나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42833 [3] 경기도 평택시 비전동 1096-2 에스-타워 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "배다리저수지" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 부동산 및 아파트단지, 주상용 부동산, 단독 및 다세대주택, 배다리생태공원 등이 혼재하는 일반상업지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건 내 2층 203호 외 3개호로서, 외벽 : 석재붙임 마감, 드라이비트 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공히 근린생활시설로서, 기호"1,2" 는 공실 상태이고, 기호"3,4" 는 일체로 사진관(상호명 : 이가 스튜디오)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 평지이며, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 35m 내외, 남서측으로 로폭 약 15m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>이고, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부 공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 벽체구분없이 일체로 이용중임. 토지에 관하여 별도등기 있으나 효력 없음. 2026.01.12. 우리비엠 주식회사로부터 2025년 12월까지 공용관리비 303호 금 6,907,703원, 304호 6,999,512원이 미납되어 있다는 신고서 제출됨. 공용관리비는 매수인에게 인수될 수 있으며 증액될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경42833 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOO (광주은행)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 비전동 1096-2 에스-타워 3층 303호

용도: 근린상가

감정가: 666,000,000원

토지면적: 73.96㎡ (약 22.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 214.84㎡ (약 65.00평) - (303호, 304호 통합 면적 추정)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 법적 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

말소기준권리: 2016-10-12 접수된 광주은행 근저당권 (169,200,000원)

1.4. 건축물 정보

건물명: S-타워

주용도: 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 6층

준공일: 2016년 08월 22일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "배다리저수지" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 상업용 부동산, 아파트 단지, 주상용 부동산, 단독 및 다세대주택, 배다리생태공원 등이 혼재하는 일반상업지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정도 보통인 편입니다. 본건 북동측으로는 로폭 약 35m 내외, 남서측으로는 로폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구)에 해당하며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 택지개발지구에 속하며, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (25.8.26.~26.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존 등기 (2016-08-31, 주식회사포부스) 후 소유권 이전 등기 (2016-10-12, 책임산업개발주식회사)가 이루어졌습니다. 근저당권(광주은행, 169,200,000원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다. 임의경매 개시 결정 등기(광주은행, 648,664,800원) 역시 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

2016년 10월 12일 접수된 광주은행의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 토지에 관하여 별도 등기가 있으나 그 효력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.4. 인수 가능 권리

공용관리비 미납액은 매수인에게 인수될 수 있으며, 증액될 가능성이 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 현재 이용 현황 (건물 내)

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 303호와 304호는 벽체 구분 없이 일체로 사진관(상호명: 이가 스튜디오)으로 이용되고 있습니다. 기호 "1,2"에 해당하는 다른 호실은 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상업 환경

본 건은 일반상업지역 내에 위치하며, 상업용 부동산, 아파트 단지, 주상용 부동산 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 특히 배다리저수지와 배다리생태공원이 인근에 있어 지역 내 복합적인 용도의 지역으로 파악됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에 배다리저수지 및 배다리생태공원이 위치하여 주민 편의 및 휴식을 위한 공간이 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

주변 상업용 부동산 및 아파트 단지가 혼재하는 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공용 관리비 미납

2026년 1월 12일, 우리비엠 주식회사로부터 2025년 12월까지의 공용관리비 미납 신고서가 제출되었습니다. 303호는 6,907,703원, 304호는 6,999,512원이 미납된 상태입니다. 이 미납 공용관리비는 매수인에게 인수될 수 있으며, 금액이 증액될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 토지 별도 등기

토지에 관하여 별도 등기가 존재하나, 등기부상 효력이 없는 것으로 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

6.3. 임대 관계 미상

현재 임대 관계는 불분명합니다.

6.4. 벽체 구분 없이 일체 이용 중

303호와 304호가 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있어, 향후 개별 호실 분리 및 활용 시 설계 변경 등의 추가 작업이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 비전동의 일반상업지역에 위치한 근린상가로, 배다리저수지 및 생태공원과 인접해 있습니다. 교통 접근성이 양호하고, 건물은 철근콘크리트 구조로 준공된 지 오래되지 않았습니다. 현재 303호와 304호는 사진관으로 함께 이용 중입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 말소될 예정이라 비교적 명확합니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 상당 금액의 공용관리비 미납액이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 비전동의 일반상업지역 내 위치하여 상업 시설로서의 잠재력 보유

* 최근 준공된 건물(2016년)로 비교적 신축급 컨디션

* 인근 배다리저수지 및 생태공원 인접으로 쾌적한 환경

* 양호한 도로 접근성

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(666,000,000원)를 기준으로, 인수 부담이 될 수 있는 공용관리비 미납액(총 약 13,907,000원 이상) 및 현장 조사 시 확인될 추가적인 사항들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 공용관리비 인수 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.