나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경1924 [1] 서울특별시 성동구 하왕십리동 1070 센트라스 엘동 지층비115-1에이호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 현 · 평가일 2023.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성동구 하왕십리동 소재 "도선고등학교" 남동측 인근에 위치한 구분상가로서, 주위는 대단지 아파트단지, 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 제반환경은 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 지하철2호선 "상왕십리역"과 연결되어 있으며, 인근 도로변을 따라 다수의 대중교통버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 내 제지층 "제비115-1에이호, 제비115-1호,제비115-2호"로서,
(사용승인일 : 2016.11.29)
- 외벽 : 석재붙임 등,
- 내벽 : 내부인테리어 및 페인트 마감 등,
- 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(가,나,다) : 판매시설로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 8필지 일단의 부정형 토지로서 센트라스 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내외로 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(접합) , 도로(중로(집산도로))(접합), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호(2) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(중로(집산도로))(접합), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호(3) : 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망) , 도로(접합), 도로(중로(집산도로))(접합), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))

기호(4) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(접합) , 도로(중로(집산도로))(접합), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))

기호(5) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구((폐지입안)), 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(접합), 도로(중로(집산도로))(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))

기호(6) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구((폐지입안)), 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(접합), 도로(중로(집산도로))(접합), 주간선도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))

기호(7) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구((폐지입안)), 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(중로(집산도로))(접합), 도시철도(2011.05.26)(저촉), 주간선도로(접합), 집산도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))

기호(8) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구((폐지입안)), 지구단위계획구역(자세한사항은도시정비과확인요망), 도로(중로(집산도로))(접합), 도시철도(2011.05.26.)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정(세부사항은 건축과 문의))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자 : 공히 등기사항전부증명서상 "임윤호"임.
2. 임대관계 : 기호(가) 제비115-1에이호 온누리부동산(임차인 조윤희), 기호(나) 제비115-1호 흥부축산(임차인 심두보), 기호(다) 제비115-2호 부자네부동산(임차인 임소형)이 임차하여 사용 중임.

물건 비고

별도등기있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 성동구 하왕십리동 1070번지, 센트라스 엘동 지하 1층 비115-1에이호에 소재한 근린상가입니다.

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 조OOOOO입니다.

중복병합사건으로 공동담보 및 별도등기 사항이 있습니다.

1.2. 면적 정보

토지면적: 84,665.03㎡ (약 25,611.1평)

토지지분: 6.027㎡ (약 1.82평)

건물면적: 23.27㎡ (약 7.04평)

건물지분: 23.265㎡ (약 7.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 629,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 성동구 하왕십리동 소재 "도선고등학교" 남동측 인근에 위치한 구분상가입니다.

주위는 대단지 아파트단지, 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 환경은 무난합니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 지하철 2호선 "상왕십리역"과 직접 연결되어 있습니다.

인근 도로변을 따라 다수의 대중교통 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태 및 토지 이용 계획

본 건은 단지 내외로 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 복합적으로 지정되어 있습니다. 또한, 교육환경보호구역(상대보호구역, 절대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. (자세한 사항은 관련 부서 확인 요망)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건은 다수의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있으며, 대부분의 채권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 서울 성동구 하왕십리동 1070-1 및 같은 구 홍익동 614-1 각 토지 을구 순위번호 1번 구분지상권설정등기(2017.9.22. 제164777호)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이 사항은 본 건의 주요 주의사항입니다.

3.3. 임차인 현황

* 기호(가) 제비115-1에이호: 온누리부동산 (임차인 조 )

보증금: 30,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자/사업일자: 2023-07-06

확정일자: 2023-07-07

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 0원입니다.

* 기호(나) 제비115-1호: 흥부축산 (임차인 심두보)

* 기호(다) 제비115-2호: 부자네부동산 (임차인 임소형)

(상기 두 임차인에 대한 보증금, 차임, 전입/사업일자, 확정일자, 대항력 유무 등 상세 정보는 제공되지 않았으므로, 권리분석 시 추가 확인이 필요합니다.)

3.4. 말소기준권리 이하 소멸 권리

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2018-01-29 접수)

이하 모든 권리(근저당, 강제경매, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액: 9,300,539,962원

4. 상권분석

4.1. 상가 현황 및 주변 상권

본 물건은 센트라스 단지 내 상가로, 주변 대규모 아파트 단지를 배후수요로 하고 있습니다.

엘동 지하 1층에 위치하며, 판매시설로 이용 중입니다.

주변 상권은 아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

4.2. 이용 현황

기호(가), (나), (다) 구분: 판매시설로 이용 중입니다.

대상 물건(기호 가)은 온누리부동산으로 임차되어 사용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

* 교통: 지하철 2호선 상왕십리역과 직접 연결, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 교육: 도선고등학교가 인근에 위치하며, 주변 지역은 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다. (최종 확인은 성동교육청 요망)

* 기타: 단지 내 상가로서 기본적인 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다. (위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지하주차장 등 완비)

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기 및 권리사항

가장 큰 리스크 요인은 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권의 존재입니다. 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있으며, 향후 재건축이나 리모델링 시 문제가 될 소지가 있습니다. 또한, "별도등기 있음" 표기는 이러한 권리사항을 시사합니다.

6.2. 복합 용도 및 토지 이용 제한

센트라스 단지를 구성하는 8필지의 토지는 제3종일반주거지역, 일반상업지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 복합적인 규제가 적용될 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역과 직접 연결되는 편리한 교통 여건과 대단지 아파트를 배후로 하는 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 상가로서의 기본적인 가치는 있으나, 매각으로 인수해야 하는 구분지상권이라는 중대한 권리 부담이 존재하여 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 임차인 중 대항력 없는 임차인 외 추가 임차인에 대한 정보가 부족하여 권리관계 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지로 지하철 2호선 상왕십리역과 직접 연결되는 희소성.

* 대규모 아파트 단지 센트라스의 고정 배후수요 확보.

* 성동구 지역의 꾸준한 수요와 개발 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 629,000,000원을 기준으로 하되, 인수해야 하는 구분지상권의 가치 하락 요인, 주변 상가 시세, 낙찰가율, 시장 동향, 기타 경매 관련 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 인수되는 구분지상권의 구체적인 영향력과 향후 활용 가능성, 추가 임차인의 현황 등을 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

'인수 보증금'은 0원으로 계산됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담 후 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.