나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63059 [6] 서울특별시 광진구 화양동 20-5 광진안틸리아101 4층 403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "화양사거리" 남동측 인근에 위치한 구분건물(오피스텔, 도시형생활주택)로서, 주변환경은 화양사거리 변 업무상업시설, 본건이 위치한 후면도로 변 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 환경은 보통인 편임.

교통상황

간선도로(광나루로) 변에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철7호선 "어린이대공원역"이 있어 대중교통 여건은 무난한 편이며, 후면도로 도로변에 위치하여 제반차량 출입이 가능하여 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 12층 건내 2층 203호 204호, 3층 301호, 4층 401호 403호, 5층 501호 502호 503호, 6층 601호 603호, 7층 702호 703호 704호, 8호 801호 803호 804호, 10층 1004호, 11층 1101호, 1102호, 1104호, 12층 1201호1202호 1203호 1204호 (총 24개 호)로,

외벽 : 타일붙임 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

기호 1 내지 기호11은 다세대주택(도시형생활주택), 기호12 내지 기호24는 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비, 화재경보 및 소방설비, 엘리베이터, 지상 및 타워형주차장 등 제반설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)내지 기호(4) 토지 일단으로 인접도로와 등고평탄한 세장형토지로 주상복합건물 건부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 차량통행이 가능한 세로에에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2), (3), (4)토지 공히
도시지역, 준주거지역,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(가로구역별 건축물 높이 지정 (세부 사항은 건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63059 (6)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 광진구 화양동 20-5 광진안틸리아 101 4층 403호

건물명: 광진안틸리아

용도: 오피스텔

건축물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건축물 용도 (건축물표제부): 업무시설(오피스텔 24호), 도시형생활주택단지형다세대(20세대)

건물 사용승인일: 2020년 4월 10일

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.85㎡ (약 2.98평)

토지지분: 9.853902621722845㎡

건물면적: 31.46㎡ (약 9.52평)

건물지분: 31.46㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 기타 정보

감정가: 288,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

물건명세서 작성일: 2026년 6월 10일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "화양사거리" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 화양사거리 변의 업무상업시설과 본건이 위치한 후면 도로변의 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 환경입니다. 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

간선도로인 광나루로 변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 지하철 7호선 "어린이대공원역"이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

후면 도로변에 위치하여 제반 차량의 출입이 가능하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지이용계획

본건 토지는 서측으로 차량 통행이 가능한 세로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 다음과 같은 법적 제한이 있습니다.

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한구역 (한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존 (2020.04.23, 김태용)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (2022.09.30, 김태용)

* 강제경매 (2024.10.25, 유재일, 386,595,104원) - 말소기준권리

* 가압류 (2025.01.06, 임희진, 400,000,000원) - 말소 예정

등기부채권 총액 (가압류 금액 기준): 400,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 도

보증금: 295,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 9월 29일

확정일자: 2022년 9월 6일

배당신고일자: 2024년 12월 20일

대항력: 있음

비고: 임대차 관계는 미상이나, 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 차임이 0원으로 기재되어 있어 임대차 계약의 실제 내용을 확인해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

본건의 말소기준권리는 2024년 10월 25일 접수된 유재일의 강제경매개시결정입니다.

말소기준권리보다 선순위인 대항력있는 임차인 도 이 존재합니다.

도 임차인의 보증금 295,000,000원은 대항력이 있어 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. (물건명세서상 임차인 인수 보증금 합계 0원으로 표기되어 있으나, 이는 경매 절차상 배당받지 못하는 금액을 의미하며, 낙찰자가 인수해야 할 금액으로 해석하는 것이 일반적입니다.)

본 물건은 공동담보로 진행되는 물건의 일부일 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 유동인구

본 물건은 화양사거리 인근으로, 건국대학교, 세종대학교 등 대학가가 인접하여 젊은층의 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 다양한 상업시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 배후수요가 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 특성

광진안틸리아는 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택으로 구성된 복합 건물입니다.

2020년 사용승인으로 비교적 신축 건물에 속하며, 최신 건축 법규를 준수하여 건설되었습니다.

총 12층 건물로, 본건은 4층 403호입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

단지 주변에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 우수합니다.

지하철 7호선 어린이대공원역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육 및 문화시설

인근에 건국대학교, 세종대학교 등 다수의 대학교가 있어 학군 수요가 풍부합니다.

어린이대공원이 가까워 여가 및 문화생활을 즐기기 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크 요인은 대항력있는 임차인 도 에게 보증금 295,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 낙찰자의 총 투자비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 공동담보

본 물건이 공동담보로 진행될 경우, 다른 담보물의 경매 결과에 따라 본 건의 매각 여부나 조건이 영향을 받을 수 있습니다. (추가 확인 필요)

6.3. 토지이용계획 제한

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 폐기물매립시설 설치제한구역 등 일부 제한사항이 있으나, 오피스텔 용도로 사용 및 거주에는 직접적인 큰 영향은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 화양동의 역세권 오피스텔로, 대학가 및 상업지구에 인접하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적입니다.

그러나 현재 파악된 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인에게 295,000,000원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이로 인해 낙찰 시 총 부담해야 할 금액이 감정가를 훨씬 상회하게 됩니다. 따라서 투자 수익률 분석 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 7호선 어린이대공원역 및 대학가 인접으로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 주변 편의시설 및 교통망이 우수함.

* 활발한 상권: 화양사거리 인근의 지속적인 유동인구 및 상업 활동.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(30~35㎡)의 오피스텔이 해당 지역(화양동, 어린이대공원역 인근)에서 현재 시세 약 290,000,000원 ~ 330,000,000원 수준에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 288,000,000원으로, 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인 도 에게 보증금 295,000,000원을 인수해야 합니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

낙찰 시 총 부담액 = 입찰가 + 인수해야 할 임차인 보증금

만약 본건을 감정가인 288,000,000원에 낙찰받는다면, 총 부담액은 288,000,000원 + 295,000,000원 = 583,000,000원이 됩니다.

이는 현재 추정되는 시장가(약 290,000,000원 ~ 330,000,000원)를 훨씬 초과하는 금액으로, 상당한 손실이 예상됩니다.

따라서, 본건의 투자 가치는 인수해야 할 임차인 보증금을 고려했을 때 매우 낮다고 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 총 부담액이 시장가 이하가 되도록 입찰가를 산정해야 합니다.

예를 들어, 시장가를 310,000,000원으로 가정하고, 총 부담액을 시장가에 맞추려면,

입찰가 = 시장가 - 인수 보증금

입찰가 = 310,000,000원 - 295,000,000원 = 15,000,000원 이 됩니다.

이는 매우 낮은 금액으로, 실제 경매에서 낙찰받기 어려울 수 있습니다.

현 시세 대비 인수해야 할 보증금 부담이 매우 커 투자 수익을 기대하기 어렵습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 15,000,000원으로 분석되나, 이는 임차인 보증금 인수액을 고려한 금액이며, 낙찰 가능성은 낮습니다. 신중한 접근이 필요합니다.

주변 지역에서 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 유해 시설 등)에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.