나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63059 [13] 서울특별시 광진구 화양동 20-5 광진안틸리아101 3층 301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "화양사거리" 남동측 인근에 위치한 구분건물(오피스텔, 도시형생활주택)로서, 주변환경은 화양사거리 변 업무상업시설, 본건이 위치한 후면도로 변 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 환경은 보통인 편임.

교통상황

간선도로(광나루로) 변에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철7호선 "어린이대공원역"이 있어 대중교통 여건은 무난한 편이며, 후면도로 도로변에 위치하여 제반차량 출입이 가능하여 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 12층 건내 2층 203호 204호, 3층 301호, 4층 401호 403호, 5층 501호 502호 503호, 6층 601호 603호, 7층 702호 703호 704호, 8호 801호 803호 804호, 10층 1004호, 11층 1101호, 1102호, 1104호, 12층 1201호1202호 1203호 1204호 (총 24개 호)로,

외벽 : 타일붙임 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

기호 1 내지 기호11은 다세대주택(도시형생활주택), 기호12 내지 기호24는 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비, 화재경보 및 소방설비, 엘리베이터, 지상 및 타워형주차장 등 제반설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)내지 기호(4) 토지 일단으로 인접도로와 등고평탄한 세장형토지로 주상복합건물 건부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 차량통행이 가능한 세로에에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2), (3), (4)토지 공히
도시지역, 준주거지역,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(가로구역별 건축물 높이 지정 (세부 사항은 건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 광진구 화양동 20-5번지, 광진안틸리아 101동 3층 301호에 소재한 오피스텔입니다.

본건의 사건번호는 서울동부지방법원 2024타경63059 (13)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 315,000,000원이며, 토지 면적은 10.53㎡(약 3.18평), 건물 면적은 34.07㎡(약 10.31평)로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장 정보에 따르면, 본 건물은 2020년 4월 10일에 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조로 총 12층 중 3층에 해당합니다.

건축물 용도는 업무시설(오피스텔 24호) 및 도시형생활주택단지형다세대(20세대)가 혼합된 건물입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "화양사거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 업무상업시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역으로, 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건은 간선도로(광나루로) 변에 버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철 7호선 "어린이대공원역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 후면 도로변에 위치하여 제반 차량의 출입이 용이합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 서울동부지방법원의 강제경매개시결정(2024타경63059)으로, 2024년 10월 25일에 접수되었습니다.

경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦은 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.)

등기부상 총 채권액은 400,000,000원입니다.

임차인 현황:

임차인: 이

보증금: 295,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 8월 21일

확정일자: 2024년 7월 23일

대항력: 있음

비고: 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 대항력을 갖추고 있으나, 매각으로 인해 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 화양사거리 인근으로, 건국대학교, 세종대학교 등 다수의 대학교와 상업시설이 밀집한 대학가 및 상권 지역에 속합니다.

이로 인해 젊은층 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 임대 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

주변에 다수의 근린생활시설, 편의시설, 식당가 등이 발달하여 임대 수익 창출에 긍정적인 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 7호선 어린이대공원역을 도보로 이용 가능하며, 주변 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

편의시설: 화양사거리 주변의 대형 마트, 병원, 은행, 영화관 등 다양한 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

교육 및 문화: 인근 대학가 덕분에 교육 환경이 우수하며, 어린이대공원 등 녹지 및 문화 시설 이용도 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 이 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 본 경매 물건의 권리 분석 결과 인수해야 할 보증금은 0원으로 산정되었습니다. 그럼에도 불구하고, 임차인 관련 서류 및 경매 절차에 대한 면밀한 최종 확인이 필수적입니다.

건축물 복합 용도: 오피스텔과 도시형생활주택이 혼합된 건물로서, 향후 건물 관리 및 운영 과정에서 발생할 수 있는 문제에 대한 고려가 필요합니다.

토지 이용 제한: 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 폐기물매립시설 설치 제한구역 등에 포함되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설: 본건 소재지인 서울특별시 광진구 화양동 20-5번지 인근에 특별히 알려진 혐오 시설은 없는 것으로 파악됩니다. (google search)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 화양동의 역세권 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 매력적인 입지입니다.

인근 대학가 및 상업 지구 발달로 인해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 소형 면적으로 높은 환금성을 갖춘 것으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하지만 낙찰자의 인수 부담은 없는 것으로 분석되었으므로, 권리 관계에 대한 철저한 최종 확인 후 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

전반적으로 투자 가치가 높은 물건이나, 잠재적 리스크 요인에 대한 추가적인 검토를 통해 보다 확실한 투자 결정을 내리는 것을 권장합니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 7호선 어린이대공원역 역세권, 화양사거리 인접.

탄탄한 배후 수요: 대학교 및 업무 시설 밀집 지역으로 인한 높은 임대 수요.

권리관계 명확성: 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수 부담이 없는 것으로 분석됨.

높은 환금성: 소형 면적으로 투자 자금 회수가 용이할 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 315,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인 이 의 보증금 295,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않음)

시세 분석:

현재 서울 광진구 화양동 지역의 유사 면적(34㎡ 내외) 오피스텔 시세는 주변 환경 및 건물 상태에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

최근 국토교통부 실거래가 자료 및 부동산 플랫폼 호가 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 오피스텔 매매가는 대략 2억 7천만 원에서 3억 3천만 원 선으로 파악됩니다. (google search)

임대 시세는 보증금 1,000만원 기준 월세 80만원 ~ 100만원 수준으로 거래되고 있습니다. (google search)

본건의 감정가는 315,000,000원으로, 현 시세와 유사하거나 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

예상 입찰가는 법원 경매의 특성, 물건의 장단점, 임차인 권리 분석 결과, 그리고 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 시장 시세 대비 낮은 금액으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

본 물건의 현재 감정가와 유사 면적 오피스텔의 매매 시세를 고려할 때, 보수적으로는 감정가의 85%~95% 수준, 공격적으로는 80% 수준까지도 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 약 270,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 시세 분석을 바탕으로 한 제안이며, 최종 결정은 개인의 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.