나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42833 [2] 경기도 평택시 비전동 1096-2 에스-타워 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "배다리저수지" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 부동산 및 아파트단지, 주상용 부동산, 단독 및 다세대주택, 배다리생태공원 등이 혼재하는 일반상업지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건 내 2층 203호 외 3개호로서, 외벽 : 석재붙임 마감, 드라이비트 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공히 근린생활시설로서, 기호"1,2" 는 공실 상태이고, 기호"3,4" 는 일체로 사진관(상호명 : 이가 스튜디오)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 평지이며, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 35m 내외, 남서측으로 로폭 약 15m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>이고, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부 공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나 효력 없음. 2026.01.12. 우리비엠 주식회사로부터 2025년 12월까지 공용관리비 금 4,672,213원이 미납되어 있다는 신고서 제출됨. 공용관리비는 매수인에게 인수될 수 있으며 증액될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

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* 사건번호: 평택지원 2025타경42833 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광OOO

1.2. 소재지 및 기본 현황

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* 소재지: 경기도 평택시 비전동 1096-2, 에스-타워 2층 204호

* 건물명: S-타워

* 용도: 제1종 및 제2종 근린생활시설

1.3. 면적 및 감정가

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* 감정가: 400,000,000원

* 토지 면적: 36.98㎡ (약 11.19평)

* 건물 면적: 107.42㎡ (약 32.49평)

1.4. 매각 대상

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* 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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* 본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "배다리저수지" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 상업용 부동산, 아파트 단지, 주상용 부동산, 단독 및 다세대 주택, 배다리생태공원 등이 혼재하는 일반상업지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

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* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

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* 본건은 북동측으로 폭 약 35m, 남서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

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* 일반상업지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 해당됩니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

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3.1. 등기부 요약

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* 소유권보존 (2016-08-31): 주식회사포부스

* 소유권이전 (2016-10-12, 매매): 책임산업개발주식회사

* 근저당 (2016-10-12): 광주은행, 금212,400,000원 (말소)

* 임의경매 (2025-10-23): 광주은행, 648,664,800원 (말소)

3.2. 말소기준권리

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* 말소기준권리는 2016-10-12 접수된 광주은행의 근저당권(을1)입니다.

3.3. 인수되는 권리/부담

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* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 토지에 대한 별도 등기가 있으나, 이는 효력이 없는 것으로 확인되었습니다.

3.4. 임차인 현황

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* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

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4.1. 건물 이용 현황

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* 본 건물(S-타워)은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 본건 2층 204호는 '이가 스튜디오'라는 상호명의 사진관으로 이용 중입니다.

* 건물 내 다른 호실(기호 "1,2")은 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상권 특성

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* 일반상업지역으로 주거 시설(아파트 단지, 주택)과 상업 시설이 혼재되어 있어 유동인구 및 배후수요가 예상됩니다.

* 배다리생태공원 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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* 대형 식자재 마트, 편의점, 뉴코아백화점, 우체국, 병원 등이 도보 거리에 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 인근에 배다리생태공원이 있어 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

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* 본건 소재지인 평택시 비전동 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 평택시 전반적으로 폐기물 처리 시설 관련 논의가 있으며, 과거 어린이집이 방치되어 쓰레기 무단 투기 및 악취, 우범 지대화 등 문제가 발생했던 사례가 보고된 바 있으나, 이는 현재 본건과는 직접적인 관련이 없는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 공용 관리비 미납

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* 2026년 1월 12일 기준, 2025년 12월까지의 공용관리비 4,672,213원이 미납되었다는 신고가 접수되었습니다.

* 해당 공용관리비는 매수인에게 인수될 수 있으며, 추후 증액될 가능성이 있습니다.

6.2. 별도 등기 관련 사항

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* 토지에 별도 등기가 존재하나, 등기부 요약 및 물건명세서 상 효력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

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* 건물 이용 상태에서 일부 공실이 확인됩니다.

* 임대 관계가 미상으로, 정확한 임대 수익 분석을 위해서는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 경기도 평택시 비전동의 일반상업지역 내 위치한 근린생활시설로, 차량 접근성이 양호하고 주변에 상업 및 주거 시설이 혼재하여 잠재적 가치가 있습니다. 특히 대형마트, 백화점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 입지적인 장점이 있습니다. 다만, 2025년 12월까지의 공용관리비 미납액이 4백만원 이상으로, 인수 가능성 및 증액 여부를 신중히 검토해야 합니다. 또한, 일부 공실과 임대 관계 미상 등의 요인은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

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* 평택시 비전동의 일반상업지역 내 우량 입지.

* 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리함.

* 생활 편의시설(마트, 백화점 등)이 인접하여 배후수요 확보에 유리.

* 사진관으로 현재 영업 중인 호실이 있어 즉시 수익 창출 가능성.

* 주변에 배다리생태공원이 있어 쾌적한 환경.

9. 예상 입찰가

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감정가는 400,000,000원입니다. 입찰가 산정 시에는 미납 공용관리비 인수액, 공실 호실의 임대 가능성, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 시장 조사 및 현장 답사를 통해 보다 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.