나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42618 [2] 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1 공도일번가타워 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 용두리 소재 "공도초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근의 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층 내 제1층 제105호 외 2개 호수로서, ㆍ외벽 : 석재 타일 붙임 및 강화유리 붙임 마감 등, ㆍ내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감, 기타 인테리어 마감 등, ㆍ바닥 : 타일 붙임 마감 등, ㆍ창호 : 알루미늄 창호 등으로서, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

이용상태

기호(1,2) : 공부상 용도는 "제2종근린생활시설(일반음식점)"입니다. 기호(3) : 공부상 용도는 "제1종근린생활시설(의원)"입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 등과 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, "자동차관련시설 및 근린생활시설" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 북서측, 남서측 및 남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 주차장, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 상대보호구역<학교보건법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타 : ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’의 ‘기타참고사항’ 참조 바랍니다.

물건 비고

201호 및 203호의 경계벽을 제거하고 별도의 구분없이 일괄하여 이용중임. 2026. 6. 9. 신청채권자로부터 경계벽이 철거된 것은 일시적인 것으로 복원이 가능하다는 취지의 보정서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1번지, 공도일번가타워 2층 202호에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 공도초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매개요

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 평택지원 2025타경42618 (2)입니다. 채권자는 안OOOOOO입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2017년 5월 23일 접수된 안성새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 채무 총액은 2,255,500,000원입니다.

말소 대상 권리로는 안성새마을금고 근저당권(을1, 을5), 동소욱 근저당권(을4, 을5), 평택세무서장 압류(갑12), 안국저축은행 가압류(갑14), 안성시 압류(갑15) 등이 확인되며, 이는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

신탁등기 말소(갑3) 기록이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조

보증금: 50,000,000원

차임: 6,000,000원

전입(사업)일자: 2024-09-24

확정일자: 없음

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

권리분석:

* 임차인: 한

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024-04-03

확정일자: 없음

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

권리분석:

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

두 임차인 모두 대항력이 없으며, 확정일자가 없어 배당을 받기 어렵습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 비고란에 기재된 내용으로 보아 등재된 지상권은 없음)

4. 상권분석

4.1. 건물의 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다.

외벽은 석재 타일 및 강화유리 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감, 창호는 알루미늄 창호 등으로 구성되어 있습니다. 전반적인 관리 상태는 보통입니다.

4.2. 용도 및 이용 현황

공부상 본건의 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)' 및 '제1종근린생활시설(의원)'입니다.

현재 토지는 '자동차관련시설 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중이며, 인접지 등과 대체로 등고 평탄한 사다리형입니다.

4.3. 설비 현황

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수 설비, 화재 탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.4. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로3류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역에 해당합니다.

4.5. 인접 도로 상태

건물 북서측, 남서측, 남동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 주위에 아파트 단지와 학교가 있어 주거 환경이 형성되어 있으며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 공도초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 경계벽 철거 및 일괄 사용

본건(202호)은 인접한 201호 및 203호와 경계벽을 제거하고 별도의 구분 없이 일괄하여 이용 중입니다. 신청 채권자는 경계벽 철거가 일시적인 것으로 복원이 가능하다는 취지의 보정서를 제출하였으나, 이는 향후 원상복구 비용 발생 또는 임대차 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 감정가 대비 높은 채무 총액

본건의 감정가는 320,000,000원이지만, 등기부상 채무 총액은 2,255,500,000원에 달합니다. 특히 본 경매의 신청 채권액(근저당권공동담보목록)은 1,000,000,000원이며, 임의경매개시결정 채권액은 910,419,230원에 이릅니다. 이처럼 압도적으로 높은 채무 총액은 낙찰 후 정상적인 금융기관 대출 이용에 제한을 줄 수 있으며, 시장 가치에 대한 불안감을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안성시 공도읍의 상가 건물로, 주위 환경이 양호하고 교통이 편리한 입지에 있습니다. 공부상 용도 또한 일반음식점 및 의원 등으로 근린상가로서의 기능을 갖추고 있습니다. 다만, 인접 호실과의 경계벽 철거로 인한 일괄 사용 문제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으며, 감정평가액 대비 매우 높은 채무 총액은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요함을 시사합니다. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 공도읍 내 상업지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인근에 학교 및 아파트 단지가 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 복원 가능한 경계벽 문제는 협의 및 복구를 통해 해결할 수 있는 부분입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 320,000,000원입니다. 제시된 권리 분석 및 잠재적 리스크를 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 85% 수준인 약 272,000,000원에서 300,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다. 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 추가적인 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다. (주의: 상기 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 투자 결정은 충분한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.