(갑2, 본건), 근저당권(을4), 가압류(갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9), 가처분(을4-1), 압류(갑14) 등이 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 9,300,539,962원입니다.

3.4. 인수되는 권리

등기사항전부증명서상 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리는 서울 성동구 하왕십리동 1070-1 및 같은 구 홍익동 614-1 각 토지 을구 순위번호 1번 구분지상권설정등기(2017.9.22. 제164777호)입니다. 본 건 물건(비115-2호)과 직접적인 관련이 있는지 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 특성

본 건은 근린상가(판매시설) 용도로, 대단지 아파트 단지 내에 위치하여 고정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 상권입니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에는 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 혼재하고 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

상왕십리역과 연결되어 있으며, 단지 내 및 주변에 다양한 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 이마트, 동대문 쇼핑몰 등도 인접해 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 도선고등학교가 위치하고 있으며, 초등학생 자녀는 숭신초와 무학초로 배정될 수 있습니다. (관련 법률에 따라 교육환경보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정된 토지들이 있으나, 이는 행정적 제한사항이며 직접적인 교육 시설 편의와는 다름)

6. 잠재적리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

임차인 임소형은 대항력이 있으나, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그럼에도 불구하고, 임차인의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로 철저한 명도 협상 및 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 별도 등기 관련

매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 존재하며, 이를 매수인이 인수해야 합니다. 해당 구분지상권의 구체적인 내용과 본 건 토지/건물에 미치는 영향에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

6.3. 기타 복잡성

본 건은 중복 병합 사건으로 진행 중이며, 등기부상 다수의 가압류 및 채권 총액이 높아 복잡한 권리 관계를 형성하고 있습니다. 토지이용계획상 다양한 제한사항(교육환경보호구역, 건축선 지정, 도시철도 저촉 등)이 다수 존재하므로, 향후 건축 및 개발 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 지하철 2호선 상왕십리역과 직접 연결되는 초역세권 입지에 대단지 아파트의 배후 수요를 갖춘 근린상가라는 점에서 투자 가치가 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이라는 부담, 그리고 다수의 권리관계로 인한 복잡성 등은 신중한 접근을 요구합니다. 특히 별도 등기된 구분지상권의 정확한 내용 파악은 필수적입니다.

8. 투자포인트

* 역세권 입지: 상왕십리역과 직접 연결되어 유동인구 확보에 유리합니다.

* 대단지 배후: 센트라스 단지 내 2,529세대의 고정 수요를 기반으로 합니다.

* 소형 면적: 22.48㎡(약 6.80평)로 소형 상가 투자에 대한 진입 장벽이 낮을 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 608,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금(0원)과 별도 등기된 구분지상권의 가치, 명도 관련 제반 비용, 상권의 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어려우므로, 추가적인 현장 조사, 임대차 시세 조사, 권리 분석 심층 검토 후 보수적으로 접근하시길 권고합니다.

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