나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63059 [9] 서울특별시 광진구 화양동 20-5 광진안틸리아101 5층 502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "화양사거리" 남동측 인근에 위치한 구분건물(오피스텔, 도시형생활주택)로서, 주변환경은 화양사거리 변 업무상업시설, 본건이 위치한 후면도로 변 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 환경은 보통인 편임.

교통상황

간선도로(광나루로) 변에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철7호선 "어린이대공원역"이 있어 대중교통 여건은 무난한 편이며, 후면도로 도로변에 위치하여 제반차량 출입이 가능하여 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 12층 건내 2층 203호 204호, 3층 301호, 4층 401호 403호, 5층 501호 502호 503호, 6층 601호 603호, 7층 702호 703호 704호, 8호 801호 803호 804호, 10층 1004호, 11층 1101호, 1102호, 1104호, 12층 1201호1202호 1203호 1204호 (총 24개 호)로,

외벽 : 타일붙임 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

기호 1 내지 기호11은 다세대주택(도시형생활주택), 기호12 내지 기호24는 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비, 화재경보 및 소방설비, 엘리베이터, 지상 및 타워형주차장 등 제반설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)내지 기호(4) 토지 일단으로 인접도로와 등고평탄한 세장형토지로 주상복합건물 건부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 차량통행이 가능한 세로에에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2), (3), (4)토지 공히
도시지역, 준주거지역,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(가로구역별 건축물 높이 지정 (세부 사항은 건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 광진구 화양동 소재 "화양사거리" 남동측 인근.

주변 환경: 업무상업시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거지대로서 환경은 보통 수준입니다.

교통: 간선도로(광나루로) 변에 버스정류장이 위치하며, 지하철 7호선 "어린이대공원역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 건물은 후면 도로변에 위치하여 차량 출입이 용이하며, 제반 차량의 출입이 가능하여 교통 여건이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 서울동부지방법원 2024타경63059호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2024년 10월 25일 접수된 유재일 채권자의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

집합건물 등기부 요약 상 주요 권리 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2020-04-23)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (2021-08-20)

* 강제경매 (2024-10-25, 말소기준권리)

* 가압류 (2025-01-06, 말소)

총 등기부채권액은 400,000,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

이 사건에는 대항력 있는 임차인 김진용 씨가 존재합니다. 임차인의 보증금은 300,000,000원이며, 전입일자는 2021년 8월 25일, 확정일자는 2021년 7월 26일입니다.

경매 시스템상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 보증금 3억 원을 신고했으므로, 실제 인수 여부는 상세한 권리 분석을 통해 명확히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

건축물 현황: 본 건물인 광진안틸리아는 업무시설(오피스텔 24호)과 도시형생활주택(20세대)으로 구성된 복합 건물입니다.

주변 상권: 본건이 위치한 화양사거리 인근은 업무, 상업, 주거 시설이 혼재하는 지역으로, 건국대학교, 세종대학교 등 대학가와 인접하여 젊은층의 유동인구가 많고 오피스텔 및 소형 주택에 대한 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 화양사거리 주변에 GS더프레시 광진화양점 등 다양한 근린생활시설과 편의시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

교통: 지하철 7호선 어린이대공원역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 접근성이 우수합니다.

교육/문화: 건국대학교, 세종대학교 등 주요 대학가가 인접해 있으며, 어린이대공원이 가까워 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김진용 임차인은 대항력이 있으며 보증금 300,000,000원을 신고했습니다. 경매 시스템상 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의 깊은 접근이 필요합니다.

임대 관계 미상: 제공된 정보 중 '임대관계는 미상임'이라는 항목이 있어, 실제 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 이에 대한 정확한 파악과 가치 평가가 필요합니다.

혐오시설 관련: 본건 주변 지역에서 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장, 하수 처리장 등)에 대한 직접적인 언급은 없었으나, 광진구 전체적으로 폐기물 처리 시설 설치 관련 주민 반대 사례가 있는 등 '님비' 현상이 존재합니다. 따라서, 향후 지역 개발 과정에서 이러한 사회적 이슈가 간접적으로 영향을 미칠 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 광진구 화양동의 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔로, 대학가 인근의 탄탄한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

하지만, 3억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 경매 시스템에서 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있더라도, 실제 명도 과정에서의 불확실성을 고려하여 신중한 판단이 요구됩니다.

감정가 2억 8,800만원 대비 주변 시세를 면밀히 분석하고, 임대 수익률, 공실률, 향후 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 지하철 7호선 어린이대공원역 도보 이용 가능 거리이며, 건대입구 등 주요 상권과의 접근성이 뛰어납니다.

안정적인 임대 수요: 건국대, 세종대 등 대학가 인근 지역으로 공실률이 낮고 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

가격 경쟁력: 감정가(2.88억 원) 대비 주변 유사 오피스텔 시세를 비교 분석하여, 시세 대비 저평가된 부분이 있다면 투자 매력도가 높을 수 있습니다. (다만, 시세 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.)

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 288,000,000원입니다.

최근 유사 물건의 실거래가 및 주변 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

검색 결과, '광진안틸리아' 오피스텔의 직접적인 최근 매매 실거래가는 확인되지 않으나, 주변 유사 오피스텔의 거래 사례 및 경매 감정가를 참고할 수 있습니다.

예를 들어, 2025년 4월 'DM7 화양' 오피스텔 27㎡(약 8.17평)이 2.5억 원에 거래된 사례가 있으며, 본건 경매 물건들의 감정가는 3.15억 원입니다.

본건의 전용면적 31.46㎡(약 9.52평)를 고려할 때, 이러한 시세 동향을 바탕으로 입찰가를 산출할 수 있습니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 비록 보증금 3억 원의 대항력 있는 임차인이 존재하나 경매 시스템에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 고지되었으므로, 이를 기준으로 산정합니다.

따라서, 감정가 2.88억 원을 기준으로 하되, 현재 시세, 투자 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 '광진안틸리아' 오피스텔의 최신 실거래가 및 유사 조건의 매물 시세에 대한 심층적인 조사가 필수적입니다. 잠재적 리스크 요인(대항력 임차인, 소멸되지 않는 권리 등)을 충분히 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.