나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63059 [1] 서울특별시 광진구 화양동 20-5 광진안틸리아101 2층 203호 오피스텔 경매

서울특별시 광진구 광나루로12길 7, 2층 203호 (화양동,광진안틸리아101) (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경63059(서울동부지방법원 경매1계). 감정가 288,000,000원, 최저가 288,000,000원. 매각기일은 2026-07-27입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 63059 [1]
소재지	서울특별시 광진구 화양동 20-5 광진안틸리아101 2층 203호
도로명주소	서울특별시 광진구 광나루로12길 7, 2층 203호 (화양동,광진안틸리아101)
용도	오피스텔
건물명	광진안틸리아101
매각기일	2026.07.27
관할법원	서울동부지방법원 경매1계 (02-2204-2405(구내:2405))
이용제한	대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 도시지역, 과밀억제권역, 준주거지역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역

서울특별시 광진구 화양동 20-5 광진안틸리아101 2층 203호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	9.73㎡ (2.94평)
건물면적	31.46㎡ (9.52평)

금액

감정가	288,000,000원
최저가	288,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	28,800,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.27	288,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "화양사거리" 남동측 인근에 위치한 구분건물(오피스텔, 도시형생활주택)로서, 주변환경은 화양사거리 변 업무상업시설, 본건이 위치한 후면도로 변 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 환경은 보통인 편임.
교통상황: 간선도로(광나루로) 변에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철7호선 "어린이대공원역"이 있어 대중교통 여건은 무난한 편이며, 후면도로 도로변에 위치하여 제반차량 출입이 가능하여 교통여건은 양호한 편임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 12층 건내 2층 203호 204호, 3층 301호, 4층 401호 403호, 5층 501호 502호 503호, 6층 601호 603호, 7층 702호 703호 704호, 8호 801호 803호 804호, 10층 1004호, 11층 1101호, 1102호, 1104호, 12층 1201호1202호 1203호 1204호 (총 24개 호)로,

외벽 : 타일붙임 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 알미늄샷시 창호임.
이용상태: 기호 1 내지 기호11은 다세대주택(도시형생활주택), 기호12 내지 기호24는 주거용 오피스텔로 이용중임.
설비내역: 기본적인 위생설비 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비, 화재경보 및 소방설비, 엘리베이터, 지상 및 타워형주차장 등 제반설비가 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 기호(1)내지 기호(4) 토지 일단으로 인접도로와 등고평탄한 세장형토지로 주상복합건물 건부지로 사용중임.
인접 도로상태등: 본건 토지 서측으로 차량통행이 가능한 세로에에 접해 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 기호(1), (2), (3), (4)토지 공히
도시지역, 준주거지역,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(가로구역별 건축물 높이 지정 (세부 사항은 건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63059 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 화양동 20-5 광진안틸리아 101동 2층 203호

용도: 오피스텔

감정가: 288,000,000원

토지면적: 9.73㎡ (약 2.94평)

건물면적: 31.46㎡ (약 9.52평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO (유재일)

건물명: 광진안틸리아

준공일: 2020년 4월 10일

건축물 용도: 업무시설(오피스텔 24호), 도시형생활주택단지형다세대(20세대)

총 층수: 12층 (본건 2층)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "화양사거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 업무상업시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.

간선도로인 광나루로 변에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 7호선 "어린이대공원역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 후면 도로변에 위치하여 차량의 출입이 용이하며, 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지는 인접 도로와 등고평탄한 세장형 토지로 주상복합건물 건부지로 사용되고 있으며, 서측으로 차량 통행이 가능한 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 서울동부지방법원의 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 유재일입니다.

말소기준권리는 서울동부지방법원의 강제경매개시결정(2024타경63059)입니다.

* 임차인 현황

임차인: 김재훈

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 30일

확정일자: 2022년 6월 15일

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권 (을1), 해당 임차권은 인수됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 김재훈의 주택임차권(을1)은 2026년 6월 10일 접수되었으며, 권리금액은 280,000,000원입니다. 이 임차권은 "인수"로 표시되어 있어, 매수인이 보증금을 인수해야 합니다.

이 외의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광진구 화양동 일대는 대학가와 주거 밀집 지역이 어우러져 있어 젊은 유동인구가 많고, 상업 시설 또한 활발하게 발달해 있습니다. 오피스텔 및 도시형생활주택이 혼재된 지역 특성상 주거 수요가 꾸준히 있으며, 각종 근린생활시설이 밀집하여 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 어린이대공원역이 근거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 간선도로변에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 진출입 또한 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 어린이대공원이 인접해 있어 쾌적한 여가 활동이 가능합니다. 또한, 상업지역과 인접해 있어 다양한 쇼핑, 식음료 시설 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육: 인근에 건국대학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김재훈 씨의 보증금 280,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 매수 금액에 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

또한, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역 등 다수의 도시계획적 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 역세권에 위치하고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 2.8억 원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 인수해야 하는 부담이 있는 권리 분석상의 주요 리스크를 안고 있습니다. 신중한 권리 분석과 자금 계획이 수반된다면, 지역적 이점을 활용한 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 어린이대공원역과 인접하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 배후 수요: 대학가 및 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 편리한 생활 환경: 공원, 상업 시설 등 다양한 편의 시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 시세 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 30-33㎡)의 오피스텔은 3억 5천만 원에서 4억 5천만 원 수준의 매매가를 형성하고 있습니다.

본건의 감정가는 2억 8천 8백만 원이나, 인수해야 할 임차인의 보증금이 2억 8천만 원임을 감안할 때, 총 매수 부담액은 상당합니다.

따라서, 현재 시세 및 인수 보증금을 고려했을 때, 예상되는 실질적인 총 매수 금액을 4억 3천만 원으로 가정하면, 입찰가는 보증금을 제외한 1억 5천만 원 내외로 산정하는 것이 합리적인 접근으로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 현저히 낮은 수준의 입찰가로, 낙찰 후 보증금 인수 비용을 포함한 총 매수 금액이 시세 대비 경쟁력을 가질 수 있도록 고려한 가격입니다.

10. 주변 시설 정보

* 어린이대공원: 도보로 접근 가능한 거리에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 상업시설: 화양사거리 인근 및 건물 주변에 다양한 근린생활시설, 마트(GS더프레시 광진화양점) 등이 위치하고 있습니다.

* 교육시설: 건국대학교 등 교육 기관이 인접해 있습니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 바로는 본건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 광진구 전반적으로 과거 쓰레기 소각장 건립 관련 주민 반발 사례가 있었으나, 이는 해당 물건지와 직접적인 연관성이 확인되지 않았습니다.1. 물건 기본정보