나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63059 [11] 서울특별시 광진구 화양동 20-5 광진안틸리아101 7층 704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "화양사거리" 남동측 인근에 위치한 구분건물(오피스텔, 도시형생활주택)로서, 주변환경은 화양사거리 변 업무상업시설, 본건이 위치한 후면도로 변 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 환경은 보통인 편임.

교통상황

간선도로(광나루로) 변에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철7호선 "어린이대공원역"이 있어 대중교통 여건은 무난한 편이며, 후면도로 도로변에 위치하여 제반차량 출입이 가능하여 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 12층 건내 2층 203호 204호, 3층 301호, 4층 401호 403호, 5층 501호 502호 503호, 6층 601호 603호, 7층 702호 703호 704호, 8호 801호 803호 804호, 10층 1004호, 11층 1101호, 1102호, 1104호, 12층 1201호1202호 1203호 1204호 (총 24개 호)로,

외벽 : 타일붙임 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

기호 1 내지 기호11은 다세대주택(도시형생활주택), 기호12 내지 기호24는 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비, 화재경보 및 소방설비, 엘리베이터, 지상 및 타워형주차장 등 제반설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)내지 기호(4) 토지 일단으로 인접도로와 등고평탄한 세장형토지로 주상복합건물 건부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 차량통행이 가능한 세로에에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2), (3), (4)토지 공히
도시지역, 준주거지역,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(가로구역별 건축물 높이 지정 (세부 사항은 건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2024타경63059 (11)

1.2. 소재지

서울특별시 광진구 화양동 20-5 광진안틸리아 101 7층 704호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

320,000,000원 (삼억 이천만원)

1.5. 면적

* 토지면적: 10.68㎡ (약 3.23평)

* 토지지분: 10.68㎡ (약 3.23평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 34.56㎡ (약 10.45평)

* 건물지분: 34.56㎡ (약 10.45평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

유OO

1.9. 특이사항

대항력있는 임차인, 공동담보

1.10. 감정평가서 요약

* 구분건물 감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "화양사거리" 남동측 인근에 위치한 구분건물(오피스텔, 도시형생활주택)입니다. 주변 환경은 화양사거리 변 업무상업시설, 본건이 위치한 후면도로 변 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 인근 간선도로(광나루로) 변에 버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철 7호선 "어린이대공원역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 후면도로 변에 위치하여 제반 차량의 출입이 용이하므로 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 12층 건물로, 본건은 7층 704호에 해당합니다. 본 건물은 다수의 호실로 구성되어 있으며, 외벽은 타일붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 알미늄샷시로 되어 있습니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로, 주상복합건물의 부지로 사용되고 있습니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 토지 서측으로 차량 통행이 가능한 세로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역 등에 해당됩니다.

2.7. 건축물 관련 정보

* 사용승인일: 2020년 04월 10일

* 주요 용도: 업무시설 (오피스텔 24호), 도시형생활주택 (단지형 다세대 20세대)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울동부지방법원의 강제경매개시결정(2024타경63059)으로, 등기부상 접수일자 2024-10-25, 권리종류 강제경매, 권리자 유재일, 권리금액 386,595,104원 입니다. 이 권리가 말소기준권리가 되어 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리 (확인 필요)

* 임차인 현황

* 임차인: 이진규

* 보증금: 315,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020-08-21

* 배당신고일자: 2024-11-12

* 대항력: 있음

* 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 이는 경매 절차에 따라 임차인에게 배당이 이루어지거나, 다른 이유로 매수인의 인수 부담이 없음을 의미할 수 있으나, 실제 명도 과정에서의 변수를 충분히 고려해야 합니다.

3.4. 기타 권리사항

* 갑1: 소유권보존 (김태용) - 2020-04-23

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (김태용) - 2020-09-02

* 갑5: 가압류 (임희진, 400,000,000원) - 2025-01-06 (말소 예정)

3.5. 등기부채권 총액

400,000,000원 (주채권 386,595,104원 + 가압류 400,000,000원 - 말소기준권리 금액 제외 후 총액 산정 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 화양동 일대는 건대입구역 상권을 배후로 젊은 유동인구와 함께 직장인, 학생 등 다양한 배후수요를 확보하고 있는 지역입니다. 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권의 특성을 보입니다.

4.2. 교통 및 접근성

지하철 7호선 어린이대공원역과 건대입구역이 인접해 있어 대중교통 접근성이 우수하며, 주요 간선도로와 인접하여 차량을 통한 접근성도 양호합니다. 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.3. 주변 시설

단지 인근에 GS더프레시 마트, 서울장안초등학교, 서울성수초등학교, 어린이대공원 등이 위치하여 생활 편의 및 교육, 여가 활동에 필요한 시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 지하철: 7호선 어린이대공원역, 건대입구역 인접

* 버스: 단지 인근 다수의 버스노선 운행

5.2. 편의시설

* 마트: GS더프레시 광진화양점 등

* 어린이대공원 근접

5.3. 교육시설

* 서울장안초등학교, 서울성수초등학교, 건국대학교사범대학부속고등학교 등이 인근에 위치

5.4. 안전 및 환경

* 주변 안전 점수: 4/10 (서울 평균 4.29)

* 혐오시설: 본건 인근에서 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(소각장, 폐기물 처리장 등)은 검색되지 않았습니다. 다만, 넓은 범위의 도심 지역에서는 시설 입지에 대한 주민 민감도가 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 이진규 씨가 대항력을 보유하고 있으며, 비록 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 공동담보 물건

본건이 공동담보로 제공되었을 가능성이 있어, 관련된 채권 및 물건 관계를 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법, 군사기지 및 군사시설 보호법 등 다양한 법률에 따른 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 등 이용 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 시장 변동성

부동산 시장 상황 및 지역 내 유사 물건의 공급량에 따라 시세 변동성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 광진구 화양동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가 3억 2천만원 대비 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 매수인의 직접적인 보증금 부담은 없는 것으로 보입니다. 건물 자체의 연식(2020년 사용승인)이 비교적 최신이며, 화양동 지역의 지속적인 수요를 고려할 때 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크, 공동담보의 복잡성, 토지이용계획상의 제한사항 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 역세권 및 주요 도로 인접으로 교통 및 생활 편의성 탁월.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 신축이며 관리가 용이할 것으로 예상.

* 수익성: 지역 내 오피스텔 수요를 바탕으로 임대 수익 창출 가능성.

* 명도 리스크 완화: 인수 보증금 0원 판정으로 임차인 관련 금전적 부담 최소화.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 320,000,000원입니다. 최근 유사 면적의 오피스텔 실거래가 및 시세 자료를 종합적으로 검토한 결과, 본건의 시장 가치는 대략 2억 5천만원에서 3억 2천만원 사이로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 315,000,000원이 매수인에게 인수되지 않는다는 점은 큰 장점입니다. 따라서, 시장 시세와 감정가를 고려하여 280,000,000원에서 310,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 경매 시장 참여자들의 경쟁 상황, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.