나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63059 [7] 서울특별시 광진구 화양동 20-5 광진안틸리아101 2층 204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "화양사거리" 남동측 인근에 위치한 구분건물(오피스텔, 도시형생활주택)로서, 주변환경은 화양사거리 변 업무상업시설, 본건이 위치한 후면도로 변 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 환경은 보통인 편임.

교통상황

간선도로(광나루로) 변에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철7호선 "어린이대공원역"이 있어 대중교통 여건은 무난한 편이며, 후면도로 도로변에 위치하여 제반차량 출입이 가능하여 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 12층 건내 2층 203호 204호, 3층 301호, 4층 401호 403호, 5층 501호 502호 503호, 6층 601호 603호, 7층 702호 703호 704호, 8호 801호 803호 804호, 10층 1004호, 11층 1101호, 1102호, 1104호, 12층 1201호1202호 1203호 1204호 (총 24개 호)로,

외벽 : 타일붙임 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

기호 1 내지 기호11은 다세대주택(도시형생활주택), 기호12 내지 기호24는 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비, 화재경보 및 소방설비, 엘리베이터, 지상 및 타워형주차장 등 제반설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)내지 기호(4) 토지 일단으로 인접도로와 등고평탄한 세장형토지로 주상복합건물 건부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 차량통행이 가능한 세로에에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2), (3), (4)토지 공히
도시지역, 준주거지역,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(가로구역별 건축물 높이 지정 (세부 사항은 건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63059 (7)

소재지: 서울특별시 광진구 화양동 20-5 광진안틸리아 101동 2층 204호

건물명: 광진안틸리아

용도: 오피스텔 / 도시형생활주택

총층수: 12층 건물 중 2층

감정가: 320,000,000원

1.1. 물건 개요

2.

3.

해당 물건은 서울특별시 광진구 화양동에 위치한 오피스텔로, 2020년 4월 10일에 사용 승인된 12층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

1.2. 면적 정보

2.

3.

토지면적: 13.58㎡ (약 4.11평)

토지지분: 13.584㎡ (약 4.11평)

건물면적 (전용면적): 34.56㎡ (약 10.45평)

건물지분: 34.56㎡ (약 10.45평)

1.3. 매각 정보

2.

3.

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정평가서 작성일: 2026년 6월 10일

2. 입지조건

2.

3.

2.1. 주변 환경

2.

3.

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "화양사거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 화양사거리 변의 업무상업시설과 본건이 위치한 후면 도로변의 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

2.

3.

간선도로인 광나루로 변에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 7호선 "어린이대공원역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 후면 도로변에 위치하여 차량 접근 및 출입이 용이하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

2.

3.

3.1. 등기부상 권리

2.

3.

말소기준권리: 서울동부지방법원 2024타경63059 강제경매개시결정 (등기 접수일: 2024년 10월 25일)

소유권보존: 2020년 4월 23일 (김태용)

소유권이전 (신탁등기말소): 2020년 8월 27일 (신탁재산 귀속)

가압류: 2025년 1월 6일 (임희진, 400,000,000원, 말소)

등기부채권 총액 (가압류 기준): 400,000,000원

3.2. 임차인 현황

2.

3.

임차인: 김

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자 (사업일자): 2020년 8월 27일

확정일자: 2024년 8월 26일

배당신고일자: 2024년 11월 19일

대항력: 있음

* 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 280,000,000원에 대한 권리를 가지고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력을 가진 임차인의 보증금은 경매 절차에서 우선적으로 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 따라서 해당 임차인과의 관계는 매우 신중하게 검토되어야 합니다.

4. 상권분석

2.

3.

4.1. 주변 상업시설

2.

3.

본건 주변에는 "화양사거리"를 중심으로 다양한 업무상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 건국대학교와 어린이대공원 인근으로 유동인구가 많으며, 상권이 발달되어 있어 상업적 가치가 높은 지역입니다.

4.2. 시세 동향

2.

3.

서울특별시 광진구 화양동 지역의 유사 면적(약 30-35㎡) 오피스텔의 최근 매매 시세는 대략 290,000,000원에서 350,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가 320,000,000원은 현 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

2.

3.

5.1. 편의시설

2.

3.

인근에 지하철 7호선 어린이대공원역이 위치하고 있으며, 대형 병원(건국대학교병원 등), 대형마트, 백화점(스타시티 등), 각종 금융기관, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 어린이대공원, 건국대학교 캠퍼스 등이 인접하여 문화 및 여가 생활을 즐기기에도 좋은 환경입니다.

5.2. 기타 생활 정보

2.

3.

토지이용계획상 본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

3.

6.1. 권리 인수

2.

3.

* 대항력 있는 임차인 김 : 임차인 김정원 씨는 2020년 8월 27일 전입하여 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 280,000,000원을 요구하고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 경매 배당 결과에 따라 낙찰자가 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이 점은 입찰 시 최우선적으로 고려해야 할 중요한 위험 요소입니다.

6.2. 기타 위험 요소

2.

3.

* 공동담보 물건으로, 경매 절차에 복잡성이 있을 수 있습니다. (본건에 직접적인 재정적 위험을 야기하기보다는, 사건 진행 과정의 이해를 돕는 정보입니다.)

* 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황 및 점유 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

2.

3.

본건은 서울특별시 광진구 화양동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 발달된 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 시세 대비 합리적인 감정가가 책정되었으나, 대항력을 갖춘 임차인으로 인한 보증금 인수 위험이 상존하는 물건입니다. 따라서 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수되는 보증금액을 명확히 파악하고, 이에 따른 투자 위험을 감수한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

2.

3.

* 서울 주요 도심 접근성이 우수한 역세권 오피스텔이라는 점.

* 건국대학교, 어린이대공원 등 대학가 및 상업지구 인접으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

2.

3.

현 시세 및 감정가를 고려했을 때, 본건의 적정 시세는 320,000,000원 수준으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 보증금 인수 위험을 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서 '인수 보증금' (0원)을 제외한 현 시세 기준으로 볼 때, 예상 입찰가는 290,000,000원에서 310,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

단, 이는 임차인 보증금 인수 여부에 대한 명확한 법적 판단 및 추가적인 권리 분석 후에 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.