나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63059 [3] 서울특별시 광진구 화양동 20-5 광진안틸리아101 6층 601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "화양사거리" 남동측 인근에 위치한 구분건물(오피스텔, 도시형생활주택)로서, 주변환경은 화양사거리 변 업무상업시설, 본건이 위치한 후면도로 변 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 환경은 보통인 편임.

교통상황

간선도로(광나루로) 변에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철7호선 "어린이대공원역"이 있어 대중교통 여건은 무난한 편이며, 후면도로 도로변에 위치하여 제반차량 출입이 가능하여 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 12층 건내 2층 203호 204호, 3층 301호, 4층 401호 403호, 5층 501호 502호 503호, 6층 601호 603호, 7층 702호 703호 704호, 8호 801호 803호 804호, 10층 1004호, 11층 1101호, 1102호, 1104호, 12층 1201호1202호 1203호 1204호 (총 24개 호)로,

외벽 : 타일붙임 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

기호 1 내지 기호11은 다세대주택(도시형생활주택), 기호12 내지 기호24는 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비, 화재경보 및 소방설비, 엘리베이터, 지상 및 타워형주차장 등 제반설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)내지 기호(4) 토지 일단으로 인접도로와 등고평탄한 세장형토지로 주상복합건물 건부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 차량통행이 가능한 세로에에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2), (3), (4)토지 공히
도시지역, 준주거지역,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(가로구역별 건축물 높이 지정 (세부 사항은 건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울동부지방법원 2024타경63059 (3)

소재지

서울특별시 광진구 화양동 20-5, 광진안틸리아 101동 6층 601호

용도

오피스텔

감정가

315,000,000원

토지 면적 및 지분

토지 면적: 10.53㎡ (약 3.18평)

토지 지분: 10.53㎡ (약 3.18평)

건물 면적 및 지분

건물 면적: 34.07㎡ (약 10.30평)

건물 지분: 34.07㎡ (약 10.30평)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 강제 경매

채권자

유

건물 상세 정보

건축물명: 광진안틸리아

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 12층 (본건 6층)

사용승인일: 2020년 4월 10일

주요 용도: 업무시설 (오피스텔 24호), 도시형생활주택 (20세대)

2. 입지조건

위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "화양사거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 업무상업시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 환경이 복합적으로 형성되어 있습니다.

교통 여건

간선도로인 광나루로 변에 버스정류장이 인접해 있으며, 지하철 7호선 "어린이대공원역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 후면 도로변에 위치하여 차량 진출입이 용이하며 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지 이용 및 도로 상태

토지는 인접 도로와 등고평탄한 세장형 토지로, 현재 주상복합건물의 부지로 사용 중입니다. 본건 토지 서측으로 차량 통행이 가능한 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

본건의 경우, 지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다.

인수되는 권리

주택임차권: 허 (보증금 300,000,000원)

등기부상 해당 임차권은 "말소: 인수"로 기재되어 있어, 낙찰자가 보증금을 인수해야 합니다. 전입일자는 2020년 11월 2일이며, 확정일자는 2020년 10월 15일입니다.

말소기준 권리

본건의 말소기준 권리는 2024년 10월 25일 접수된 유재일의 강제경매 개시 결정입니다.

기타 권리

등기부상 을3 주택임차권(허 ), 갑4 강제경매(유재일), 갑5 가압류(임희진, 2025년 1월 6일 접수, 400,000,000원)가 존재하며, 강제경매 및 가압류는 말소될 예정입니다.

채권 총액

등기부채권 총액은 700,000,000원입니다.

4. 상권 및 생활정보

주변 상업시설 및 근린생활시설

본건은 화양사거리 인근에 위치하여 다양한 업무상업시설 및 근린생활시설 이용이 편리합니다. 주변에 식당, 상점, 병원 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있습니다.

교통 이용 편의성

지하철 7호선 어린이대공원역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변 편의시설

어린이대공원역 인근이라는 점은 레저 및 휴식 공간 접근성을 높이며, 주변 주택가 및 상업시설로 인해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 (인수 보증금)

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 허 의 보증금 300,000,000원 인수 문제입니다. 낙찰자는 본 보증금을 추가로 부담해야 하므로, 총 매입 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

기타 법적 제한 사항

토지이용계획상 다양한 제한 사항(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역 등)이 존재하여 향후 건축 또는 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 다른 담보물건의 영향 가능성을 배제할 수 없습니다.

6. 종합 의견

장점 및 단점 요약

본건은 지하철역 및 주요 도로변에 위치하여 교통이 편리하고, 화양사거리 인근의 발달된 상권에 속해 있다는 장점이 있습니다. 그러나 3억 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 중대한 리스크가 존재하여, 총 투자 비용이 상당히 증가할 수 있습니다.

리스크 대비 수익 가능성

임차인 인수 보증금으로 인해 낙찰가의 적정성 여부가 매우 중요합니다. 만약 입찰가를 통해 총 투자 비용을 시장 가치 이하로 맞출 수 있다면, 해당 리스크를 감수한 투자로서 수익성을 기대할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

입지적 강점

서울 주요 도심 접근성이 우수하며, 지하철 7호선 어린이대공원역과 화양사거리라는 교통 및 상업의 요지에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

경매 특성 활용 방안

인수되는 임차 보증금으로 인해 일반 매매보다 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. 다만, 해당 보증금 부담을 정확히 산정하여 입찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.

8. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 정보 및 유사 물건 검색 결과, 해당 오피스텔(전용면적 약 34.07㎡)의 현재 시세는 선순위 임차권이 없는 경우 약 300,000,000원에서 330,000,000원 수준으로 추정됩니다.

계산 방식

예상 입찰가는 감정평가액에서 낙찰자가 인수해야 하는 보증금을 제외하여 산출합니다.

총 매입 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

낙찰자는 감정가(315,000,000원) 수준으로 매입하기 위해, 인수 보증금 300,000,000원을 제외한 금액을 입찰가로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

최종 예상 입찰가

15,000,000원 (1천 5백만원)

상세 설명: 상기 예상 입찰가는 낙찰자가 총 315,000,000원(입찰가 15,000,000원 + 인수 보증금 300,000,000원)을 투입하여 감정가 수준으로 본건을 취득하는 것을 가정했을 때의 금액입니다. 실제 입찰 시에는 주변 시세, 물건의 현황, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.